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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/11185 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JP5

Minute : 25/894

Monsieur [Y] [I] [U] [D]

Représentant : M^e Dominique NARDEUX, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M10

C/

Monsieur [K] [F]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

Monsieur [Y] [I] [U] [D]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Dominique NARDEUX, avocat au barreau de MELUN

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [F]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2011, Monsieur [Y] [D] a donné à bail à Monsieur [K] [F] un logement situé [Adresse 3] [Localité 5], pour un loyer mensuel de 550,00 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, Monsieur [Y] [D] a fait signifier à Monsieur [K] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3654,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 8 juillet 2024 Monsieur [Y] [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, Monsieur [Y] [D] a fait assigner Monsieur [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs ou à défaut dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [K] [F] au paiement des sommes suivantes :5214 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 sur la somme de 3654 euros et de la date de l’assignation pour le surplus, la somme de 512,40 euros au titre de la clause pénale,dire qu’en application de la clause pénale, le dépôt de garantie de 610 euros est acquis de plein droit au bailleur,une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le montant du loyer mensuel, outre les taxes, charges et accessoires normalement dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 5 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et débarrassage de tous meubles et effets personnels,rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux,la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 16 octobre 2024.

À l’audience du 7 avril 2025, Monsieur [Y] [D], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8139,00 euros arrêtée au 7 avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus.

Monsieur [Y] [D] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [K] [F] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 4 juillet 2024. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il précise que par décision de la Commission de surendettement de la Seine-Saint-Denis en date du 20 septembre 2021, le locataire a bénéficié d’un effacement de la dette locative à hauteur de 2344 euros mais que des impayés sont réapparus dès le mois de mars 2022.

Monsieur [K] [F], régulièrement assigné, à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [K] [F] assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [Y] [D] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 mai 2011, du commandement de payer délivré le 4 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 7 avril 2025 que Monsieur [Y] [D] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [F] à payer à Monsieur [Y] [D] la somme de 8139 euros, au titre des sommes dues au 7 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2024 sur la somme de 3654 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 4 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 mai 2011 à compter du 5 septembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [K] [F] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [F] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 septembre 2024, Monsieur [K] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Monsieur [K] [F] à son paiement à compter de 5 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, sans qu’il soit nécessaire de prévoir un débarrassage des meubles puisque le sort des biens est régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

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En l’espèce, le contrat de bail conclu le 16 mai 2011 contient à l’article 13 une clause qui prévoit que « En cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d’huissier, le locataire devra payer en sus des frais de recouvrement et sans préjudice de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité égale à 10% des sommes dues au bailleur. En cas d’occupation des lieux après la cessation du bail, il sera dû par l’occupant, jusqu’à son expulsion, une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles. En cas de résiliation du bail aux torts du locataire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité conventionnelle ».

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle, étant souligné, au surplus, que la demande concernant la retenue du dépôt de garantie n’est pas fondée puisqu’il n’est pas justifié de la résiliation du bail aux torts du locataire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [K] [F] à payer à Monsieur [Y] [D] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Y] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 mai 2011 entre Monsieur [Y] [D] d’une part, et Monsieur [K] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] [Localité 5], sont réunies à la date du 5 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [K] [F] à compter du 5 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à Monsieur [Y] [D] la somme de 8139 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 avril 2025 échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 sur la somme de 3654 euros, et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à Monsieur [Y] [D] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 avril 2025, échéance de mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande au titre de la clause pénale,

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à Monsieur [Y] [D] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [Y] [D] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE