N° RG 24/03729 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCKK

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2026

50Z

N° RG 24/03729

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCKK

AFFAIRE :

SARL MG2D IMMOBELLEVUE SARL MYBARAKA

C/

[Y] [M] épouse [F]

[G] [F]

[Adresse 8]

le :

à

M^e Benoît COUSSY

SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame LAURET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats :

Madame DENIS, adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 26 Novembre 2025,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

N° RG 24/03729 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCKK

DEMANDERESSES

SARL MG2D IMMOBELLEVUE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX

SARL MYBARAKA

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [Y] [M] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Benoît COUSSY, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [G] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Benoît COUSSY, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 28 avril 2023, monsieur [G] [F] et madame [Y] [M] ont, avec l’entremise de la SARL MG2D IMMOBELLEVUE, unilatéralement promis d’acquérir, sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire et moyennant le prix de 410.000 euros un terrain sis [Adresse 6] à [Localité 5], appartenant à la SARL MYBARAKA.

Un avenant du 24 novembre 2023 prorogeait le délai d’obtention du permis de construire au 31 janvier 2024 avec un prix réduit à 395.000 euros, la date maximum prévue pour la réitération étant fixée au 31 janvier 2024 à 16 heures.

Le 28 février 2024 était établi un procès verbal constatant la carence de monsieur [F] et de madame [M].

Par acte du 30 avril 2024, la SARL MYBARAKA et la SARL MG2D IMMOBELLEVUE ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’actions indemnitaires dirigées contre monsieur [F] et madame [M] aux fins de réparation de leurs préjudices respectifs.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 22 novembre 2025 par la SARL MYBARAKA et la SARL MG2D IMMOBELLEVUE

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 06 novembre 2025 par monsieur [F] et madame [M],

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 novembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 26 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I- SUR LES DEMANDES DE LA SARL MYBARAKA.

Aux termes de ses ultimes conclusions, elle sollicite, sur le fondement de l’article 1124 du code civil, la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes de 82.000 euros au titre de la dévaluation du terrain, 41.000 euros au titre de son immobilisation, 18.322,12 euros au titre des frais engagés et 8.826,96 euros à parfaire en indemnisation de son préjudice financier, soutenant à cette fin que monsieur [F] et madame [M], par leur refus de signer un acte réitératif, ont manqué à leurs obligations nées de l’ensemble formé par la promesse unilatérale du 28 avril 2023 et l’avenant du 24 novembre 2023.

Afin de s’opposer à ces demandes, monsieur [F] et madame [M] font valoir que l’acte du 28 avril 2023 était une promesse unilatérale d’achat qui ne s’est jamais transformée en un contrat synallagmatique, le processus de levée d’option institué en faveur de la SARL MYBARAKA n’ayant jamais été mis en oeuvre de telle sorte que leur engagement est de plein droit devenu caduc.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, en application de l’article 1104 du même code elles doivent être exécutées de bonne foi.

D’autre part, aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En l’espèce, l’acte du 28 avril 2023 était, sans contestation de quiconque, une promesse unilatérale d’achat, assortie de conditions suspensives en leur faveur, émises par monsieur [F] et madame [M], promettant, au profit d’un bénéficiaire qui était la SARL MYBARAKA.

Il était contractuellement prévu que cette dernière fasse connaître son acceptation au plus tard le 15 décembre 2023 à 16 heures par lettre adressée au notaire, cette acceptation ayant pour effet de rendre cette promesse parfaite au sens de l’article 1583 du code civil qui dispose qu’il en est ainsi entre les parties et que la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on a convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

S’il est exact que la SARL MYBARAKA n’a pas adressé de courrier d’acceptation au notaire, les parties demeuraient cependant libres d’adopter autre un procédé, à la seule condition que ce fut d’un commun accord.

Le 24 novembre 2023, elles ont signé un avenant notarié par lequel monsieur [F] et madame [M] d’une part et la SARL MYBARAKA déclaraient littéralement :

“Les soussignés précisent que la promesse d’achat a été dûment acceptée par le bénéficiaire”.

Par cette mention expresse, dépourvue de toute ambiguïté et ne nécessitant aucune interprétation, les parties ont donc constaté l’acceptation par la SARL MYBARAKA de la promesse unilatérale d’achat précédemment consentie par monsieur [F] et madame [M] de telle sorte que cette promesse est devenue synallagmatique, obligeant la première à vendre et les seconds à acquérir, sous réserve des conditions suspensives.

Etait à cet égard prévue par ce deuxième acte l’obtention par monsieur [F] et madame [M] d’un permis de construire non purgé de tout recours ou de tout retrait au plus tard le 31 janvier 2024 et quand bien même cette autorisation d’urbanisme n’est-elle pas produite, ils ne contestent pas l’avoir obtenue dans les délais impartis, ce que constatait au demeurant le procès-verbal de carence du 28 février 2024.

Il n’existe aucun débat quant aux autres conditions ou bien au financement de l’opération, observation étant faite que l’avenant avait ramené le prix du terrain à la somme de 395.000 euros au lieu de celui de 410.000 euros initialement fixé.

Alors que la vente était parfaite, dès lors que ses éléments essentiels figuraient dans la promesse initiale et son avenant et que les parties ont exprimé un accord irrévocable sur celles-ci ainsi que sur la chose et le prix, il convient de constater que monsieur [F] et madame [M] ont commis un manquement contractuel en refusant de signer l’acte réitératif et qu’ils doivent, en application de l’article 1217 du code civil, indemniser le vendeur des conséquences de cette inexécution, y compris en l’absence de stipulation d’une clause pénale.

Il ne sera pas fait droit à la demande en paiement de la somme de 82.000 euros au titre de la dévaluation du terrain, calculée par la demanderesse à partir du prix figurant dans la promesse initiale et non de celui ayant fait l’objet de l’accord définitif.

En effet, non seulement la baisse alléguée de la valeur du terrain depuis l’année 2023 n’est pas imputable aux acquéreurs mais, surtout, ce chef de préjudice est totalement hypothétique dès lors que ce bien est demeuré dans le patrimoine de la SARL MYBARAKA qui ne soutient pas l’avoir vendu et de démontre pas l’avoir mis en vente.

Elle n’a donc subi aucune perte certaine et démontrée.

Sont en second lieu réclamées une première somme de 41.000 euros au titre de l’immobilisation, soit 10 % du prix initial ainsi qu’une deuxième somme de 8.826,96 euros au titre des intérêts supportés pendant l’immobilisation. Cette dernière n’a eu qu’une durée limitée, entre le 24 novembre 2023, date de constat de la levée d’option par le vendeur, et le 28 février 2024, date d’établissement du procès-verbal de carence, soit quatre mois.

Pendant cette période, la SARL MYBARAKA ne pouvait remettre son bien vente ni en user de quelque manière que ce soit. En l’absence de justificatif autre que les échéances du prêt ayant servi à financer cet achat par le vendeur, soit 985,73 euros pour le mois de décembre 2024, 1.971,72 euros pour le mois de janvier 2024 et 1.959,12 euros pour celui de février 2024.

Ce poste de préjudice sera en conséquence évalué à 5.000 euros et portera intérêts au taux légal à compte du procès-verbal de carence du 28 février 2024, le surplus de la demande relative à l’immobilisation et aux intérêts bancaires étant rejeté.

Est également sollicitée une somme de 18.322,12 euros au titre des frais engagés.

La convention des parties stipulait que la SARL MYBARAKA s’engageait à nettoyer le terrain de tous les arbres et buissons présents et à le déssoucher et elle prévoyait également que la parcelle serait raccordée au tout à l’égout et équipée d’un compteur d’eau et d’un compteur électrique.

La demanderesse produit des factures d’élagage, abattage des arbres et location de bennes ainsi que de déssouchage concernant ce terrain pour un total de 6.369,60 euros que monsieur [F] et madame [M] seront solidairement condamnés à leur payer, ces interventions non obligatoires ayant été réalisées à leur demande expresse et sans apporter de plus value.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compte du procès-verbal de carence du 28 février 2024.

Le surplus de la demande, soit 11.952,52 euros, sera rejeté car il ne résulte pas de la formulation employée dans l’acte que les dépenses de raccordement au tout à l’égout, à l’eau et à l’électricité aient été supportées à la demande des acquéreurs, la SARL MYBARAKA ayant seulement déclaré, dans la description du bien, qu’elle livrerait une parcelle munie de ces équipements qui relevaient donc de la définition de l’objet de la vente et non de ses conditions.

D’autre part, ces frais de raccordement contractuellement prévus comme exécutés aux frais exclusifs de la SARL MYBARAKA correspondent à des éléments de valorisation de ce bien et lui restent acquis.

Enfin, il ne sera pas fait droit à la demande en paiement de la somme de 5.000 euros au titre d’un préjudice moral qui n’est pas justifié, la SARL MYBARAKA, professionnel de l’immobilier ne démontrant aucune atteinte à son honneur, sa réputation ou sa considération.

II- SUR LES DEMANDES DE LA SARL MG2D IMMOBELLEVUE.

Elle prétend, sur le fondement de l’article 1217 du code civil, au paiement de la somme de 15.000 euros correspondant à la commission qui devait lui être versée par monsieur [F] et madame [M] outre 5.000 euros en réparation de son préjudice moral.

En application des articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat et seulement si l’opération qui lui avait été confiée a été effectivement conclue.

Toutefois, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit à cet intermédiaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de la responsabilité délictuelle, réparation du préjudice qui résulte de cette faute.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’opération a été conclue par l’entremise de la SARL MG2D IMMOBELLEVUE et que sa commission de 15.000 euros était à la charge du promettant, soit monsieur [F] et madame [M].

Si la vente est parfaite dès la signature de la promesse de vente, alors l’agent immobilier a droit à sa rémunération, nonobstant le refus ultérieur des acquéreurs de réitérer en la forme authentique dès lors que, comme en l’espèce, la réitération n’était qu’une simple formalité destinée à retarder les effets de la cession, toutes les conditions suspensives étant réalisées.

Les défendeurs seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 15.000 euros.

Par contre, il ne sera pas fait droit à la demande en paiement de la somme de 5.000 euros au titre d’un préjudice moral qui n’est pas justifié, la SARL MG2D IMMOBELLEVUE ne démontrant aucune atteinte à son honneur, sa réputation ou sa considération.

III- SUR AUTRES DEMANDES.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision et, compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Partie perdante, monsieur [F] et madame [M] seront condamnés in solidum à payer à la SARL MYBARAKA et à la SARL MG2D IMMOBELLEVUE une indemnité de 2.000 euros chacune au titre des frais irrépétibles et supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne monsieur [G] [F] et madame [Y] [M] à payer solidairement à la SARL MYBARAKA la somme de 11.369,60 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024,

Condamne monsieur [G] [F] et madame [Y] [M] à payer solidairement à la SARL MG2D IMMOBELLEVUE la somme de 15.000 euros à titre de commission,

Déboute la SARL MYBARAKA et la SARL MG2D IMMOBELLEVUE du surplus de leurs demandes,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

Condamne in solidum monsieur [G] [F] et madame [Y] [M] à payer à la SARL MYBARAKA et la SARL MG2D IMMOBELLEVUE une indemnité de 2.000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum monsieur [G] [F] et madame [Y] [M] aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT