Du 06 février 2026

5AZ

PPP Contentieux général

N° RG 24/02505 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZU2T

[T] [I] [L], [C] [B]

C/

[Z] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 06 février 2026

JUGE : Madame Marie-Sylvie LHOMER,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [I] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparant, représenté par Maître Paul CESSO (avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [C] [B]

Non comparante, représentée par Maître Paul CESSO (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Non comparant, représenté par Maître Haude NEDELEC (avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE :

Selon un acte sous seing privé du 1er novembre 2021, Monsieur [Z] [S] a donné à bail à Monsieur [T] [I] [L] et Madame [C] [B] (consorts [I]-[B]) un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 850€ et 20€ de charges. Un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer a été versé lors de l’entrée dans les lieux. Un état des lieux a été établi le 8 novembre 2021.

En cours de bail des désordres sont apparus entrainant des réclamations auprès du bailleur ainsi qu’une demande de réduction du loyer. Les locataires ont finalement donné congé et quitté les lieux. Un état des lieux de sortie a été dressé le 8 janvier 2024.

Le dépôt de garantie n’a pas été restitué et Monsieur [S] a fait état de sommes restant à lui devoir.

Une procédure de conciliation mise en place à l’initiative des consorts [I]-[B] a donné lieu à un constat d’échec le 26 avril 2024.

Par requête parvenue au greffe le 6 juin 2024, Monsieur [I] [L] a saisi le juge des contentieux de la protection du présent tribunal judiciaire afin d’obtenir, la somme de 3957,48€ et 1000€ de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024 lors de laquelle un jugement de caducité a été rendu, et un relevé de caducité a été prononcé sur demande de Monsieur [I] [L].

Le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois pour faire intervenir Madame [B] puis à la demande des parties pour échange de pièces et de conclusions.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 8 décembre 2025.

Par observations à l’audience et conclusions récapitulatives auxquelles ils se sont référés, les consorts [I]-[B], représentés par leur conseil, sollicitent, sur le fondement de la loi de 1989 de :

— Condamner M. [S] à verser à M. [T] [I] [L] et Madame [C] [B] les sommes de 95 € en remboursement de la clé d’entrée ; 150 € pour la cuisine ; 357,98 € pour le coût du débouchage des canalisations ; 350 € en remboursement du surplus d’eau. 3000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’absence d’eau et d’accès aux toilettes ; 850 € augmentée de 10 % du loyer mensuel (93 €) par mois de retard à compter du 8 février 2024 jusqu’au paiement effectif. 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— Débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes.

En défense, Monsieur [S], représenté par son conseil, demande de :

— Débouter les consorts [I]-[B] de toutes leurs demandes

— Les condamner à lui verser les sommes de 1259,93€ au titre de loyers impayés, 1615,40€ au titre de frais engagés pour la remise en état de la maison, et 3000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier

— Les condamner au paiement d’une indemnité de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’exécution.

Les débats ayant eu lieu, l’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

MOTIFS :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation », un décret en Conseil d’Etat définissant le critère de performance énergétique minimal à respecter.

Le bailleur est ainsi notamment obligé de délivrer au locataire le logement « en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement », de lui assurer « la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle », et « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Le décret du 30 janvier 2002 précise notamment que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement et les éléments de confort tels les wc et les sanitaires doivent être alimentés en eau chaude et froide et être munis d’une évacuation des eaux usés.

En l’espèce, trois types de désordres se sont manifestés, soit

— du 2 décembre 2021 au 4 janvier 2000 une absence d’eau chaude provenant d’un disfonctionnement du thermostat interne de la chaudière.

— du 7 juillet au 18 aout 2023 une chute de pression puis une absence d’eau en raison d’une fuite sur canalisation souterraine

— du 6 décembre 2023 au 19 décembre 2023 un bouchage des toilettes, ayant nécessité un démontage en raison d’une absence d’accès au réseau souterrain.

Il en ressort que sur chacune de ces périodes d’une durée de plusieurs semaines, le logement a présenté des critères d’indécence, montant un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur.

Sur la demande de réduction du délai de préavis et les loyers impayés

Les consorts [I]-[B] fondent leur demande de réduction du délai préavis d’une part par l’indécence du logement, et d’autre part par l’accord obtenu du bailleur.

Il ressort des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire peut résilier le contrat de bail à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis. Le délai de préavis de droit commun est de trois mois, toutefois il peut être réduit à un mois, dans certaines circonstances prévues par la loi, à condition que la situation justifiant la réduction du délai de préavis soit mentionnée explicitement dans la lettre recommandée avec avis de réception délivrant le congé au bailleur

En l’espèce, le courrier de préavis des Consorts [I]-[B] en date du 4 novembre 2023 et reçu par le bailleur le 9 novembre 2025 précise que la durée du préavis sera de 2 mois et indique comme motif de son départ notamment des difficultés dues à l’eau et les problèmes de chaudière.

Il ressort des pièces versées au dossier que du 2 décembre 2021 au 8 janvier 2022, trois événements ont affecté la jouissance paisible du logement par le locataire, mais que seuls deux d’entre eux sont intervenus avant le congé délivré avec un préavis de 2 mois, l’un correspondant à une absence de fourniture d’eau chaude due à une panne de chaudière réparée dans un délai d’un mois et l’autre à une coupure d’eau en raison d’une fuite sur une durée de 6 semaines.

Si le logement a présenté pendant ces périodes des critères d’indécence, il apparait d’une part que le bailleur a mis en œuvre les mesures nécessaires pour y remédier dans les semaines qui ont suivi, et que le congé n’est intervenu que plusieurs mois après ces événements.

Dès lors, ce motif ne figurant pas parmi ceux permettant au locataire de réduire son délai de préavis, il ne sera pas fait droit à cette demande à ce titre.

Par ailleurs, si le bailleur peut toujours renoncer à invoquer le non-respect du délai de préavis cette renonciation doit être certaine et non équivoque et l’acceptation de la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie ne valent pas renonciation du bailleur à exiger un préavis de 3 mois.

En l’espèce, le sujet a été abordé dans les échanges entre les parties et la conciliatrice de justice, et il ressort finalement du courriel de Monsieur [S] en date du 7 février 2024 que celui-ci, à cette date se contentait de réclamer la somme de 239,54€ pour 8 jours d’occupation des lieux. Toutefois, en date du 22 avril 2024 Monsieur [S] réclamait la somme de 1167,85€, et la conciliation a abouti à un échec le 26 avril 2024. Il n’y a donc pas eu d’accord sur la date de fin du bail.

En conséquence, il convient de considérer que les loyers étaient dus par les locataires jusqu’au 8 février 2024, date de la fin du délai de préavis.

Le montant dû au titre des loyers impayés s’élève à la somme de 1162,51€.

Il est par ailleurs versé au dossier les éléments montrant un montant de charges à hauteur de 305€ et 240€ de provisions, venant justifier le décompte et le montant de la régularisation de charges demandée pour un montant 65,34€.

La somme due par les Consorts [I]-[B] au titre des loyers et charges s’élève à la somme de 1227,85€.

Sur les autres demandes

Sur les demandes du bailleur

Au titre de dégradations, Monsieur [S] présente deux factures d’un montant de 1529 TTC et 86,40€ et réclame au total la somme de 1615,40€ pour des interventions dans la cuisine, dans la salle de bain et sur le jardin.

Il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que le logement est présenté en bon état général, sans être cependant neuf, et quelques éléments étant en état « moyen ». L’état des lieux de sortie comporte des remarques « Etat d’usage », sans toutefois préciser en quoi les lieux auraient été dégradés.

Il sera retenu au titre de la remise en état de l’ensemble de la cuisine la somme de 300€ TTC pour le nettoyage.

Pour la salle de bains, il sera retenu la somme de 150 € pour la réfection des joints de douche et baignoire. Il n’est pas fait mention d’une ventilation électrique cassée ni de taches au plafond.

Au titre de l’enlèvement des déchets et encombrants, du jardin il sera alloué la somme de 300€, l’état des lieux notant le besoin d’effectuer un nettoyage.

Il n’est pas justifié de l’usage de « Rusbson » « d’extracteur » et « de joints haute performance » indépendamment du devis de remise en état présenté. Il ne sera pas fait droit aux demandes à ce titre.

Il ne sera retenu aucune indemnisation au titre du bardage, le lierre provenant à l’évidence de chez le voisin.

Ainsi, au titre des dégradations locatives il sera mis à la charge des locataires la somme de 750€.

Sur les demandes des locataires

A titre de remboursement de diverses sommes payées, les locataires demandent :

—  95€ pour le remboursement de la clé d’entrée : les parties ne s’entendent pas sur le quantum du remboursement. A défaut pour les locataires de présenter une facture, il sera alloué la somme de 28€ offerte par Monsieur [S].

—  150€ pour la cuisine : par courriel en date du 7 février 2024, postérieurement à l’état des lieux et aux échanges intervenus dans le cadre de la conciliation Monsieur [S] a proposé l’achat de la cuisine à ce prix. Il convient d’allouer la somme de 150€ aux locataires.

—  357,98€ pour le débouchage : il résulte des pièces versées au dossier et notamment des factures [Localité 7] Hygiène et JML plomberie que des opérations complexes de plomberie ont été nécessaire afin de repérer les canalisations et effectuer le débouchage, en l’absence d’indications et de connaissance par le bailleur de l’emplacement des accès permettant l’opération. Il sera alloué la somme de 357,98€.

—  350€ au titre de la surconsommation d’eau : il n’est pas justifié du montant de cette somme au seul regard d’une facture initiale d’eau d’un montant de 16 316,31€, en l’absence notamment d’indication du montant d’éventuels dégrèvements obtenus dans le cadre de la fuite d’eau.

Ainsi, au titre des sommes dues aux locataires il sera alloué la somme de 535,98€

Au total, les comptes entre les parties s’établissent ainsi :

— Dû par les locataires 1227,85+750€ = 1977,85€ dont il sera déduit le dépôt de garantie d’un montant de 850€ soit un solde dû de 1127,85€.

— Dû par le bailleur au titre des sommes à rembourser : 535,98€.

Sur les dommages et intérêts

Les Consorts [I]-[B] réclament 3000€ au titre de dommages et intérêts en raison des défauts du logement. Ils font valoir qu’ils ont subi des désagréments lors de l’occupation du logement.

Il a été établi que le logement a présenté des caractères d’indécence dans les périodes considérées.

Compte tenu du montant mensuel du loyer s’élevant à 928,21 euros, de l’ampleur du préjudice subi, de sa durée, et des travaux effectués, il sera évalué à 50% du montant du loyer sur 3 mois, soit 1 362,31€.

Monsieur [S] évalue son préjudice moral et financier à la somme de 3000€ en raison du temps passé à gérer la remise en état du bien et de la vacance locative pendant les travaux.

Le bailleur ne verse au dossier aucun élément susceptible d’établir que l’établissement des devis et l’exécution des travaux en rapport avec les dégradations ont nécessité un délai supérieur à celui courant habituellement entre deux locataires, et ne justifie pas plus de la date à laquelle le bien a été reloué.

Il sera débouté de ses demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. En conséquence, ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [S], qui succombe principalement.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

Il serait inéquitable de laisser les Consorts [I]-[B] supporter les frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Monsieur [S] sera dès lors condamnés à leur payer la somme de 900 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [T] [I] [L] et Madame [C] [B] à payer à Monsieur [Z] [S] à la somme de 1127,85€ au titre des loyers et charges impayés et des dégradations, ladite somme restant due après déduction du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [S] à payer à Monsieur [T] [I] [L] et Madame [C] [B] la somme de 535,98€ en remboursement des sommes et frais engagées ;

CONDAMNE Monsieur [S] à payer à Monsieur [T] [I] [L] et Madame [C] [B] la somme de 1362,31€ réparation de leur préjudice de jouissance ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [S] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [S] à payer aux Consorts [I]-[B] la somme de 900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

LA CADRE-GREFFIERE, LE JUGE,