Du 30 janvier 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02278 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3XZ

S.A. DOMOFRANCE

C/

[S] [O], [T] [R]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Thomas BAZALGETTE

M^e Jamal BOURABAH

Le 30/01/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 janvier 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 12],

RCS [Localité 10] N° 458 204 963,

venant aux droits de la Société CLAIRSIENNE (RCS [Localité 10] N° 458 205 382 ayant son siège social [Adresse 3])

[Adresse 1]

[Adresse 15]

[Localité 7]

Représentée par Maître Thomas BAZALGETTE, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SARL AHBL AVOCATS

DEFENDEURS :

Madame [S] [O]

née le 24 Mai 1997 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Adresse 13] [Adresse 9]

[Localité 8]

Monsieur [T] [R]

né le 23 Octobre 1996 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Adresse 13] [Adresse 9]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Jamal BOURABAH, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé des 10 octobre 2016, 1er mars 2018 et 17 décembre 2019, la Société Anonyme CLAIRSIENNE a donné à bail à Madame [S] [O] et Monsieur [T] [R] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 16] ainsi que deux emplacements de stationnement n°20 et 132 situés à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de respectivement 410,90 euros, 49,80 euros et 25,45 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CLAIRSIENNE a fait signifier à Madame [O] et Monsieur [R] le 5 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette.

Par acte délivré le 28 novembre 2024, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner Madame [O] et Monsieur [R] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, leur expulsion et leur condamnation solidaire à titre provisionnel au paiement d’un arriéré locatif s’élevant à 2559,99 euros et d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer outre une somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles et le règlement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 20 mars 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 21 novembre 2025.

Lors des débats, la Société DOMOFRANCE, venant aux droits de la SA CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, demande au juge des référés de :

— Constater la résiliation de plein droit des trois baux liant les parties, à titre principal par le jeu des clauses résolutoires à compter du 18 novembre 2024 et à titre subsidiaire par suite du départ volontaire des lieux des consorts [G] à effet du 15 septembre 2025 ;

— Condamner solidairement Madame [O] et Monsieur [R] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 5112,79 euros arrêtée au 22 septembre 2025, comprenant une somme de 4547,92 euros outre une indemnité d’occupation globale de 576,24 euros correspondant au montant des derniers loyers et provisions sur charges à compter du 12 juin 2025 jusqu’au 15 septembre 2025, date à laquelle les locataires ont quitté les lieux loués et une somme de 564,87 euros au titre des réparations locatives et du défaut de restitution d’une clé de la porte d’entrée ;

— Débouter Madame [O] et Monsieur [R] de toutes leurs demandes, celles-ci se heurtant à des contestations sérieuses;

— Condamner in solidum Madame [O] et Monsieur [R] à payer à la SA DOMOFRANCE une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, à l’exception de celle portant sur les demandes formulées par Madame [O] et Monsieur [R] ;

Madame [O] et Monsieur [R], régulièrement représentés, demandent au juge des référés de :

— A titre principal :

*condamner la SA DOMOFRANCE à leur payer une somme provisionnelle de 9342,89 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

*condamner la SA DOMOFRANCE à leur payer une somme provisionnelle de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

*ordonner la compensation des éventuelles condamnations prononcées à leur encontre avec la condamnation de la société DOMOFRANCE à leur verser des dommages et intérêts ;

*débouter la SA DOMOFRANCE de ses demandes ;

— A titre subsidiaire :

*débouter la SA DOMOFRANCE de ses demandes en ce qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses ;

*dire n’y avoir lieu à référé ;

— A titre infiniment subsidiaire :

*fixer la dette locative à la somme de 4126,90 euros;

*octroyer à Madame [O] et Monsieur [R] un échelonnement de leur dette locative sur une durée de 36 mois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989;

* débouter la SA DOMOFRANCE de ses autres demandes ;

— En toute hypothèse:

* débouter la SA DOMOFRANCE de ses demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens;

*condamner la SA DOMOFRANCE à leur payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Il est renvoyé aux conclusions de la SA DOMOFRANCE et à celles des consorts [G], visées par le greffe le 21 novembre 2025 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens respectifs, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite.

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que Madame [O] et Monsieur [R] ont quitté le logement donné à bail par la SA CLAIRSIENNE le 15 septembre 2025 et qu’un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 19 septembre 2025. La demande d’expulsion formée initialement à l’encontre de Madame [O] et Monsieur [R] est donc devenue sans objet et n’a de ce fait pas été maintenue par la SA DOMOFRANCE à l’audience.

En revanche, la SA DOMOFRANCE, venant aux droits de la SA CLAIRSIENNE, maintient sa demande visant à constater la résiliation des baux de sorte qu’il convient de statuer de ce chef.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA DOMOFRANCE établit qu’elle vient aux droits de la SA CLAIRSIENNE, bailleur initial.

La SA CLAIRSIENNE, aux droits de laquelle vient la SA DOMOFRANCE, justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2024, ce qui permet de réputer constituée la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur la demande de résiliation des baux et les demandes en paiement

En l’espèce, il est manifeste que la demande en paiement au titre des loyers formée par la SA DOMOFRANCE ne peut être détachée de la demande en indemnisation formée par Monsieur [R] et Madame [O] au titre de leur préjudice de jouissance et préjudice moral, dès lors que la question se pose de savoir si, d’une part, ces derniers peuvent valablement justifier le non paiement des loyers,

pendant une certaine période, par le non-respect des obligations contractuelles de la bailleresse telles que détaillées à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 invoqué par les défendeurs, au regard des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, puisque les consorts Monsieur [R] et Madame [O] produisent diverses pièces (demandes de réclamation adressées au bailleur en date du 13 octobre 2021, du 10 octobre 2022 et du 4 mars 2024 faisant état de problèmes de moisissures ou de fuites ainsi qu’un constat de facteurs d’insalubrité relevé par un inspecteur de salubrité du Service Communal d’Hygiène et de Santé en date du 30 novembre 2023) qui rendent plus que vraisemblable l’existence d’un trouble de jouissance ayant perduré au moins quelques mois et ce alors que le bail était encore en cours et que les éléments versés aux débats par la bailleresse n’établissent pas que cette dernière a mis fin au problème dénoncé par ses locataires, l’état des lieux de sortie faisant état à plusieurs reprises de traces d’humidité.

D’autre part, à supposer que l’obligation de paiement du loyer ne puisse être écartée, la question se pose également de savoir si la responsabilité contractuelle de la SACLAIRSIENNE, aux droits de laquelle vient la SA DOMOFRANCE peut valablement être engagée par Monsieur [R] et Madame [O], au titre d’un éventuel manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance telle que détaillée à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 invoquée par les défendeurs et si l’indemnisation alors éventuellement due est susceptible de compenser le cas échéant, la dette de loyers née au cours des évènements pouvant constituer un tel manquement.

Ainsi, une appréciation au fond est nécessaire pour déterminer si les sommes visées par le commandement de payer signifié le 5 mars 2024 sont réellement dues, et si ledit acte a pu produire ses effets, au titre de la résiliation des baux conclus le 10 octobre 2016, le 1er mars 2018 et le 17 décembre 2019. En l’état, seule l’évidence permet de constater la résiliation des baux par l’effet du départ volontaire de Madame [O] et Monsieur [R] des lieux loués le 15 septembre 2025.

De même, la demande de provision formée par la SA DOMOFRANCE au titre des réparations locatives, nécessitant d’analyser par comparaison les états de lieux d’entrée et de sortie et de se prononcer sur la responsabilité de Madame [O] et Monsieur [R] au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, caractérise une contestation sérieuse de cette demande, la simple signature par les locataires sortants de l’état des lieux de sortie ne pouvant constituer, comme le soutient la demanderesse, une reconnaissance de dette.

Les circonstances qui précèdent caractérisent l’existence d’une contestation sérieuse et / ou rendent les obligations contractuelles pesant sur les consorts [G] et la SA DOMOFRANCE sérieusement contestables.

Il convient en conséquence de déclarer la SA DOMOFRANCE irrecevable en ses demandes formées à l’encontre de Madame [O] et Monsieur [R].

Pour les mêmes motifs, Madame [O] et Monsieur [R] seront déclarés irrecevables en leur demande indemnitaire formée à l’encontre de la SA DOMOFRANCE.

— Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant en ses prétentions, il y a lieu de décider d’un partage par moitié des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile et de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles qu’elles ont pu exposer pour leur défense. La SA DOMOFRANCE et les consorts [G] seront en conséquence déboutés de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile, sans qu’aucune circonstance ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé,

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation des baux consentis par la Société Anonyme CLAIRSIENNE le 10 octobre 2016, 1er mars 2018 et 17 décembre 2019 à Madame [S] [O] et Monsieur [T] [R] portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 17] ainsi que deux emplacements de stationnement n°20 et 132 situés à la même adresse, par suite du départ volontaire des locataires à effet du 15 septembre 2025 ;

Pour le surplus,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

DECLARONS en conséquence la Société Anonyme DOMOFRANCE, venant aux droits de la Société Anonyme CLAIRSIENNE irrecevable en ses demandes en résiliation des baux par l’effet des clauses résolutoires et en paiement à titre provisionnel formées à l’encontre de Madame [S] [O] et Monsieur [T] [R];

DECLARONS Madame [S] [O] et Monsieur [T] [R] irrecevables en leur demande indemnitaire formée à l’encontre de la Société Anonyme DOMOFRANCE, venant aux droits de la Société Anonyme CLAIRSIENNE;

REJETONS la demande formée par la Société Anonyme DOMOFRANCE, venant aux droits de la Société Anonyme CLAIRSIENNE, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande formée par Madame [S] [O] et Monsieur [T] [R] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la Société Anonyme DOMOFRANCE, venant aux droits de la Société Anonyme CLAIRSIENNE d’une part et Madame [S] [O] et Monsieur [T] [R] d’autre part, aux dépens à hauteur de moitié chacun;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

La présente ordonnance est signée par le juge des référés et le greffier

Le Greffier Le juge des référés