TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 22/08364 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XGXL

Jugement du 27 mai 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Alexandre BECAUD – 1994

Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS – 875

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 27 mai 2025 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 16 septembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 mars 2025 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. EUROMATIC

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandre BECAUD, avocat au barreau de LYON, et Maître Emmanuel FLEURY de L’AARPI LMT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C.P.I. ACCIMMO PIERRE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Catherine FAVAT de la SELARL F.B.C. AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

Par contrat du 30 octobre 2014 la SCI FLAM 2000, aux droits et obligations de laquelle se trouve la SCPI ACCIMMO PIERRE, a donné à bail à la société GEODIS Euromatic, devenue Euromatic, divers locaux situés [Adresse 6] à Saint Laurent de Mure (69720) comprenant :

6.132 m² de surfaces d’entrepôts,648 m² de bureaux sur deux niveaux.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2015 et moyennant un loyer annuel de 310.000 euros outre le paiement de diverses charges.

Le 07 septembre 2022, la SCPI ACCIMMO Pierre a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société EUROMATIC.

Par exploit du 30 septembre 2022, la société EUROMATIC a assigné la société SCPI ACCIMMO Pierre devant la présente juridiction.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2024, la société EUROMATIC sollicite d’entendre le Tribunal, au visa de l’article 1343-5 du Code civil :

Dire et juger de nul effet le commandement de payer délivré le 07 septembre 2022.

A titre subsidiaire,

Suspendre les effets du commandement et de la clause résolutoire,Accorder les plus larges délais de règlement des sommes restées dues au titre du commandement de payer.

En tout état de cause,

Débouter la société ACCIMMO Pierre de l’ensemble de ses demandes,La condamner à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Alexandre BECAUD.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2024, la SCPI ACCIMMO PIERRE sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1231-6, 1343-2 et 1728 du Code civil ; 1224 et suivants du Code civil ; L145-41 du Code de commerce :

Débouter la société EUROMATIC de l’ensemble de ses demandes.

A titre principal,

Juger que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est acquise au profit de la SCPI ACCIMMO PIERRE à compter du 7 octobre 2022.

A titre subsidiaire,

Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail consenti à la société EUROMATIC ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux occupés [Adresse 1] à [Localité 5],

En toute hypothèse,

Ordonner l’expulsion de la société EUROMATIC ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux occupés [Adresse 1] à [Localité 5], dans les 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,Condamner la société EUROMATIC à lui payer la somme de 582.331,38 €, représentant la dette locative provisoirement arrêtée au 09 septembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement,Condamner la même à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 08 octobre 2022, égale au dernier loyer facturé majoré de 50%, TVA en sus, et ce jusqu’à libération effective des locaux qui sera constatée par un procès-verbal de restitution des locaux ou la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,Condamner la même à lui payer la somme de 58.233 € au titre de l’indemnité forfaitaire.

A titre infiniment subsidiaire,

Juger que le bénéfice des délais sera accordé sur la dette faisant l’objet du commandement de payer, soit 165.040,29 € et qu’ils seront subordonnés au règlement des mensualités à valoir sur l’arriéré locatif à la date prévue, et au paiement à leur échéance de la totalité des factures émises par la bailleresse au titre des loyers courants, des provisions sur charges, des accessoires du loyer et plus généralement, de toute somme due en vertu du bail à compter du 1er octobre 2022,Juger qu’à défaut de paiement, à bonne date par la société EUROMATIC, du loyer courant et des charges, taxes et accessoires dus, ou d’une seule des mensualités à valoir sur l’arriéré dans les conditions définies par l’ordonnance :La totalité de la dette deviendra immédiatement et de plein droit exigible,La clause résolutoire sera acquise de plein droit,Il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société EUROMATIC, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chefs des lieux loués,La société EUROMATIC sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au dernier loyer facturé, majoré de 50 %, TVA en sus, jusqu’à parfaite libération des lieux.

En tout état de cause,

Ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d’une année, à compter du 15 mars 2023, date de la demande,Condamner la société EUROMATIC à lui payer la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la même aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 07 septembre 2022, dont distraction au profit de la SCP Chazelle et associés.

*

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

*

La clôture de la procédure a été prononcée au 16 septembre 2024.

*

A l’audience, les parties ont été autorisées à produire une actualisation des sommes dues et à justifier des éventuels paiement.

Aux termes de ces notes en délibéré, la SCPI ACCIMO PIERRE a confirmé, aux termes de sa note du 06 mai 2025, avoir reçu plusieurs virements de la société EUROMATIC postérieurement à la notification de ses dernières conclusions, laissant une dette globale de 115.150,20 €, et maintenir sa demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion de la société EUROMATIC.

MOTIFS

Sur la nullité du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire

Au soutien de sa demande, la société EUROMATIC fait valoir l’imprécision du commandement de payer en ce que celui-ci ne mentionne pas de façon précise et détaillée le montant de la dette alléguée, ne lui permettant dès lors pas de vérifier la réalité, l’origine et l’étendue de celle-ci pour assurer une juste contestation et/ou un règlement dans le délai imparti.

En réponse, la SCPI ACCIMMO PIERRE fait valoir que la société EUROMATIC était parfaitement à même d’identifier avec précision les manquements qui lui étaient reprochés, plus encore au regard des multiples échanges antérieurs avec son bailleur quant à la dette locative.

Réponse du Tribunal,

Vu l’article L145-41 du Code de commerce,

En l’espèce, il résulte du commandement de payer délivré par la société ACCIMMO PIERRE à la SAS EUROMATIC qu’un délai d’un mois a été laissé à cette dernière pour s’acquitter de la somme de 165.436,32 euros.

Il apparait à la lecture du relevé de compte bail attaché audit commandement de payer que la somme ainsi sollicitée représente le total des impayés à compter du dernier règlement intégral du solde datant du 13 janvier 2020.

A ce titre, s’il apparait aux termes des échanges de correspondances entre les parties, antérieurement à la délivrance du commandement de payer, que les sommes demeurées impayées seraient celles dues au titre de l’assurance pour l’année 2022, de la taxe foncière 2021 et du 2ème trimestre 2020, il résulte du relevé de compte bail attaché audit commandement de payer que le bailleur s’est contenté de produire un état des mouvements de compte locataire depuis le 16 juin 2015 et jusqu’au 12 août 2022, sur lequel il n’apparait aucune imputation particulière des sommes versées, sauf à exclure celles dont le montant payé est identique aux sommes appelées, et alors même que la nature des sommes susmentionnées ne correspond pas à l’intitulé « LOYERS & CHARGES LOCATIVES » visé au commandement.

Pour autant, il n’en demeure pas moins que le commandement de payer doit informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées, plus encore lorsque des discussions étaient en cours concernant la mise en place d’un échéancier pour les sommes demeurées partiellement impayées en suite de l’épidémie de COVID 19, et pour celles dont des justificatifs étaient sollicités par le preneur quelques jours seulement avant la délivrance du commandement de payer litigieux, ainsi que cela ressort notamment des correspondances produites aux débats.

Il s’en déduit que le commandement de payer n’était pas suffisamment détaillé pour permettre à la SAS EUROMATIC de connaitre avec précision l’étendue et la nature de sa dette, notamment au regard des règles d’imputation des paiements, et qu’ainsi le bailleur ayant manqué à son obligation d’information loyale et complète de son locataire, il y a lieu de considérer comme nul le commandement de payer délivré le 22 septembre 2022.

Par suite, la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Au soutien de sa demande, la SCPI ACCIMMO PIERRE fait valoir que la SAS EUROMATIC s’est rendue coupable de violations persistantes, réitérées et délibérées de son obligation essentielle de paiement du loyer à son échéance. Elle souligne d’ailleurs que la SAS EUROMATIC a systématiquement été défaillante à respecter cette obligation et souligne d’ailleurs que postérieurement à la signification de son assignation en opposition au commandement de payer, la dette locative de celle-ci n’a cessé de croitre pour s’établir à la somme de 582.331,38 €, selon le relevé de compte actualisé au 09 septembre 2024, somme revue dans le cadre d’une note en délibéré à 233.149,84 euros.

En réponse, la SAS EUROMATIC soutient avoir procédé au règlement des échéances autres que celles visées au commandement de payer, à savoir l’échéance du 2ème trimestre 2020 dont les modalités de règlement faisaient l’objet de discussions entre les parties et qu’ACCIMMO PIERRE s’était engagée à ne pas recouvrer en un unique prélèvement ; la taxe foncière pour 2021 pour laquelle aucun justificatif n’est produit malgré plusieurs demandes en ce sens. A ce titre, elle défend que la SCPI ACCIMMO PIERRE ne justifie d’aucun manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé d’une résolution judiciaire du bail.

Réponse du Tribunal,

Vu l’article 1728 du Code civil ;

Rappelant que la résiliation du contrat de bail ne peut être prononcée que lorsque le manquement invoqué est suffisamment grave, il y a lieu en l’espèce de relever que les manquements de la SAS EUROMATIC relativement à son obligation de paiement des loyers et charges ne sont pas d’une telle gravité qu’ils justifient la résiliation judiciaire du contrat bail.

En effet, au regard des sommes dont il est fait état aux termes de la note en délibéré produite par la société ACCIMMO PIERRE et des divers justificatifs de paiement versés par la SAS EUROMATIC, il apparait que les sommes demeurées impayées à ce jour renvoient, soit à des charges récentes dont il n’est pas établi qu’elles ont été portées à la connaissance de la SAS EUROMATIC avant la production de ladite note ; soit au montant des loyers du 2ème trimestre 2020 pour lesquels des discussions étaient en cours et concernant lesquels la société ACCIMMO PIERRE s’était engagée a mettre en place des différés de paiement ou un étalement sans pénalité ni intérêts de retard (courrier du 03 septembre 2021).

De plus, il doit être relevé que la résiliation judiciaire du contrat de bail aurait une incidence disproportionnée par rapport aux manquements allégués et serait de nature à obérer l’avenir de la SAS EUROMATIC et des emplois induits, ce qui irait à l’encontre de la volonté même du bailleur d’obtenir paiement des sommes qui lui sont dues.

En conséquence, la demande de résiliation judiciaire sera rejetée ainsi que toutes celles qui lui étaient subséquentes, notamment l’expulsion de la SAS EUROMATIC et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une indemnité forfaitaire.

A l’inverse, il convient de faire droit à la demande de la société ACCIMMO PIERRE dans la limite des sommes dues par la SAS EUROMATIC et dans la limite de celles effectivement justifiées, à savoir le loyer du 2ème trimestre 2020 et les deux factures de charges de 7.412,30 euros et 5.743,46 euros, en condamnant cette dernière à leur paiement au bénéfice de délais dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision et outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS EUROMATIC supportera les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS EUROMATIC sera condamnée à payer à la société ACCIMMO PIERRE la somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros en l’absence de pièces justificatives des sommes effectivement engagées pour sa défense.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 22 septembre 2022 par la société ACCIMMO PIERRE à la SAS EUROMATIC ;

DEBOUTE la société ACCIMMO PIERRE de sa demande en résiliation judiciaire du contrat bail conclu avec la SAS EUROMATIC relativement aux locaux situés [Adresse 6] à [Localité 5] ;

CONDAMNE la SAS EUROMATIC à payer, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, à la société ACCIMMO PIERRE les sommes de :

101.994,44 euros au titre des loyers du 2ème trimestre 2020,7.412,30 euros au travaux système détection fuites,5.743,46 euros au titre relamping extérieur ;

DIT que le paiement des sommes dues par la société SAS EUROMATIC se fera par mensualités sur une période de deux années suivant la présente décision à raison de (115.150,12 / 24) = 4.797,92 € en principal par mois, le premier jour de chaque mois, pendant 23 mois et le solde, soit 4.797,26 euros en principal, à échéance ;

DIT qu’aux sommes précitées s’ajouteront les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance à la date prévue, la totalité de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible ;

DEBOUTE la société ACCIMMO PIERRE de ses autres demandes tendant à voir ordonner l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, l’expulsion de la SAS EUROMATIC et la fixation d’une indemnité d’occupation en cas de non-paiement à échéance de l’une des mensualités susmentionnées ;

CONDAMNE la SAS EUROMATIC à payer à la société ACCIMMO PIERRE la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS EUROMATIC aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Julien CASTELBOU, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT