N° RG 24/03789 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAWY

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 24 FÉVRIER 2026

50Z

N° RG 24/03789

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAWY

AFFAIRE :

SCI CHENILLES

C/

[L] [O]

[Q] [F] épouse [O]

SELAS [T] [K], [R] [D], [B] [Y], NOTAIRES ASSOCIES

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Fabien FRANCESCHINI

SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

M^e Manon RAVAT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur PETEAU, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 09 Décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SCI CHENILLES

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Fabien FRANCESCHINI, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [O]

né le 31 Août 1985 à [Localité 1] (GIRONDE)

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Manon RAVAT, avocat au barreau de BORDEAUX

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Madame [Q] [F] épouse [O]

née le 22 Avril 1989 à [Localité 4] (LOT-ET-GARONNE)

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Manon RAVAT, avocat au barreau de BORDEAUX

SELAS [T] [K], [R] [D], [B] [Y], NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte authentique en date du 05 juillet 2023, régularisé par Me [C] [X] (notaire assistant le vendeur), avec la participation de Me [T] [K] (notaire assistant l’acquéreur), la SCI CHENILLES promettait de céder à Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [F] épouse [O] (les époux [W]) un bien immobilier sis [Adresse 5] à LE BOUSCAT (33110), cadastré Section AM n°[Cadastre 1], comprenant une maison individuelle élevée d’un rez-de-chaussée et d’un étage, un jardin autour, garage en façade ainsi qu’un immeuble bâti consistant en une seconde maison au fond du jardin.

Cette promesse de vente était consentie moyennant le prix de 2.435.000 euros et pour une durée expirant « au plus tard dans les quinze (15) jours de la réception d’un éventuel arrêté de permis de construire par l’acquéreur et en tout état de cause, au plus tard, même si le permis n’est pas obtenu ou refusé, le 15 décembre 2023, à seize heures ».

Le 22 janvier 2024, le Conseil de la SCI CHENILLES adressait aux époux [W] une lettre de mise en demeure aux fins de solliciter le versement de l’indemnisation d’immobilisation faute d’avoir levé l’option.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 mai 2024, la SCI CHENILLES assignait les époux [W] devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de solliciter leur condamnation à lui verser la somme de 243.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

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Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, les époux [W] assignaient la SELARL Me [T] [K], [R] [D], [B] [Y], NOTAIRES ASSOCIES (la SELARL [K]) aux fins de voir engager sa responsabilité délictuelle pour manquement à ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde.

Les deux affaires étaient jointes.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 04 juillet 2025, la SCI CHENILLES sollicitait au visa des articles 1103 et 1231-5 du code civil de :

A TITRE PRINCIPAL :

— CONSTATER le caractère recevable et bien-fondé de l’action engagée par la SCI CHENILLES,

— CONSTATER la carence des consorts [O] en leur qualité de bénéficiaire de la promesse de vente,

— CONSTATER l’obligation de versement d’une indemnité d’immobilisation à la charge du bénéficiaire de la promesse de vente en cas de carence,

En conséquence,

— REJETER la demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale formulée par les consorts [O],

— CONDAMNER les consorts [O] à verser à la SCI CHENILLES la somme de 243.500 € à titre d’indemnité d’immobilisation.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— REJETER la demande de réduction de la clause pénale à une somme de 50.000€ dans l’hypothèse d’une requalification de la promesse unilatérale en promesse synallagmatique de vente.

En conséquence,

— CONDAMNER les consorts [O] à verser à la SCI CHENILLES la somme de 243.500 € à titre de pénalité compensatoire dans l’hypothèse d’une requalification de la promesse unilatérale en promesse synallagmatique de vente.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER les consorts [O] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 13 juin 2025, les époux [W] sollicitaient au visa des articles 1104, 1124 et 1231-5 alinéa 2 et 1240 du Code civil de :

— Débouter la Société CHENILLES et la SELAS Me [T] [K], [R] [D], [B] [Y], NOTAIRES ASSOCIES, située à [Adresse 6] ([Adresse 7] de l’ensemble de leurs demandes, conclusions et fins ;

— Juger que le montant de l’indemnité d’immobilisation prévu au sein de la promesse unilatérale de vente du 05 juillet 2023 prive les époux [W] de leur liberté d’acquérir ou non le bien ;

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— Juger qu’il convient de requalifier la promesse unilatérale de vente du 05 juillet 2023 en promesse synallagmatique de vente et en conséquence l’indemnité d’immobilisation en clause pénale ;

— Juger que le montant de l’indemnité servant de clause pénale est manifestement excessif en comparaison avec les préjudices effectivement subis et démontrés par la Société CHENILLES ;

— Réduire le montant de l’indemnité servant de clause pénale à de plus justes proportions sans excéder la somme de 50.000 euros ;

— Juger que la SELAS Me [T] [K], [R] [D], [B] [Y], NOTAIRES ASSOCIES, située à [Adresse 8], engage sa responsabilité du fait des manquements du Notaire à ses devoirs d’information, d’alerte et conseil ;

— Condamner la SELAS Me [T] [K], [R] [D], [B] [Y], NOTAIRES ASSOCIES, située à [Localité 5], [Adresse 4], à garantir les époux [W] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre ;

— Condamner la Société CHENILLES, à défaut la SELAS Me [T] [K], [R] [D], [B] [Y], NOTAIRES ASSOCIES, située à [Localité 5], [Adresse 4], à verser aux époux [W] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

— ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 22 mai 2025, la SELARL [T] [K], [R] [D], [B] [Y], NOTAIRES ASSOCIES sollicitent de voir :

— DEBOUTER Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [O] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SELARL [T] [K] [R] [D] ET [B] [Y],

— CONDAMNER Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [O] à

verser à SELARL STEPPAGE [K] [R] [D] ET [B] [Y] une somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [O] aux

entiers dépens,

— ECARTER l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture intervenait le 03 octobre 2025.

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions écrites des parties auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement de leurs moyens.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Les époux [W] discutent la nature de la promesse conclue entre les parties affirmant que celle-ci ne constitue pas une promesse unilatérale de vente, comme le soutient la SCI CHENILLES, ne répondant pas à la définition de l’article 1124 du code civil, et doit être requalifiée en promesse synallagmatique de vente.

Ils font valoir que le montant exorbitant et disproportionné du montant de l’indemnité d’immobilisation stipulée à hauteur de 243.500 euros les a privés de leur liberté d’option et qu’en conséquence la promesse doit être requalifiée en promesse synallagmatique de vente.

Il ressort des termes de l’acte conclu entre les parties la stipulation suivante : « En considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter par ce dernier en cas de non signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de : DEUX CENT QUARANTE-TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (243.500 €) ».

Le prix de vente de l’immeuble s’élève à la somme de 2.435.000 euros.

Le montant de l’indemnité d’immobilisation correspond donc à 10% du prix d’achat hors frais de vente et de négociation.

Compte tenu du prix du bien vendu et de la conjoncture du marché immobilier au jour de la signature de la promesse, une indemnité d’immobilisation fixée à 10% du montant du prix d’achat n’est pas disproportionnée et ne prive pas les bénéficiaires de leur faculté d’option.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [W] le montant de l’indemnité d’immobilisation est sans rapport avec la valeur locative de l’immeuble vendu et le caractère excessif de l’indemnité de nature à priver le bénéficiaire de sa faculté d’option doit s’apprécier au regard de l’économie générale de la convention.

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En conséquence, les époux [W] ayant effectivement disposé de leur faculté d’option conformément aux termes de la promesse seront déboutés de leur demande de requalification de cette dernière.

Il n’est par ailleurs pas contesté que les autres conditions prévues à la promesse ont été satisfaites préalablement à la fin du délai d’option fixé au 15 décembre 2023.

Dès lors, les époux [W], qui n’ont néanmoins pas levé l’option, sont redevables de l’indemnité d’immobilisation.

Il convient, en conséquence, de condamner les époux [W] à payer à la SCI CHENILLES la somme de 243.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur le recours en garantie formée contre la SELARL [K]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

De jurisprudence constante le notaire est tenu à l’égard de ses clients d’une obligation de conseil et d’information impérative et doit, à ce titre, veiller à la validité des actes passés ainsi qu’à leur efficacité juridique, ce qui doit le conduire à s’assurer de la volonté des parties.

Les époux [W] reprochent à Maître [K], notaire associé de la SELARL [K], d’avoir manqué à son obligation de mise en garde et plus largement de conseil en ne les alertant pas sur :

— la différenciation de régime juridique entre une indemnité d’immobilisation, laquelle n’est pas susceptible de réduction judiciaire et une clause pénale, laquelle peut faire l’objet d’une réduction si elle s’avère très excessive ;

— la différenciation de régime juridique entre une promesse unilatérale de vente et une promesse synallagmatique de vente ;

— les conséquences d’une absence de toute condition suspensive particulière à l’acte et donc sur le montant exorbitant de l’indemnité.

S’agissant du premier grief, il n’est effectivement pas rapporté la preuve d’une information délivrée par Maître [K] sur cette distinction.

Néanmoins, à l’aune des développements figurant aux écritures des époux [W] se plaignant d’être contraint de payer l’indemnité à défaut de levée de l’option de leur part, le défaut d’information reproché à Maître [K] ne porte pas tant sur la distinction juridique entre indemnité d’immobilisation et clause pénale que sur le caractère irrévocable de l’obligation au paiement de cette dernière en cas de non-levée de l’option.

En effet, la possibilité de modération du montant d’une clause pénale donnée au juge par l’article 1231-5 du code civil n’est qu’une faculté en cas de caractère manifestement excessif, ce qui n’est nullement établi en l’espèce, et ne constitue pas un droit acquis pour les époux [W].

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Aucun manquement du notaire à son obligation de conseil ne peut donc être retenu sur la seule absence d’explication concernant cette faculté.

Surabondamment, il sera relevé que le mécanisme de la clause pénale est développé au paragraphe suivant de la promesse relatif à la “stipulation de pénalité compensatoire” dans lequel l’article 1231-5 du code civil est rappelé ainsi que le pouvoir de modération du juge, permettant aux bénéficiaires d’apprécier la distinction existante.

Par ailleurs, le caractère irrévocable de l’obligation au paiement de l’indemnité d’immobilisation résulte explicitement des termes de la promesse au chapitre “indemnité d’immobilisation – dispense de versement immédiat” qui mentionnent qu’il était convenu entre les parties une exception au principe d’un versement immédiat de l’indemnité ou de la fourniture d’une sûreté garantissant le paiement et ajoutant que “toutefois dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes”.

Par cette clause, les époux [W] étaient parfaitement informés que l’indemnité d’immobilisation constituait une indemnité acquise au promettant en cas de non levée de l’option de leur part en contrepartie de l’exclusivité qui leur était consentie durant la durée de la promesse.

S’agissant du second grief concernant le défaut d’information sur la distinction entre promesse unilatérale et promesse synallagmatique, les époux [W] n’expliquent pas concrètement les implications de cette information sur leur consentement sauf à reprendre leur argumentaire développé pour le grief relatif à la distinction indemnité d’immobilisation et clause pénale, étant rappelé par ailleurs qu’une promesse synallagmatique vaut par principe vente à moins qu’elle ne soit assortie de modalités et notamment de conditions suspensives.

Enfin, il en est de même du grief concernant le défaut d’information relatif à l’absence de conditions suspensives stipulées à l’acte, pour lequel les époux [W] ne précisent nullement quelle information concrète le notaire aurait dû leur délivrer à ce titre.

Il résulte de l’ensemble que les époux [W] ne rapportent pas la preuve d’un manquement de la SELARL [K] à son obligation d’information et de conseil.

En conséquence, les époux [W] seront déboutés de leur recours en garantie.

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Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [W], succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner les époux [W] à payer à la SCI CHENILLES ainsi qu’à la SELARL [K] la somme de 1 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit dont fait l’objet la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

Déboute Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [F] épouse [O] de leur demande de requalification de la promesse unilatérale conclue entre les parties ;

Condamne Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [F] épouse [O] à payer à la SCI CHENILLES la somme de 243.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Déboute Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [F] épouse [O] de leur recours en garantie formée à l’encontre de la SELARL [T] [K], [R] [D], [B] [Y], NOTAIRES ASSOCIES ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [F] épouse [O] à payer à la SCI CHENILLES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [F] épouse [O] à payer à la SELARL [T] [K], [R] [D], [B] [Y], NOTAIRES ASSOCIES, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [F] épouse [O] aux dépens de l’instance ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La présente décision est signée par Monsieur PETEAU, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT