N° RG 24/08595 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZR53

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

63B

N° RG 24/08595 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZR53

Minute

AFFAIRE :

[J] [T]

C/

S.C.P. SCP [8] [H] [10]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e David GUYON

la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

M^e Cassandra PIESSE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Madame Naouel TAHAR, Juge,

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 sur rapport de Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [J] [T]

née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 5]

Représentée par M^e Cassandra PIESSE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, M^e David GUYON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

SCP [8], [H], [10]

[Adresse 3]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

N° RG 24/08595 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZR53

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [T] s’est portée acquéreur d’un bien immobilier destiné à son habitation principale sis [Adresse 2] à [Localité 9] (17) appartenant à M. [P]. Une promesse de vente en la forme authentique d’une durée de 3 mois a été rédigée le 16 mai 2022 par Maître [D] [H], notaire à [Localité 7]. Parallèlement, afin de financer cette acquisition, Mme [T] a vendu sa maison d’habitation située à [Localité 6] (33) aux termes d’une promesse de vente signée le 28 mai 2022 et réitérée par acte authentique du 18 août 2022 devant Maître [W] [Z] notaire à [Localité 14].

Au motif qu’elle s’est retrouvée sans domicile suite à la vente de son bien d’Audenge, du fait du report de la signature de l’acte de vente du bien de [Localité 9] au 27 septembre 2022 par la faute de Maître [H], Mme [J] [T] a par acte en date du 1er octobre 2024 assigné la SCP notariale [8], [H], [10] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir réparation de ses préjudices matériel et moral.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, Mme [J] [T] demande au tribunal au visa de l’article 1240 du code civil, de la loi du 25 ventôse an XI et textes ultérieurs régissant le notariat et du décret 71-941 du 26 novembre 1971 de condamner la SCP notariale [8], [H], [10] à lui verser les sommes de :

—  964,39 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice matériel,

—  20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des dépens.

Mme [T] soutient que l’impossibilité de respecter la date initialement prévue pour la réitération de l’acte authentique de vente du bien de [Localité 9] provient de la faute du notaire, Maître [H], qui a notifié tardivement la vente à la SAFER bénéficiaire d’un droit de préemption sur le bien, soit 3 jours avant la date fixée pour la signature du bien de [Localité 9]. En réplique aux arguments de la partie adverse, elle précise que ce qui est reproché au notaire c’est de ne pas avoir pris en compte les délais incompressibles du traitement par la SAFER des demandes qui lui sont soumises en fixant un délai de réitération trop court ou en effectuant trop tardivement les démarches auprès de la SAFER. Mme [T] fait également grief à Maître [H] un manquement à son obligation de conseil en ce qu’il ne l’a informé que la veille de la date fixée pour la signature de l’acte authentique de vente soit le 22 août 2022 à 17h 50, de ce que le délai de la SAFER pour préempter n’était pas purgé, ne lui permettant pas d’anticiper la situation.

Au titre des préjudices imputables aux manquements du notaire à ses obligations professionnelles, Mme [T] expose que du fait du blocage de la vente pendant le délai de deux mois prévu pour la levée d’option par la SAFER, elle s’est retrouvée sans logement. Après avoir été hébergée chez sa mère à plus de 200 km de son lieu de vie et de son activité professionnelle, elle indique avoir été contrainte de louer un logement pendant 16 jours pour un coût de 964,39 euros dont elle demande réparation. Contrairement aux allégations des défendeurs elle soutient qu’elle n’avait nullement anticipé la possibilité de ne pas pouvoir intégrer sa nouvelle maison à la date fixée initialement pour la signature de l’acte, ce pourquoi il lui a été proposé par l’étude notariale de signer une convention d’occupation précaire avec le vendeur. Elle ajoute que son arrêt maladie d’une semaine sur la période de report de la signature de l’acte de vente est sans incidence sur son obligation de trouver une location temporaire. Enfin, Mme [T] se prévaut d’un préjudice moral constitué par les troubles psychologiques générés par le stress de se retrouver prise au dépourvue et d’avoir à retrouver dans l’urgence une situation de repli pour se loger alors qu’elle avait précisément organisé concomitamment la vente de son bien puis l’achat d’un nouveau bien pour éviter de se retrouver sans logement.

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, la SCP notariale [8], [H], [10] entend voir :

— débouter Mme [T] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [T] à lui verser la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la requérante aux entiers dépens.

La défenderesse conteste d’abord les manquements reprochés. Elle expose avoir été avisée uniquement fin juin 2022 à réception du certificat d’urbanisme réclamé dès le 16 mai 2022 du droit de préemption de la SAFER sur le bien immobilier de [Localité 9] et en avoir immédiatement informé Mme [T] par téléphone. Elle rappelle qu’elle ne pouvait recevoir l’acte authentique de vente tant que le délai de préemption de la SAFER n’était pas purgé et qu’elle ne peut être tenue responsable du délai de traitement des demandes par les services administratifs. Elle ajoute que dès qu’elle a eu connaissance de la réponse de la SAFER elle a contacté le notaire du vendeur au plus vite afin de fixer une date pour la signature de l’acte authentique de vente mais que la date proposée soit le 22 septembre 2022 a été refusée par le vendeur indisponible qui ne souhaitait pas procéder par procuration ce qui explique que l’acte n’a pu être signé que le 27 septembre 2022.

La SCP notariale considère ensuite non justifiés les préjudices invoqués tant dans leur principe que dans leur quantum. Elle rappelle que la perte de chance de ne pas voir repousser la date de la signature de l’acte de vente, seul préjudice indemnisable est inexistante. Elle fait valoir à ce titre que d’une part, Mme [T] a refusé le report de la date de signature de l’acte de vente authentique de [Localité 9] au motif qu’elle disposait d’une situation de repli, ce qui est confirmé par le fait que la vente de ce bien devait intervenir initialement 5 jours après la vente du bien sur [Localité 6]. D’autre part, elle avait elle même demandé le report de la date de la signature de l’acte de vente fin juillet 2022 au motif des difficultés rencontrées dans son montage financier. S’agissant du préjudice matériel, la défenderesse soutient que la situation de Mme [T] ne justifiait pas la location du logement dont elle fait état, soulignant son arrêt de travail durant 1 semaine et le fait que la location se trouvait à plus de 160 km de son lieu de travail. Elle ajoute que l’hébergement chez sa mère ne lui occasionne aucun préjudice puisqu’elle y était toujours domiciliée à la date de l’assignation. En ce qui concerne le préjudice moral, la défenderesse le considère non fondé et son quantum excessif.

L’ordonnance de clôture a été établie le 12 novembre 2025.

MOTIVATION

1-SUR LA RESPONSABILITÉ DU NOTAIRE

Aux termes de l’article 3 de la loi du 25 Ventôse de l’an XI, les notaires sont tenus de prêter leur ministère lorsqu’ils en sont requis ce qui suppose qu’ils fassent toute diligence pour parvenir à la régularisation de l’acte ou de l’opération qui leur est demandée et prendre ainsi toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité et la validité.

Le notaire, en tant que rédacteur d’un acte de vente authentique ou sous seing privé, est également tenu à un devoir de conseil. Il doit ainsi éclairer les parties et s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. A ce titre, il doit déceler les obstacles juridiques qui pourraient venir s’opposer à cet aboutissement et doit tenter de prévenir les risques d’ordre technique susceptibles d’affecter les biens, objets des actes qu’il rédige.

S’agissant d’un acte auquel il a prêté son concours en sa qualité d’officier ministériel, le notaire engage sa responsabilité civile sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil en cas de manquement préjudiciable à ses obligations.

La responsabilité du notaire ne peut toutefois être retenue et ouvrir droit à des dommages et intérêts sur ce fondement, que si le demandeur établit l’existence d’une faute commise par le notaire ayant directement causé un dommage à celui qui l’invoque.

A- sur la faute

Aux termes de la promesse de vente rédigée le 16 mai 2022 par Maître [H] notaire à [Localité 7], M. [P] s’est engagé à vendre à Mme [T] un bien immobilier constitué d’une maison d’habitation avec terrain autour sis sur la commune de [Localité 9] (17) au prix de 270.000 euros. La signature de l’acte de vente authentique devant intervenir au plus tard au 19 août 2022 soit 3 mois plus tard. Les parties conviennent toutefois d’un accord pour le report de la date de signature de cet acte au 23 août 2022.

Il est expressément mentionné à la promesse de vente, que celle-ci sera notifiée à tous les titulaires d’un droit de préemption institué en vertu de l’article L 211- du code de l’urbanisme ou de tout autre code, ce qui inclut le droit de préemption de la SAFER prévu à l’article L 412-8 du code rural et de la pêche maritime.

Il est précisé également en page 30 de la promesse de vente que la déclaration d’intention d’aliéner dans le cadre du droit de préemption public sera déposée auprès de la mairie par le notaire en qualité de mandataire des parties.

Il entrait donc dans la mission de Maître [H] d’identifier les titulaires de droits de préemption publics sur le bien de [Localité 9] et de leur notifier dans les plus bref délais la promesse de vente constituant la volonté d’aliéner, compte tenu du délai de 2 mois accordé aux administrations concernées pour y répondre, délai qu’il n’ignorait pas en sa qualité de professionnel du droit, et ce, afin d’obtenir la levée de leur option au plus tard à la date de réitération de l’acte authentique de vente.

Il ressort du courrier de la SAFER du 2 septembre 2022 que la promesse de vente du bien de [Localité 9] ne lui a été notifiée par le notaire en vue de l’exercice éventuel de son droit de préemption que le 19 août 2022 soit 4 jours avant la date de signature de l’acte authentique de vente, ce qui est manifestement tardif, étant rappelé que la SAFER dispose d’un délai de 2 mois pour se prononcer sur l’exercice de son droit de préemption, de sorte que cette notification empêchait nécessairement la signature de l’acte authentique de vente au terme prévu.

Pour échapper à sa responsabiltié concernant cette notification tardive, la SCP notariale soutient quelle n’ a eu connaissance du droit de préemption de la SAFER que fin juin 2022 au retour du certificat d’urbanisme sollicité par voie dématérialisée le 16 mai 2022 soit le jour de la signature du compromis, toutefois, elle ne justifie ni de cette demande, ni de la date de réception de ce certificat d’urbanisme et de son contenu.

La défenderesse ne rapporte donc pas la preuve des diligences qu’elle a accomplies avant le 19 août 2022 pour notifier la promesse de vente du bien de [Localité 9] aux titulaires d’un droit de préemption.

Elle ne justifie pas plus avoir tenu informé Mme [T] de cette notification tardive et de ses conséquences sur la date de signature de l’acte authentique de vente, ni informé les parties du délai trop réduit de réitération de l’acte authentique prévu à la promesse de vente compte tenu du délai d’option des titulaires du droit de préemption, ce qui constitue un manquement indéniable à son obligation de conseil.

B-sur les préjudices et liens de causalité

Pour être indemnisable, le préjudice doit être certain et actuel et résulter du manquement invoqué.

Les conséquences du manquement de Maître [H] à son devoir de diligence, d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance de régulariser l’acte de vente à la date prévue et partant de ne pas avoir à supporter les conséquences de ce retard.

Le préjudice constitué par la perte d’une chance peut présenter un caractère direct et certain chaque fois qu’est constaté la disparition, par l’effet de la faute, de la probabilité d’un événement favorable même si par définition la réalisation d’une chance n’est jamais certaine.

L’indemnisation doit avoir pour objectif de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

Pour évaluer le préjudice, il peut être rappelé que si la réparation doit être intégrale, la perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée mais doit correspondre à une fraction de cet avantage

En l’espèce, il n’est pas discutable que la notification tardive de la promesse de vente à la SAFER est la cause de l’absence de signature de l’acte définitif de vente du bien de [Localité 9] à la date prévue soit le 23 août 2022, et qu’elle a fait perdre une chance certaine à Mme [T] d’entrer en possession du bien immobilier sis sur la commune de [Localité 9] à cette date, comme de ne pas avoir à effectuer toutes les démarches qu’elle justifie avoir accomplies auprès de la SAFER, pour tenter d’obtenir une décision plus rapide de cet organisme sur son droit de préemption.

La réitération de l’acte de vente du bien de [Localité 9] ayant été contractuellement fixée le 23 août 2022, et celle de la vente de la maison d'[Localité 6] le 18 août 2023, Mme [T] n’est pas fondée à reprocher au notaire le fait qu’elle se soit trouvée sans logement durant cette période alors que dès la signature des deux promesses de vente il était prévu qu’elle se trouverait 5 jours sans logement entre la vente de son bien d'[Localité 6] et la réitération de l’acte authentique de vente de son nouveau logement à [Localité 9].

Par ailleurs si l’acte authentique de vente du bien de [Localité 9] n’a été finalement régularisé que le 27 septembre 2022, il ressort des pièces produites que le notaire avait proposé la signature de l’acte le 22 septembre 2022, mais que le report de cette date est imputable au seul vendeur qui n’était pas disponible à cette date et qui n’a pas voulu donner procuration.

Il s’ensuit que le retard imputable au notaire dans la signature de l’acte de vente ne saurait excéder la période du 24 août 2022 au 22 septembre 2022.

Outre le fait que le reçu AIRBNB versé au débat par Mme [T] pour justifier de son préjudice matériel, couvre une période allant du 9 septembre 2022 au 25 septembre 2022, il est acquis que le meublé loué était situé à [Localité 13] (33).

Or, Mme [T] ne justifie d’aucune manière de la nécessité de louer ce bien pour palier son absence de logement dans l’attente de devenir propriétaire du bien de [Localité 9] (17), ni que ce logement locatif était plus proche de son lieu de travail que du domicile de sa mère qui l’hébergeait gracieusement jusques là , étant précisé qu’aucune pièce n’est produite pour justifier de la situation professionnelle de Mme [T].

Le lien de causalité entre le coût de la location sur [Localité 13] et la faute du notaire n’étant pas suffisamment démontré, la demande de Mme [T] tendant à voir le notaire supporter le coût de cette location sera rejeté.

En revanche, s’il ne peut être déduit du certificat médical versé au débat par la requérante un lien de causalité entre le syndrome dépressif majeur subi par Mme [T] le 31 août 2022 et l’absence de régularisation de la vente du bien de [Localité 9] au terme fixé, il n’est pas contestable que la situation d’attente générée par le retard dans la réitération de l’acte de vente au-delà de la date prévue alors qu’elle venait de vendre son logement, du fait du défaut diligence du notaire, ainsi que les tracasseries inhérentes aux démarches administratives engagées pour essayer de hâter la réponse de la SAFER, ont causé un indéniable préjudice moral à Mme [T] qu’il incombe à la société notariale en la cause d’indemniser à hauteur de la somme de 4.000 euros.

2-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCP notariale [8], [H], [10], partie succombante supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit par ailleurs à le condamner à payer à Mme [T] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SCP notariale [8], [H], [10] à payer à Mme [J] [M] la somme de 4000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTE Mme [J] [M] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice matériel,

CONDAMNE la SCP notariale [8], [H], [10] à payer à Mme [J] [M] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCP notariale [8], [H], [10] aux dépens de l’instance.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT