TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/01407

N° Portalis 352J-W-B7H-CY4YS

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.C. POERAVA

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Louis DE GAULLE de la SAS DE GAULLE FLEURANCE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0035

DÉFENDERESSES

Société NOVAPIERRE RESIDENTIEL (anciennement dénommée PIERRE 48)

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Laurent SCHITTENHELM du CABINET BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (BCLP) LLP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0559

S.A.S. MONETIVIA

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par Maître Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire A0074

Décision du 03 Avril 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/01407 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4YS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire BERGER, 1ère Vice-présidente adjointe

Caroline ROSIO, Vice-Présidente

Robin VIRGILE, Juge

assistés de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 23 Janvier 2025 présidée par Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Caroline ROSIO, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 AVRIL 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI POERAVA était propriétaire des lots n°18 et 24 (réunis en un appartement en duplex, d’une superficie dite “Carrez” de 148,4m2) ainsi que des lots n°60 et 62, correspondant à deux caves, situés dans un immeuble en copropriété sis, [Adresse 3] à PARIS 6ème. Cette société civile immobilière a pour associés les époux [E]. M. [H] [X] est le gérant de la SCI.

Le 23 août 2018, la SCI POERAVA a confié à la société MONETIVIA un mandat exclusif de vente de la nue-propriété des lots n°18, 24 et 62 pour le prix de 1.525.000 euros et un usufruit de dix ans avec complément de prix, en cas de renonciation à l’usufruit, d’un montant de 220.000 euros la première année, 210.000 euros la deuxième, 200.000 euros la troisième, 185.000 euros la quatrième, 165.000 euros la cinquième, 137.000 euros la sixième et 105.000 euros la septième, 70.000 la 8ème et 35.000 la neuvième. La valeur du bien en pleine propriété était estimée à 2.200.000 euros.

La rémunération du mandataire était fixée à 125.000 euros, dont 60.000 euros à la charge du vendeur et 65.000 euros à la charge de l’acquéreur.

Par acte notarié du 21 décembre 2018 reçu par Maître [B], notaire du promettant, avec la participation de Maître [K], notaires du vendeur, la SCI POERAVA a consenti à la société PIERRE 48, société de placement immobilier représentée par la société PAREF GESTION, une promesse unilatérale de vente portant sur la nue-propriété des lots n°18 et 24, 60 et 62 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] 6ème, moyennant un prix de 1.515.000 euros. Les parties ont déclaré que la valeur du bien en pleine propriété est de 2.153.000 euros.

L’acte prévoyait que le bénéficiaire aurait la jouissance du bien à compter de l’extinction de l’usufruit temporaire d’une durée de sept ans et que, dans le cas où le promettant viendrait à renoncer à son usufruit avant terme, par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier, moyennant un préavis de soixante jours calendaires, un complément de prix serait exigible d’un montant de 245.000 euros la première année, 210.000 euros la seconde, 175.000 euros la troisième, 140.000 euros la quatrième, 105.000 euros la cinquième, 70.000 euros la sixième et 35.000 euros la septième.

La rémunération de la société MONETIVIA a été fixée à 65.000 euros à la charge du bénéficiaire et 10.000 euros à la charge du promettant.

Par acte du 26 juin 2019, la SCI POERAVA a vendu à la société PIERRE 48 la nue-propriété desdits lots, moyennant une durée d’usufruit sur une période de dix ans au bénéfice du vendeur, le complément du prix en cas de renonciation à l’usufruit restant inchangé.

L’acte prévoyait, en outre, que l’usufruitier s’acquitterait de la taxe d’habitation et de la taxe foncière, des charges de copropriété relatives à l’entretien et le fonctionnement des parties communes et des charges et travaux des biens concernant les parties privatives et communes à l’exception des grosses réparations, étant précisé que les travaux de ravalement restaient à la charge de l’usufruitier.

M. [X] a sollicité en octobre 2020 de racheter le solde de son usufruit au prix de 260.000 euros au lieu des 210.000 euros prévus dans l’acte de vente.

Par courrier du 4 avril 2022, le conseil de la SCI POERAVA a mis en demeure les sociétés MONETIVIA et PIERRE 48 de procéder à l’annulation de la vente du bien litigieux ou de l’indemniser à hauteur de 700.000 euros.

Par courrier officiel du 20 avril 2022, le conseil de la société PIERRE 48, qui se dénomme la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL depuis juillet 2019, s’est opposé aux demandes de la SCI POERAVA

Par exploit du 27 janvier 2023, la SCI POERAVA a assigné la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL et la société MONETIVIA d’avoir à comparaitre à l’audience du 27 mars 2023 devant le tribunal de céans aux fins essentielles d’annulation de la vente du 26 juin 2019.

Par exploit du 9 mars 2023, la SCI POERAVA a notifié à la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL sa renonciation à l’usufruit, indiquant que cette renonciation prend effet au terme du délai de 60 jours à compter de la notification par huissier.

Par courriel officiel du 9 juin 2023, la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL a refusé d’accéder à la demande de la SCI POERAVA, estimant qu’elle est incompatible avec celle tendant à annuler la vente.

Par exploit du 23 juin 2023, le conseil de la SCI POERAVA a mis en demeure la société NOAPIERRE RESIDENTIEL de payer le complément de prix suite à sa renonciation de l’usufruit.

En l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 février 2024, au visa de l’article 1161 du code civil, de l’article 9 du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, des articles 1130, 1131 et 1137, 1991 et 1992, 1217 et suivants, 1231 et suivants, 1224 et suivants du code civil ainsi que des articles L.541-1 et suivants, L.573-9 et suivants, D.541-8 et suivants du code monétaire et financier, la SCI POERAVA demande au tribunal de :

« A titre principal :

— prononcer l’annulation de la cession en date du 26 juin 2019 entre la SCI POERAVA et la société PIERRE 48 (désormais NOVAPIERRE RESIDENTIEL) de l’appartement situé [Adresse 4],

A titre subsidiaire :

— prononcer la résolution de la cession en date du 26 juin 2019 entre la SCI POERAVA et la société PIERRE 48 (désormais NOVAPIERRE RESIDENTIEL) de l’appartement situé [Adresse 4],

A titre infiniment subsidiaire :

— condamner la société MONETIVIA à régler à titre de dommages et intérêts 935.000 euros à la SCI POERAVA,

En tout état de cause :

— condamner solidairement les sociétés MONETIVIA et PIERRE 48 (désormais NOVAPIERRE RESIDENTIEL) à régler 30.000 euros à la SCI POERAVA au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter les défenderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL (anciennement dénommée PIERRE 48) a requis du tribunal de céans, au visa des articles 1131, 1137 et 1138, 1161, 1181, 1217 et suivants, 1231 et suivants, 1130 et suivants, 1240 et 1842 du Code civil et de l’article 700 du Code de procédure civile de :

«- dire que la vente de la nue-propriété intervenue par acte authentique en date du 26 juin 2019 est parfaite ;

—  dire que la société civile POERAVA est irrecevable à invoquer la nullité relative du contrat de vente, au titre des manœuvres dolosives qui auraient été commises par la société MONETIVIA, tiers au contrat de vente du 26 juin 2019 ;

En conséquence,

— déclarer irrecevable l’action en nullité de la société civile POERAVA fondée sur l’existence de manœuvres dolosives ;

En tout état de cause,

— rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de la société civile POERAVA tendant à l’annulation de la vente ou à sa résolution ;

— débouter la société civile POERAVA de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL ;

A titre reconventionnel

— condamner la société civile POERAVA à verser à la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL la somme de 10.000 euros pour procédure abusive ;

En tout état de cause,

— condamner la société civile POERAVA à verser à la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL, la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société civile POERAVA aux entiers dépens. »

Par conclusions en réponse n°2 et récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, la société MONETIVIA a requis du tribunal de céans, au visa de l’article 1161, 1217 et suivants, 1231 et suivants, 1130 et suivants, 1240, 1991 et 1992 du code civil, de l’article 9 du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, de l’article 2 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, des articles L.541-1 et suivants, L.573-9 et suivants, D.541-8 et suivants du code monétaire et financier, des articles 143 et suivants, 263 et suivants du code de procédure civile ainsi que de l’article 700 du code de procédure civile, de :

« A titre principal,

— débouter la société SCI POERAVA de toutes demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société SCI POERAVA à payer à la société MONETIVIA la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert qui lui plaira ayant pour mission de :

° entendre contradictoirement les parties et leurs conseils convoqués ;

° recueillir toutes informations orales et écrites de celles-ci ;

° se faire communiquer et examiner tous documents utiles ;

° répondre aux observations des parties ;

° entendre tous sachant ;

° prendre connaissance des dossiers et documents produits au débat et se faire communiquer les pièces relatives à l’état de santé de Monsieur [X] et toutes pièces qu’il estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission ;

° après avoir examiné ses pièces, dire si à la date du 21 décembre 2018 et du 26 juin 219, Monsieur [X] possédait les capacités physiques, cognitives et intellectuelles suffisantes afin de signer et de comprendre la portée de la cession du bien appartenant à la SCI POERAVA à la société PIERRE RESIDENTIEL ;

° dire que l’expert dressera de ses opérations un rapport écrit dont il devra déposer l’original au greffe du service des expertises dans les six mois de sa saisine, sauf prorogation dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises, et adresser copie aux parties, mention de cet envoi étant porté sur l’original ;

° inviter l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

° dire que l’expert dressera un pré-rapport et devra répondre aux dires des parties le concernant ;

° dire qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement sur requête de la partie la plus diligente ;

° ordonner que les provisions sur les frais d’expertises soient réparties entre toutes les parties;

° surseoir à statuer dans l’attente de la remise du rapport d’expertise.

En tout état de cause,

— condamner la société SCI POERAVA à payer à la société MONETIVIA la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 23 janvier 2025.

A l’audience, le tribunal a sollicité des parties leurs observations quant à la recevabilité de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL, faute d’avoir été présentée au juge de la mise en état.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir formée par la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL

La société NOVAPIERRE RESIDENTIEL soutient que l’action en nullité fondée sur le dol à l’encontre de la société MONETIVIA est irrecevable en ce qu’il s’agit d’une nullité relative qui ne concerne que les parties à l’acte de vente, que la société MONETIVIA n’a jamais agi en qualité de représentant de la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL et que ses éventuels manquements, qui ne sont pas démontrés, ne peuvent aboutir à l’annulation de la vente.

La SCI POERAVA oppose que la société MONETIVIA agissait bien pour la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL au vu des pièces 12 et 1 produites par la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL.

Sur ce,

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Dès lors, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir formée par conclusions adressées au tribunal postérieurement à la désignation du juge de la mise en état et avant son dessaisissement doit être déclarée irrecevable.

2. Sur la demande de la SCI POERAVA de nullité de la vente du 26 juin 2019

La SCI POERAVA sollicite la nullité de la vente sur le fondement du conflit d’intérêt et sur celui du dol.

2.1 Sur le conflit d’intérêt

La SCI POERAVA fait valoir que la société MONETIVIA était dans une situation de conflit d’intérêt au sens du décret du 28 août 2015 car elle était à la fois mandatée par la société PIERRE 48 pour lui constituer un « portefeuille MONETIVIA » et par la SCI POERAVA pour négocier la vente de son bien immobilier et que la sanction de cette situation est la nullité de la vente en application des dispositions de l’article 1161 du code civil dans sa version en vigueur au jour du mandat, soit le 23 août 2018.

Elle soutient que ce mandat entre la société MONETIVIA et la société NOVA PIERRE RESIDENTIEL (anciennement PIERRE 48) est établi en ce que :

— la société MONETIVIA a reconnue être « en liens d’affaires » avec la société NOVA PIERRE RESIDENTIEL dans son courrier officiel du 20 avril 2022,

— un bulletin trimestriel d’information de la société PIERRE 48 évoque « son portefeuille MONETIVIA »,

— dans un courriel en date du 3 septembre 2018, le fund manager de la société RESIDENTIEL demandait à la société MONETIVIA : « quelles transactions ferons-nous en 2017 ? »,

— l’article 1161 du code civil dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du mandat de vente vise indistinctement les personnes physiques et morales.

La société MONETIVIA oppose que :

— l’article 9 du décret du 28 août 2015 faisant partie du code de déontologie des professionnels de la transaction et de la gestion immobilière qui est invoqué par la SCI POERAVA, relate dans son article 5 l’obligation pour le professionnel d’informer les mandants et toute partie à une opération pour laquelle elle serait mandatée de l’existence d’un conflit d’intérêt et ne pose aucune forme de présomption de conflit d’intérêt en cas de double mandat,

— le double mandat est admis par la Cour de cassation depuis 1860,

— l’article 1161 du code civil qui dispose qu'«en matière de représentation des personnes physiques, un représentant ne peut agir pour le compte de plusieurs parties au contrat en opposition d’intérêt» ne s’applique pas car la SCI POERAVA est une personne morale,

— la société MONETIVIA et ses dirigeants n’ont aucun lien direct ou indirect, de nature juridique ou capitalistique, avec la société PIERRE 48,

— la société MONETIVIA a toujours été transparente sur le fait qu’elle recherchait des biens pour la société PIERRE 48 et son dirigeant a écrit à M. [X] par mail du 21 octobre 2018 « dans le cas de Paref, nous leur constituons un portefeuille de 5 appartements, si leur proposition ne vous convient pas, un autre bien prendra votre place, je n’ai donc aucun intérêt particulier à ce que ce soit vous ou un autre »,

— la société MONETIVIA n’avait pas de mandat de recherche pour la société PIERRE 48 et l’informait juste de façon aléatoire des biens susceptibles de l’intéresser,

— le fait d’informer la société PIERRE 48 des nouveaux biens en vente n’est pas une cause de nullité de la vente ou du mandat de vente.

La société NOVAPIERRE RESIDENTIEL soutient que l’article 1161 du code civil, dans sa version en vigueur du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2018, qui dispose que « un représentant ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat ni contracter pour son propre compte avec le représenté. En ce cas l’acte accompli est nul à moins que la loi ne l’autorise ou que le représentant ne l’ait autorisé ou ratifié » ne s’applique pas en l’espèce car :

— cela implique que le mandataire ait agi pour le compte des deux parties au contrat de vente,

— l’interdiction ne joue qu’en cas de conflit d’intérêt,

— ni l’article 1161 du code civil, ni le code de déontologie ne prohibent la possibilité de recourir au double mandat,

— la jurisprudence en vigueur au moment de la conclusion du mandat rappelle qu’aucune disposition ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur pour une même opération (Civ. 1, 9 avril 2015, n°14-13.501),

— la société MONETIVIA n’a pas signé de mandat avec la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL, la seule présentation d’une offre ne pouvant valoir mandat,

— en l’absence de tout mandat de représentation confié par la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL à la société MONETIVIA, l’article 1161 du code civil n’a pas vocation à s’appliquer,

— la procuration pour vendre signée par M. [X] déroge à l’application de l’article 1161 du code civil.

Sur ce,

Selon l’article 1161 du code civil, applicable à la date de la vente, «en matière de représentation des personnes physiques, un représentant ne peut agir pour le compte de plusieurs parties au contrat en opposition d’intérêt. En ces cas, l’acte accompli est nul à moins que la loi ne l’autorise ou que le représentant ne l’ait autorisé ou ratifié ».

En l’espèce, il apparaît que si la SCI POERAVA se prévaut d’une situation de conflit d’intérêts de la société MONETIVIA, engagée selon elle tant à son égard qu’à l’égard de la société PIERRE 48, elle ne sollicite cependant pas la nullité du mandat du 23 août 2018, ni de celle de la promesse unilatérale de vente du 21 décembre 2018, mais uniquement la nullité de l’acte de vente du 26 juin 2019. Or, la société MONETIVIA n’a pas agi à l’acte de vente du 26 juin 2019 en qualité de mandataire, la SCI POERAVA n’y ayant été représentée que par son gérant et non par la société MONETIVIA. A défaut de représentation de la SCI POERAVA par la société MONETIVIA à l’acte dont la nullité est sollicitée, ce fondement de nullité sera rejeté. Le fait même que la société MONETIVIA soit intervenue à la négociation ne caractérise pas une intervention à l’acte de vente en qualité de mandataire.

2.2 Sur le dol

La SCI POERAVA soutient qu’elle a été victime de manœuvres dolosives de la part de la société MONETIVIA en ce qu’elle a profité de l’état de faiblesse de son gérant, M. [X], alors âgé de 77 ans, gravement malade et diminué après un cancer de l’estomac, plusieurs infarctus, un accident vasculaire cérébral , et une intervention chirurgicale le 2 octobre 2018 à la suite de la découverte d’une tumeur cérébrale.

La société MONETIVIA oppose que :

— le prix de vente à hauteur de 95% de la valeur du bien figurant sur une plaquette commerciale ne concerne pas l’opération litigieuse bien qu’elle ait été proposée au début des échanges avec M. [X],

— M. [X] a démarché la société MONETIVIA car il cherchait à vendre la nue-propriété de son bien,

— M. [X] a bénéficié de multiples conseils et informations sur la cession, par la société MONETIVIA, ses avocats et son notaire,

— il ressort des nombreux mails produits que M. [X] n’était pas en état de faiblesse, a toujours cherché à négocier au mieux, et était parfaitement habile avec les chiffres,

— un certificat médical du docteur [N], cardiologue, en date du 13 septembre 2018, produit avant la signature de la vente, atteste que « le docteur [X] [H] possède des capacités cognitives intactes et a de fait la capacité de comprendre un acte juridique ».

La société NOVAPIERRE RESIDENTIEL oppose que le dol ne peut être évoqué contre la société MONETIVIA, qui n’est pas partie à l’acte, et qu’aucun élément ne vient accréditer l’état de faiblesse de M. [X] qui a mûri sa réflexion avant d’envisager de vendre.

Sur ce,

Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constituent un dol le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges et par la dissimulation intentionnelle d’une information dont il sait le caractère déterminant par l’autre partie.

L’article 1138 du code civil dispose également que « le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence ».

La SCI POERAVA se prévaut d’un dol en ce que la société MONETIVIA :

— aurait convaincu son gérant d’accepter un montage ne correspondant pas à ses besoins en ce qu’il aurait été préférable pour M. [X] de vendre le bien sans conserver d’usufruit alors qu’il résidait à [Localité 11] et ne pouvait se déplacer en France en raison de ses problèmes de santé,

— lui aurait assuré un prix de vente à hauteur de 95% de la valeur du bien, selon la maquette publicitaire produite aux débats,

— aurait dissimulé le fait que le « complément de prix » en cas de renonciation à l’usufruit (présenté comme un attrait majeur du produit MONETIVIA), outre qu’il était d’un montant sans rapport avec la valeur de l’usufruit retenu dans le cadre de la cession, impliquait une fiscalité pouvant être supérieure à 60%, anéantissant l’intérêt promis et vendu au client.

Cependant, les manœuvres alléguées n’ont pu déterminer le consentement de la SCI POERAVA à l’acte de vente du 26 juin 2019 dont la nullité est sollicitée puisque celle-ci s’était engagée à vendre le bien, dès la promesse unilatérale de vente du 21 décembre 2018 dont la nullité n’est pas sollicitée.

Par conséquent, la demande d’annulation de la cession en date du 26 juin 2019 entre la SCI POERAVA et la société PIERRE 48 (désormais NOVAPIERRE RESIDENTIEL) des lots de copropriété situés, [Adresse 4] sera rejetée.

3. Sur la demande subsidiaire de résolution de la vente

La SCI POERAVA soutient, à titre subsidiaire, que la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL a manqué à ses obligations contractuelles en refusant de régler le complément du prix sollicité par la SCI POERAVA alors que celle-ci a renoncé à l’usufruit par exploit du 9 mars 2023et que le contrat est toujours en vigueur et doit être respecté malgré la procédure en cours tendant à solliciter la nullité de la vente. Elle fait valoir qu’en cas d’annulation de la vente, le cédant devra restituer le prix prévu au contrat, y compris le complément du prix.

La société NOVAPIERRE RESIDENTIEL oppose que la demande de nullité de la vente fait obstacle au versement d’un complément de prix en raison du mécanisme de restitutions réciproques et qu’il est contradictoire, sur le fondement de l’estoppel, de revendiquer l’exécution d’un contrat estimé nul.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1227, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, l’article figurant à l’acte de vente du 26 juin 2019 intitulé « COMPLEMENT DE PRIX » stipule :

« Pour le cas où le vendeur viendrait à renoncer à son usufruit avant le terme contractuel de l’usufruit temporaire réservé, exclusivement par lettre recommandée avec accusé de réception (la date de première présentation par les services postaux faisant foi (ou exploit d’huissier) et moyennant un préavis de 60 jours calendaires. Ce complément de prix, au terme du délai de préavis de 60 jours calendaires (…) sera exigible de la manière suivante (…). »

Il résulte des pièces versées aux débats que la SCI POERAVA a, par acte d’huissier de justice en date du 9 mars 2023, notifié à la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL sa renonciation à l’usufruit conformément aux stipulations précitées, et a sollicité de celle-ci le complément de prix s’y attachant.

Il n’est pas contesté que la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL n’a pas versé le complément de prix sollicité et ce même après mise en demeure par commissaire de justice en date du 14 juin 2023.

Cette absence de paiement du complément du prix, en violation des stipulations contractuelles, et ce malgré mise en demeure, caractérise une inexécution contractuelle d’une gravité telle qu’elle justifie la résolution du contrat litigieux.

Les moyens de la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL quant au fait que la SCI POERAVA se contredirait à son détriment en demandant tout à la fois la nullité de la vente et l’exécution du contrat sont inopérants, dès lors qu’ils viennent au soutien d’une fin de non-recevoir qui n’est pas formée.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner la résolution du contrat de vente en date du 26 juin 2019.

4. Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive

La société MONETIVIA fait valoir que l’action de la SCI POERAVA n’a pu se méprendre sur les conditions de la cession de son bien et que la présente procédure est diligentée que parce que les conditions de vie de M. [X] ont changé et que les parties de l’immeuble ont bénéficié depuis la vente de plusieurs remises en état qui ont accru la valeur du bien.

La société NOVAPIERRE RESIDENTIEL soutient qu’aucun manquement ne peut lui être reproché si ce n’est le refus légitime de verser le complément du prix, que cette action en justice constitue un moyen de pression pour obtenir une renégociation a posteriori des termes de la vente, qu’en réalité le gérant de la SCI POERAVA a été contraint en raison de la crise sanitaire de ne pas se rendre en métropole et ses plans consistant à conserver un pied à terre à Paris ont été compromis et que suite à cela, il tente de renégocier a posteriori les termes du contrat.

La SCI POERAVA n’a pas conclu sur ce chef de demande.

Sur ce,

Les défenderesses sollicitent la somme de 10.000 euros chacune en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 du code civil qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, compte-tenu de la solution donnée au litige, la demanderesse n’a pas commis de faute en introduisant la présente instance.

Par conséquent, la société MONETIVIA et la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL seront déboutées de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

5. Sur la demande subsidiaire d’expertise formée par la société MONETIVIA

En application des dispositions des articles 143, 144 et 263 du code de procédure civile, les faits dont dépendent la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Ces mesures peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 du code de procédure civile énonce que :

« Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. »

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent, puisque le tribunal n’a pas retenu la nullité de la vente pour dol mais sa résolution pour inexécution, que cette demande n’est pas nécessaire à la solution du litige.

Par conséquent, cette demande de la société MONETIVIA sera rejetée.

6. Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner les sociétés MONETIVIA et NOVAPIERRE aux dépens.

Il est aussi justifié de condamner in solidum les sociétés MONETIVIA et NOVAPIERRE, prises ensemble, à payer à la SCI POERAVA la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formées par les sociétés MONETIVIA et NOVAPIERRE au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir formée par la sociétés NOVAPIERRE RESIDENTIEL tirée du défaut de qualité à agir ;

Rejette la demande de nullité de la vente du 26 juin 2019 sur le fondement du dol et sur le fondement de l’article 1161 du code civil ;

Ordonne la résolution de la vente en date du 26 juin 2019 entre la SCI POERAVA et la société PIERRE 48 (devenue NOVAPIERRE RESIDENTIEL) portant sur les lots n°18, 24, 60 et 62 d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 13], figurant au cadastre section BC, n°[Cadastre 7], lieudit [Adresse 1], d’une surface de 00ha 09a et 59ca ;

Rejette les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne les sociétés MONETIVIA et NOVAPIERRE RESIDENTIEL aux dépens ;

Condamne les sociétés MONETIVIA et NOVAPIERRE RESIDENTIEL prises ensemble à payer à la SCI POERAVA la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes formées par les sociétés MONETIVIA et NOVAPIERRE RESIDENTIEL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 03 Avril 2025

La Greffière La Présidente

Sylvie CAVALIE Claire BERGER