TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître OUABBOU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître HENNEQUIN

Maître ARDAILLOU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01274 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34X6

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P483

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [P],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître OUABBOU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0084

Société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître ARDAILLOU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R138

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01274 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34X6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2016, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti à M. [X] [P] un bail d’habitation portant un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5].

La société RIVP a constaté la présence d’une annonce de location via la plateforme AIRBNB et de touristes étrangers dans le logement.

Par constat de commissaire de justice du 23 juin 2023, la société RIVP a établi l’existence d’une annonce de location via la plateforme AIRBNB moyennant un prix de 190 euros la nuitée outre des frais de service, l’annonce comptant 17 commentaires.

Par requête en date du 23 juin 2023, la société RIVP a saisi le juge des requêtes du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’établir un constat permettant de vérifier la réalité de l’occupation des lieux litigieux.

Par constat de commissaire de justice du 2 août 2023 sur ordonnance du 23 juin 2023, la société RIVP a établi que le logement proposé à la location sur la plateforme AIRBNB correspondait au logement loué par M. [X] [P].

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, la société RIVP a fait assigner M. [X] [P] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

— prononcer la résiliation du contrat de bail pour sous-location illicite,

— ordonner l’expulsion de M. [X] [P] et celle de tous les occupants de son chef des lieux loués avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux,

— ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix du requérant et ce en garantie des loyers, charges et indemnités d’occupation dus aux frais, risques et périls des défendeurs,

— condamner M. [X] [P] à payer à la société RIVP une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des charges et taxes à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clefs,

— condamner in solidum M. [X] [P] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY au paiement de la somme de 3230 euros au titre des sous-loyers illicites, à parfaire,

— condamner la société AIRBNB à lui payer la somme de 565,25 euros au titre des sommes encaissées à raison de la sous-location, à parfaire,

— condamner in solidum M. [X] [P] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, l’ensemble des relevés faisant apparaître l’ensemble des locations réalisées par M. [X] [P] via le site AIRBNB et les sommes qu’il a perçues à ce titre et l’ensemble des frais facturés par la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY tant à M. [X] [P] qu’à ses locataires au titre de la mise en location du logement,

— condamner in solidum M. [X] [P] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Appelée à l’audience du 29 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à trois reprises afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 14 février 2025, la société RIVP représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans l’assignation mais porte sa demande au titre des fruits civils à la somme de 5232,24 euros à l’encontre de M. [X] [P] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY pour les sous-loyers et à la somme de 934,27 euros à l’encontre de la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY pour les frais de service. Elle renonce à sa demande de communication des relevés sous astreinte, les pièces ayant été produites. Elle sollicite également la condamnation in solidum de M. [X] [P] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui payer la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral.

Au soutien de ses demandes, la société RIVP expose que le contrat de bail stipule l’interdiction de sous-louer ou de céder le logement conformément aux dispositions de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, qu’il est établi que M. [X] [P] a sous-loué le logement de manière illicite à des tiers à des fins mercantiles, ce qui justifie la résiliation du bail, que les loyers perçus par le locataire sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire en application de l’article 546 du code civil, de même que les commissions perçues par l’intermédiaire, la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY ne justifiant pas de ses frais en application de l’article 548 du même code. Elle ajoute que les difficultés financières rencontrées par M. [X] [P] ne justifient pas la sous-location d’un logement conventionné et que l’éventuel paiement des fruits civils ne rend pas la résiliation inopportune.

M. [X] [P], représenté par son conseil, sollicite de:

— débouter la société RIVP de sa demande de résiliation du contrat de location et de l’ensemble de ses demandes,

— juger que le paiement de la somme de 5232,24 euros au titre des fruits civils rend la demande de la société RIVP sans objet,

— juger qu’il dispose d’un droit au maintien dans les lieux,

— condamner la société RIVP à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Il reconnaît avoir sous-loué l’appartement en raison de difficultés financières dues à une baisse de ses revenus professionnels. Il fait valoir que la résiliation du bail est disproportionnée par rapport à la faute qui est reconnue, au nombre de sous-location, la cessation immédiate dès qu’il a compris qu’elle était interdite, sa coopération en fournissant les relevés puis en payant les fruits civils. Il ajoute qu’il avait fait la démarche de déclarer la location à la Direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 4] et pensé que l’absence de réponse valait autorisation.

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01274 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34X6

La société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY, représentée par son conseil, demande de:

— juger que la demande de condamnation au règlement des sous-loyers est devenue sans objet,

— à titre subsidiaire débouter la société RIVP de toute demande indemnitaire,

— en tout état de cause, débouter la société RIVP de toute demande de restitution des frais de service perçus au titre des sous-locations effectuées par M. [X] [P] fondée sur les articles 546 et 547 du code civil, et de sa demande au titre du préjudice moral,

— en conséquence débouter la société RIVP de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre,

— condamner la société RIVP à lui verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Elle fait valoir que les frais de service perçus ne peuvent s’analyser comme des fruits civils au sens de l’article 547 du code civil mais comme des frais au sens de l’article 548 du code civil, étant observé que les frais de service ne sont pas produits par le bien mis en location et ne présentent pas un caractère périodique, et que la société RIVP ne justifie en outre d’aucun préjudice.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée et parvenue au greffe dans le délai imparti, la société RIVP se désiste de sa demande de condamnation in solidum des défendeurs au paiement des fruits civils s’élevant à la somme de 5232,24 euros, ce paiement ayant été effectué.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

Au terme de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il ressort de l’article 1224 du code civil que la résolution du contrat résulte en cas d’inexécution suffisamment grave d’une décision de justice.

L’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, applicable au présent logement s’agissant d’une habitation à loyer modéré, prévoit que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an et ne peut sous-louer son logement, le bailleur pouvant saisir le juge aux fins de résiliation du bail en cas de non-respect de ces dispositions.

L’article 5 des conditions générales du contrat de bail signé entre les parties le 7 juin 2016 rappelle également que la sous-location du logement est prohibée hormis dans des cas strictement énumérés et avec l’accord de la bailleresse.

En l’espèce, M. [X] [P] reconnaît avoir sous-loué son logement sur la plateforme AIRBNB pour 36 nuitées, la sous-location étant en tout état de cause établie par les constats de commissaire de justice des 23 juin 2023 et 2 août 2023 et les relevés produits par la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY, en violation tant du contrat de bail que des prescriptions légales.

M. [X] [P] fait valoir sa bonne foi et sa coopération. Il justifie ainsi avoir procédé à une déclaration de meublé touristique auprès de la Direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 4] le 27 mai 2022. Il est également constant qu’il a cessé la sous-location dès la venue d’un commissaire de justice à son domicile, qu’il a autorisé la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à communiquer l’ensemble des locations effectuées dans le cadre de la présente instance et qu’il a versé à la société RIVP les fruits civils de ces sous-locations.

Il sera toutefois relevé que le récépissé de la demande effectuée auprès de la ville de [Localité 4] rappelle que la location de meublé de tourisme d’un logement social est strictement interdite et qu’elle expose le locataire à la résiliation du bail. Ainsi, si M. [X] [P] indique ne pas avoir eu conscience qu’il lui était interdit de sous-louer son logement malgré les dispositions du bail, il apparaît que cet interdit lui a été rappelé lors de sa demande auprès de la Ville de [Localité 4] et qu’il avait ainsi non seulement la parfaite connaissance que la pratique de la sous-location était interdite mais également des risques encourus. En outre, s’il fait part du fait d’avoir traversé une période professionnelle difficile et avoir sous-loué son logement uniquement afin de pouvoir payer son loyer (pièce n°7 de la demanderesse), il ressort des pièces versées aux débats que si le loyer qu’il paye actuellement n’est pas connu, le loyer initial n’était que de 443,86 euros charges comprises, que M. [X] [P] bénéficie d’une allocation logement de 289,17 euros et qu’il n’a pas hésité à louer le bien au prix de 190 euros la nuit. Enfin, il a sous-loué le bien à 36 reprises en trois mois, ce qui démontre une activité certes restreinte sur la durée mais néanmoins importante.

Au regard de ces éléments, et alors qu’il s’agit d’un logement conventionné dont le montant du loyer est modéré et ouvre au droit de percevoir des aides personnalisées au logement, le manquement doit être qualifié de suffisamment grave en l’espèce pour entrainer la résiliation du bail aux torts du preneur.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte

La résiliation du bail étant prononcée, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [X] [P] des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif.

Le recours à la force publique étant autorisé, il n’est pas nécessaire d’assortir l’expulsion d’une astreinte. La demande de la société RIVP sera donc rejetée sur ce point.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux

Selon l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de supprimer ce délai et la demande de la société RIVP sera rejetée.

Sur la demande de paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [X] [P] sera condamné à verser à la société RIVP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils aurait été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés.

Sur la demande en paiement relative aux sous-loyers formée à l’encontre de M. [X] [P] et de la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY

Il ressort de la note en délibéré de la société RIVP que M. [X] [P] a payé la totalité de la somme réclamée au titre des fruits civils issus des sous-loyers, soit la somme 5232,24 euros, et que la société RIVP se désiste de cette demande.

Il convient donc de constater ce désistement.

Sur la demande en paiement relative aux frais de service formée à l’encontre de la société AIRBNB

La société RIVP soutient que les frais de service perçus par la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY sont des fruits civils qui doivent lui être restitués par le droit d’accession. La société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY soutient au contraire que ces sommes ne peuvent recevoir cette qualification, le fruit devant notamment procéder directement d’un bien et résulter directement de celui-ci, et présenter un caractère périodique.

Au terme des articles 546 et 547 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession. L’article 548 du même code ajoute que les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

En l’espèce, la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY obtient paiement des frais de service du fait de la mise en sous-location du logement litigieux. En effet, les frais ne sont pas dus en l’absence de sous-location sur la plateforme, ils procèdent donc bien du logement lui-même sans en altérer la substance. Concernant la périodicité, il convient de ne pas la confondre avec la régularité et de rappeler que la fructification peut être soumise à un aléa. Ainsi, le logement peut ne pas être sous-loué pendant plusieurs mois et donc ne pas produire de sous-loyers pour le locataire et de frais de services pour la plateforme. En tout état de cause, il en ressort donc qu’à partir du moment où le bien est loué ou sous-loué via la plateforme, les frais de service sont dus et donc que les frais de service peuvent recevoir la qualification de fruit civil.

Cependant, sans l’intervention de la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY, la sous-location, productrice de fruits civils que la société RIVP est en droit de réclamer, n’aurait pas lieu. Les frais de service s’analysent donc comme des frais de l’article 548 précité, étant observé si la société RIVP soutient que les frais ne sont pas justifiés, la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY qui gère la plateforme d’intermédiation a nécessairement des frais de fonctionnement généraux pour sa conception et son entretien, et que les frais facturés ne représentent qu’un pourcentage modéré du montant de la location.

La société RIVP sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement à l’encontre de la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY.

Sur le préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société RIVP évoque un grave préjudice d’image auprès des autres locataires et des personnes en attente de l’attribution d’un logement du fait de sous-locations ayant duré deux ans.

La société RIVP n’apporte aucun élément de nature à démontrer l’existence d’un tel préjudice moral, étant en outre précisé que les sous-locations n’ont pas duré deux ans mais trois mois.

Elle sera déboutée de sa demande au titre du préjudice moral.

Sur les mesures accessoires

Au terme de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [P], partie perdante, sera par conséquent condamné aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable en l’espèce que chaque partie conserve ses frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de ses demandes d’injonction de production de pièces sous astreinte et de condamnation in solidum au paiement des fruits civils,

ORDONNE la résiliation du bail conclu le 7 juin 2016 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] et M. [X] [P] portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] à compter de la présente décision,

ORDONNE en conséquence à M. [X] [P] de libérer les lieux,

DIT qu’à défaut pour M. [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] pourra, après signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

REJETTE la demande de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] tendant à assortir l’expulsion d’une astreinte,

REJETTE la demande de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] tendant à supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des meubles garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [X] [P] à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] et à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils aurait été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés,

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de ses demandes de condamnation de la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY au titre des frais de service à raison des sous-locations,

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande au titre du préjudice moral,

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], M. [X] [P] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [P] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge