N° RG 24/10468 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFQZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/10468

N° Portalis DB2E-W-B7I-NFQZ

Minute n°25/

Copie exec. à :

— Mme [W]

— Mme [P]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Madame [T] [W]

née le 21 Décembre 1977 à [Localité 9] (67)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

comparante en personne

DEFENDERESSE :

Madame [M] [P]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/10468 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFQZ

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 25 février 2019 ayant pris effet le même jour, Mme [T] [W] a donné à bail à Mme [M] [P] pour une durée d’un an un logement à usage d’habitation meublé, appartement 399, 16ème étage sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 350 € et une provision pour charges de 130 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [T] [W] a fait signifier le 27 juin 2024 à Mme [M] [P] un commandement de payer pour un montant en principal de 7 883 €, et le même jour un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, ces commandements visant la clause résolutoire.

Ce commandement de payer a été signalé par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception de 1er juillet 2024.

Le 25 septembre 2024, elle a fait signifier le jugement du 13 septembre 2024 ayant condamné Mme [M] [P] à lui payer la somme de 7 597 € au titre de l’arriéré locatif dû au 17 juin 2024.

Puis elle a fait assigner Mme [M] [P] à l’audience du 17 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la locataire explique avoir cessé le paiement en raison de la présence de champignons, de moisissures et d’un logement insalubre depuis trois ans. Des travaux n’auraient pas été réalisés et l’électricité coupée depuis cinq ans. N’ayant plus les moyens de payer, elle a refusé un plan d’apurement. Son projet est de quitter le logement. Les services rédacteur estiment que Mme [M] [P] a besoin d’être accompagnée dans le traitement de sa situation de surendettement et plus généralement pour les démarches administratives.

Mme [T] [W], reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 27 août 2024 ou 27 juillet 2024 ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

— condamner Mme [M] [P] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer immédiatement et sans délai le logement ;

— la condamner à lui payer les loyers et charges impayés de juillet 2024 jusqu’au jour de l’audience ;

— la condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation révisable aux conditions du bail résilié ;

— la condamner en tous les frais et dépens de la présente instance outre 700,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Le bailleur expose ne pas avoir connaissance du départ de la locataire.

Elle expose que l’appartement est encombré. Elle rembourse un crédit pour cet appartement et les impayés locatifs la place en difficulté.

Mme [M] [P] a comparu. Elle expose avoir une dette de 5 000 € auprès de la CAF. Elle est en accident de travail depuis 2022. Elle doit voir pour un dossier de surendettement et a besoin pour cela de connaître le montant de sa dette locative. Elle fait valoir qu’elle a quitté le logement le mois dernier et communique sa nouvelle adresse. Elle indique qu’elle n’a pas donné congé car elle ne s’y connaît pas.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 5 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [T] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 1er juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable le locataire est obligé « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.»

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « VIII – Clause résolutoire » page 6 et un commandement de payer a été signifié le 27 juin 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne le défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juillet 2024 à 24 heures.

L’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa. »

Mme [M] [P], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

Il sera rappelé que le code des procédures civiles d’exécution ne connaît que de la procédure d’expulsion, la procédure d’évacuation étant régie par l’article 38 de la Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, elle relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Il est précisé que c’est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR qui a supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

La procédure d’évacuation, désormais régie par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Il se déduit des explications de la partie demanderesse que c’est une mesure d’expulsion qui est demandé afin de reprendre possession, le cas échéant, du logement abandonné par la locataire.

L’expulsion de Mme [M] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause, la locataire ayant quitté les lieux sans avoir donné congé, justifient la suppression du délai légal.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions des l’article 4 b) et p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause :

p) qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Mme [T] [W] produit un décompte établissant que Mme [M] [P] restait lui devoir la somme de 11 437 € au 17 janvier 2025 dont il convient de déduire la précédente condamnation prononcée par le tribunal. Sa créance en loyers, indemnités d’occupation et accessoire est donc fondée pour un montant de 3 360 €.

Mme [M] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 3 360 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [M] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de laisser à la charge du bailleur ses propres frais irrépétibles.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 25 février 2019 ayant pris effet le même jour se poursuivant entre la Mme [T] [W] et Mme [M] [P] concernant un logement à usage d’habitation meublé, appartement 399, 16ème étage sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 27 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [T] [W] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [M] [P] à payer à la Mme [T] [W] une indemnité d’occupation à compter du 28 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [M] [P] à payer à la Mme [T] [W] au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 3 360 € (décompte arrêté au 17 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [M] [P] aux dépens ;

DÉBOUTE Mme [T] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN