TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 31/05/2024

à :M^e Nicolas MULLER

Copie exécutoire délivrée

le : 31/05/2024

à :M^e Anne-elvire DEWASMES

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02200 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4D4G

N° MINUTE :

11/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 30 mai 2024

DEMANDERESSE

Madame [O] [V],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas MULLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0139

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [J],

demeurant [Adresse 2]) -

représenté par M^e Anne-elvire DEWASMES, avocat au barreau de PARIS

Madame [U] [H] [P],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Anne-elvire DEWASMES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Maeva PILLET, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 mars 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 mai 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Maeva PILLET, Greffière

Décision du 30 mai 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/02200 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4D4G

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 août 2018 à effet au 4 octobre 2018, Mme [O] [V] a consenti un bail d’habitation meublée, soumis au titre I bis de la loi du 6 juillet 1989, à M. [E] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1831 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

M. [E] [J] a donné congé le 3 février 2023 et un procès-verbal de constat par commissaire de justice de l’état des lieux de sortie a été établi le 24 février 2023.

Par actes de commissaire de justice du 15 décembre 2023 et du 5 janvier 2024, Mme [O] [V] a assigné M. [E] [J] et Mme [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

-12350 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 septembre 2022,

-3500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

-2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

— Avec capitalisation des intérêts,

— La condamnation de M. [E] [J] et Mme [U] [K] aux dépens.

A l’audience du 22 mars 2024, Mme [O] [V], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande:

— La condamnation solidaire de M. [E] [J] et Mme [U] [K] au paiement des sommes suivantes :

o12350 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 septembre 2022,

o3500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

o5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

oAvec capitalisation des intérêts,

— Le rejet des demandes de M. [E] [J] et Mme [U] [K],

— La condamnation de M. [E] [J] et Mme [U] [K] aux dépens.

M. [E] [J] et Mme [U] [K], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— In limine litis que l’assignation délivrée à Mme [U] [K] soit déclarée caduque,

— Le prononcé de la nullité de l’acte de cautionnement de Mme [U] [K],

— Le rejet des demandes de Mme [O] [V],

— La condamnation de Mme [O] [V] au remboursement du dépôt de garantie de 3662 euros avec intérêts légaux de 10% par mois de retard soit la somme de 190 euros depuis le 24 avril 2023, somme à parfaire,

— La condamnation de Mme [O] [V] au paiement à M. [E] [J] des sommes suivantes

o10.000 euros en réparation de son préjudice moral résultant de l’atteinte à sa vie privée,

o5000 euros à titre de dommages-intérêts pour congé frauduleux,

— La condamnation de Mme [O] [V] au paiement à M. [E] [J] et Mme [U] [K] de la somme de 10000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Sur la caducité de l’assignation

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 754 du code de procédure civile la juridiction est saisie, à la diligence de l’une ou l’autre partie, par la remise au greffe d’une copie de l’assignation. Sous réserve que la date de l’audience soit communiquée plus de quinze jours à l’avance, la remise doit être effectuée au moins quinze jours avant cette date. La remise doit avoir lieu dans ce délai sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie.

En l’espèce, Mme [U] [K] soutient qu’aucune assignation ne lui a été signifiée et qu’en conséquence celle-ci n’a pu être placée dans le délai de 15 jours avant l’audience.

Contrairement à ce qui a été évoqué d’office à l’audience, la caducité de l’assignation relève des fins de non-recevoir (Cass. 2e civ., 21 déc. 2023, n° 21-25.162) et non des exceptions de procédure, de sorte qu’elle peut être soulevée en tout état de cause.

Etant recevable, il convient dès lors de l’examiner.

Mme [U] [K] résidant à l’étranger, Mme [O] [V] justifie d’un acte de transmission de la demande de signification dans un état étranger en application de la convention de LA HAYE du 15 novembre 1965 du 5 janvier 2024.

Les dispositions précitées ont dès lors été respectées.

La fin de non -recevoir tirée de la caducité de l’assignation sera en conséquence écartée.

Sur la demande en nullité de l’acte de cautionnement de Mme [U] [K]

Aux termes de l’article 22-1 dernier alinéa dans sa version applicable au litige, la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

De jurisprudence constante l’exception de nullité est perpétuelle.

En l’espèce, il est acquis que les mentions requises par l’article 22-1 susvisé ne figurent aucunement au contrat de bail lequel ne comporte que la signature de Mme [U] [K], précédée de la mention " le garant, apposée sur la première page du contrat.

En conséquence l’acte de cautionnement de Mme [U] [K] est nul, l’absence des mentions manuscrites lui ayant nécessairement causé un grief dans la mesure où elle n’a pu apprécier l’étendue de ses obligations en qualité de caution.

Mme [O] [V] sera dès lors déboutée de l’ensemble de ses demandes à son égard.

Sur les réparations locatives

Aux termes des articles 1731 et 1732 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1997 définit les réparations locatives.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ou à défaut par commissaire de justice. A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, aucun état des lieux n’a été établi. Seul un inventaire du mobilier, incomplet, a été annexé au contrat de bail.

Les photographies du logement prises par le gestionnaire BOOK A FLAT, produites par Mme [O] [V], sont insuffisantes à rapporter la preuve du bon état du logement au moment où il a été mis à la disposition de M. [E] [J] . Elles sont en effet datées du 6 juin 2018 soit trois mois avant l’entrée dans les lieux. L’attestation de la gérante de la société BOOK A FLAT, au demeurant non conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, ne vaut pas état des lieux.

Les photographies prises par la bailleresse ne sauraient valoir élément de preuve dans la mesure où elles ont été prises en l’absence de M. [E] [J] , sans son accord, alors que Mme [O] [V] disposait de voies de droit afin de se constituer des éléments de preuve.

Par ailleurs la prise en compte de ces pièces, en lieu et place de l’état des lieux d’entrée, priverait de tout effet les dispositions précitées qui sont d’ordre public en application de l’article 2 al 1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le courriel du 8 septembre 2022 de M. [E] [J] est insuffisamment précis et circonstancié pour établir quelque dégradation, ce dernier indiquant uniquement à la bailleresse « tout ce qu’il faudra remplacer le jour de mon départ sera remplacé » et admettant un état de saleté auquel il dit avoir remédié.

Il s’avère ainsi impossible d’effectuer une comparaison entre l’état du logement à l’entrée dans les lieux et celui à leur libération (constaté par commissaire de justice), de sorte que les désordres et dégradations invoqués par Mme [O] [V] ne peuvent être imputés au preneur.

Mme [O] [V] sera en conséquence déboutée de sa demande au titre des réparations locatives.

Elle sera également déboutée de sa demande indemnitaire pour résistance abusive, faute de préjudice.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie majoré

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, la demande au titre des réparations locatives ayant été rejetée, Mme [O] [V] sera tenue de restituer le dépôt de garantie à M. [E] [J] avec majoration de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période commencée en retard à compter du 2 mai 2023 correspondant à la date de réception de la mise en demeure.

Sur la demande indemnitaire pour violation de la vie privée

Aux termes de l’article 9 du code civil, chacun a droit au respect de sa vie privée.

En application de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, si M. [E] [J] a autorisé, avec réticence néanmoins, Mme [O] [V] à entrer dans son appartement en son absence au cours du mois d’août 2022 (cf. captures d’écrans de SMS), il ne lui a aucunement permis de prendre des photographies du logement qui constitue un espace privé.

Comme vu supra, il appartenait à Mme [O] [V] d’user des voies légales afin de se constituer des preuves.

Ayant porté atteinte au respect de la vie privée de M. [E] [J] , elle sera condamnée à réparer le préjudice moral en résultant à hauteur de 300 euros, M. [E] [J] ne justifiant aucunement du préjudice subi à hauteur de sa demande.

Sur la demande en réparation du préjudice causé par la délivrance d’un congé frauduleux

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le contrat de bail à pris effet le 4 octobre 2018 et a été annuellement tacitement reconduit.

Par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 9 septembre 2022, Mme [O] [V] a fait délivrer à M. [E] [J] un congé pour reprise à effet au 3 octobre 2022.

Le délai susvisé de trois mois n’a en conséquence pas été respecté.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 24 février 2023 et M. [E] [J] justifie de ce que le bien a été à nouveau proposé à la location à compter du 26 avril 2023 (annonces BOOK A FLAT et SE LOGER), de sorte que le congé a été délivré frauduleusement, Mme [O] [V] n’ayant pas l’intention de reprendre le logement pour l’habiter mais de le remettre en location.

M. [E] [J] justifie avoir été à compter du mois de septembre 2022 en période d’essai professionnelle et excipe à juste titre de ce qu’il lui était alors difficile de trouver un autre logement, par ailleurs dans un contexte locatif tendu.

La délivrance irrégulière du congé a causé à M. [E] [J] un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1000 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de M. [E] [J] et Mme [U] [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ECARTE la fin de non-recevoir tirée de la caducité de l’assignation délivrée à Mme [U] [K],

DECLARE recevables les demandes de Mme [O] [V] à l’égard de Mme [U] [K] ;

PRONONCE la nullité de l’engagement de cautionnement de Mme [U] [K] afférent au contrat de bail conclu le 4 octobre 2018 entre Mme [O] [V], d’une part, et M. [E] [J] , d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) ;

DEBOUTE Mme [O] [V] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Mme [U] [K] ;

DEBOUTE Mme [O] [V] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de M. [E] [J] ;

CONDAMNE Mme [O] [V] à restituer à M. [E] [J] le dépôt de garantie avec majoration de retard avec majoration de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période commencée en retard à compter du 2 mai 2023;

DIT que le congé pour reprise dudit logement a été irrégulièrement délivré par Mme [O] [V] à M. [E] [J] ;

CONDAMNE Mme [O] [V] à payer à M. [E] [J] les sommes suivantes :

-300 euros en réparation de son préjudice moral pour atteinte à la vie privée,

-1000 euros en réparation du préjudice causé par la délivrance irrégulière du congé pour reprise ;

CONDAMNE Mme [O] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [O] [V] à payer à M. [E] [J] et Mme [U] [K] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge