N° RG 24/02384 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5DT

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

50Z

N° RG 24/02384 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5DT

Minute

AFFAIRE :

[R] [N]

C/

[U] [N]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Henri Michel GATA

Maître Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 24 FEVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Madame Naouel TAHAR, Juge,

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Janvier 2026 sur rapport de Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [N]

de nationalité Chinoise

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Maître Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [U] [N]

de nationalité Chinoise

[Adresse 1]

[Localité 1]

Repreprésentée par Maître Henri Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 24/02384 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5DT

EXPOSE DU LITIGE

A la demande de Mme [U] [N], se prévalant de la qualité de propriétaire de l’immeuble a usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2] (33), le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé a constaté par ordonnance en date du 1er mars 2024, que le père de la requérante, M. [R] [N] était occupant sans droit ni titre dudit bien immobilier et à défaut de départ volontaire de celui-ci a ordonné son expulsion.

Contestant sa qualité d’occupant sans titre du dit bien immobilier dont il revendique la propriété, M. [R] [N] a d’une part, interjeté appel de l’ordonnance de référé et d’autre part, par acte en date du 15 mars 2024 a assigné Mme [U] [N] devant la présente juridiction aux fins de voir reconnaître sa qualité de seul propriétaire du bien de [Localité 2].

En dépit de l’injonction de rencontrer un médiateur ordonnée par le Juge de la Mise en état le 27 juin 2024, les parties ne sont pas entrées en médiation.

Par ailleurs, par arrêt en date du 31 octobre 2024 la Cour d’Appel de [Localité 3] a confirmé l’ordonnance de référé du 1er mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 avril 2025 et auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens M. [R] [N] demande au tribunal au visa des articles 544 et suivants du code civil de :

à titre principal

— juger que M. [R] [N] est propriétaire de la maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4] et cadasrée section AP n° [Cadastre 1] pour 13 a, section AP n° [Cadastre 2] pour 8a et 74 ca, section AP n° [Cadastre 3] pour 3a et 60 ca,

— ordonner en conséquence la publication de la décision à intervenir sur le registre de la publicité foncière de Bordeaux 1,

à titre subsidiaire

— juger que M. [R] [N] est propriétaire indivis à hauteur de 50 % de la maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4] et cadastrée section AP n° [Cadastre 1] pour 13 a, section AP n° [Cadastre 2] pour 8a et 74 ca, section AP n°  [Cadastre 3] pour 3a et 60 ca,

— ordonner en conséquence la publication de la décision à intervenir sur le registre de la publicité foncière de Bordeaux 1,

à titre infiniment subsidiaire

— juger que juger que M. [R] [N] est propriétaire indivis à hauteur de 4,03 % de la maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4] et cadastrée section AP n° [Cadastre 1] pour 13 a, section AP n° [Cadastre 2] pour 8a et 74 ca, section AP n° [Cadastre 3] pour 3a et 60 ca,

— ordonner en conséquence la publication de la décision à intervenir sur le registre de la publicité foncière de Bordeaux 1,

en tout état de cause

— condamner Mme [U] [N] au paiement de la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont l’inscription aux services de la publicité foncière.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 février 2025 auxquelles il convient également de renvoyer pour l’exposé de l’argumentaire, Mme [U] [N] entend voir sur le fondement des articles 544 et 2258 du code civil :

— débouter M. [R] [N] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [R] [N] à payer à Mme [U] [N] les sommes de :

-1.103 euros au titre du préjudice financier,

-50.000 euros au titre du préjudice moral,

-6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] [N] aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été établie le 10 septembre 2025. L’affaire fixée initialement à l’audience juge unique du 23 octobre 2025 a été refixée à l’audience collégiale du 6 janvier 2026 à la demande de l’avocat du requérant.

MOTIVATION :

1-SUR LA REVENDICATION IMMOBILIERE

A titre principal, M. [N] revendique la pleine propriété de la maison d’habitation [Adresse 1] à [Localité 2].

Pour justifier que ce bien lui appartient, M. [N] invoque d’abord au visa de l’article 550 du code civil sa qualité de possesseur de bonne foi. A ce titre, il expose que lors d’un séjour à [Localité 3] en 2013 il a procédé à la visite du bien de [Localité 2] et a souhaité l’acquérir. Ne s’exprimant pas en français et devant rentrer en Chine il a chargé sa fille [U] [N] résidante en France d’acquérir ledit bien pour son compte et lui a viré les fonds nécessaires au règlement du prix. Il expose que pendant 10 ans il a agi comme possesseur de bonne foi en venant résider chaque année dans la maison de [Localité 2], et que ce n’est que lorsqu’il est venu s’y installer en 2024 à sa retraite qu’il a découvert que [U] [N] avait acquis le bien de [Localité 2] le 27 février 2014 en son nom propre sans faire mention du nom de son père en qualité d’acquéreur. Il soutient que [U] [N] ne peut soutenir qu’elle ne savait pas que son père se croyait légitimement propriétaire de la maison de [Localité 2] alors qu’elle a fait établir un procès-verbal de constat par commissaire de justice dans lequel est produit un courrier attribué à M. [N] se prévalant de la qualité de propriétaire du bien, valant aveu judiciaire au sens de l’article 1383-2 du code civil de la qualité de propriétaire de son père au moins à hauteur de 50 %.

M. [N] expose ensuite qu’il a financé l’intégralité de l’acquisition du bien de [Localité 2]. Il remet en cause les déclarations de sa fille au notaire qui a reçu l’acte de vente selon lesquelles le prix stipulé a été payé par des fonds propres de Mme [U] [N] provenant de la donation consentie par ses parents. M. [N] conteste l’existence de cette donation et pour étayer sa fausseté il souligne que celle-ci n’a fait l’objet d’aucune déclaration spontanée par [U] [N] aux services fiscaux ayant été révélée à l’occasion d’un contrôle fiscal quelques années après.

A titre subsidiaire, au vu de l’aveu judiciaire déjà invoqué il entend être déclaré propriétaire indivis à hauteur de 50 % avec sa fille du bien de [Localité 2].

A titre infiniment subsidiaire, au motif qu’il a remis à sa fille la somme de 36.463 euros sans intention libérale établie, ce qui représente 4.03 % du prix de vente du bien immobilier de [Localité 2], il entend être déclaré propriétaire indivis dudit bien à hauteur de 4,03 %.

Mme [U] [N] conclut au rejet des demandes de son père se considérant seule propriétaire du bien de [Localité 2] peu important l’origine des deniers ayant servi à l’acquisition du bien immobilier. A ce titre, elle affirme que, nonobstant son omission de déclaration aux services fiscaux, les fonds qui ont servi à l’acquisition du bien litigieux proviennent bien d’une donation de ses parents et constituent donc juridiquement des biens propres ainsi qu’elle l’a déclaré au notaire. Elle rappelle qu’elle est en possession d’un titre établissant qu’elle est seule propriétaire du bien de [Localité 2]. Elle ajoute qu’aucun aveu judiciaire ne saurait être tiré du courrier de M. [N] joint au procès-verbal de constat de commissaire de justice. Au visa des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil, Mme [N] fait valoir par ailleurs que son père ne justifie d’aucune possession, complète et utile de l’immeuble. Elle expose ainsi, qu’il n’établit avoir accompli aucun acte en qualité de propriétaire, n’ayant réglé que deux factures de gaz de l’immeuble. Elle ajoute que M. [N] ne venait que très épisodiquement en France soit en 2017 et 2022 ainsi que cela résulte des visas qu’il produit et qu’il ne justifie d’aucune possession paisible, publique et non équivoque. La défenderesse rappelle que son père a commis à plusieurs reprises une violation de domicile en s’introduisant illégalement dans le bien de Gradignan appartenant à sa fille après avoir fait changer à trois reprises les serrures, ce qui a justifié des dépôts de plaintes, la saisine du tribunal aux fins d’expulsion et son placement en garde à vue le 21 mars 2024. Mme [N] conteste la bonne foi mise en avant par son père rappelant qu’il ne dispose d’aucun titre de propriété, qu’il est loin d’être naïf malgré l’obstacle de la langue étant un grand industriel en Chine très rompu aux affaires et qu’il ne lui a jamais donné mandat d’acheter le bien de [Localité 2] pour son compte.

Sur ce,

Il incombe à celui qui exerce l’action en revendication de rapporter la preuve par tout moyen de son droit de propriété sur le bien revendiqué.

Le droit de propriété défini à l’article 544 du code civil se prouve par tous moyens.

M. [N] ne justifie d’aucun titre translatif de propriété lui conférant la qualité de propriétaire de la maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 2] (33)

Pour justifier de sa qualité de propriétaire de ce bien, il ne peut donc se prévaloir des dispositions de l’article 550 du code civil qui confère la qualité de possesseur de bonne foi à celui qui possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.

En l’espèce, le seul titre translatif de propriété concernant la maison de [Localité 2] est l’acte authentique de vente dressé le 27 février 2014 par Maître [Z], notaire à [Localité 3], qui identifie comme seul acquéreur, et donc unique propriétaire à l’issue de la vente, Mme [U] [N].

La présentation d’un titre de propriété n’entraîne toutefois qu’une présomption de propriété qui peut être renversée par la preuve contraire, étant rappelé qu’il n’existe pas de hiérarchie entre les différents modes de preuve de la propriété.

L’article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Selon l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque à titre de propriétaire.

Ces actes matériels devant avoir persisté sur une durée de 30 ans qui est exigé en matière immobilière par l’article 2272 du code civil.

Le paiement de deux factures de gaz de la maison de Gradignan en date des 1er décembre 2023 et 1er janvier 2024 réglées par la SCI dont M. [N] était associé avec sa fille, comme sa demande de souscription d’un contrat de fourniture de gaz au près du Gaz de Bordeaux en février 2024 et sa présence à Gradignan entre le 13 septembre 2017 et le 18 novembre 2020, de même que sa venue en France à plusieurs reprises depuis 2017 ne constituent pas des actes matériels constitutifs d’une possession continue trentenaire, paisible et non équivoque du bien en qualité de propriétaire, étant rappelé que dès janvier 2024 cette qualité a été contestée par Mme [U] [N] au travers d’un dépôt de plainte pour violation de domicile.

M. [N] ne justifie pas plus du mandat qu’il aurait donné à sa fille pour acquérir pour son compte le bien immobilier de [Localité 2].

Par ailleurs, il est constant que l’origine des fonds utilisés pour l’acquisition du bien immobilier importe peu pour définir la qualité de propriétaire ; le financement allégué du bien, qui est discuté, ne saurait donc conférer à M. [N] la qualité de propriétaire du bien immobilier.

De même, le fait que Mme [U] [N] n’ait pas déclaré spontanément aux autorités fiscales les dons reçus de ses parents constitutifs effectivement de deniers propres lui ayant permis d’acquérir bien de [Localité 2], ne saurait la priver de la qualité de propriétaire du bien de [Localité 2] et encore moins établir la qualité de propriétaire de son père.

Enfin, le fait que Mme [U] [N] ait versé au débat dans le cadre de la procédure d’expulsion un courrier manuscrit de M. [N] du 21 mai 2019 annexé au procès- verbal de constat établi le 20 mars 2024 par Maître [V], commissaire de justice et qu’elle a fait traduire, par lequel celui-ci se prévaut de la qualité de propriétaire du bien de [Localité 2]

et déclare transmettre au nom de sa fille 50 % de ce bien, ne saurait valoir aveu judiciaire comme extra judiciaire par Mme [U] [N] de ce que son père est propriétaire dudit bien; ce courrier n’étant que l’illustration des revendications jugées infondées de son père.

M.[N] ne verse donc au débat aucun élément probant permettant de remettre en cause le titre de propriété de sa fille Mme [U] [N], ni de la qualité de propriétaire même à titre indivis qu’il revendique sur le bien de [Localité 2], ce qui conduit au rejet de l’ensemble de ses demandes.

2- SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Mme [U] [N] sollicite la condamnation de son père à lui payer la somme de 1.103 euros correspondant aux frais de serruriers qu’elle a du exposer lorsque celui-ci s’est installé illégalement chez elle. Elle indique que l’attitude de son père qu’elle qualifie d’acharnement délirant et belliqueux lui a causé un préjudice moral mais également lui a fait perdre une chance de vendre la maison de [Localité 2] qui devait intervenir au mois de février de sorte qu’elle requiert en réparation de ces préjudices moraux la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts.

M. [N] n’a développé aucune prétention ni argumentaire en réplique à ces demandes.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à celui qui demande réparation sur ce fondement de rapporter la preuve de la faute reprochée au défendeur, de son préjudice et du lien de causalité entre la faute et le dommage.

Il résulte des pièces communiquées et des propres déclarations de M. [N] que pour pénétrer dans le bien immobilier de [Localité 2] il a fait appel à un serrurier.

Ainsi que dit plus haut et déjà rappelé par le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé dans son ordonnance du 1er mars 2024 et la Cour d’Appel de [Localité 3] dans son arrêt du 31 octobre 2014, l’entrée dans les lieux sur lesquels il ne disposait d’aucun titre d’occupation en recourant à un serrurier, constitue une voie de fait.

Mme [U] [N] justifie avoir du supporter des frais de changement de serrure suite à ces faits à hauteur de la somme de 1103 euros.

Elle est donc bien fondée à voir condamner M. [N] a lui rembourser ces frais exposés de son fait.

S’il est par ailleurs établi l’intention de Mme [U] [N] de vendre la maison de [Localité 2] qui avait été vidée dans ce but en janvier 2024, il n’est nullement justifié de la mise en vente de ce bien à la date d’entrée illicite dans les lieux de M. [N], ni de ce qu’il avait trouvé un acquéreur qui se serait rétracté.

La perte de chance d’une vente du bien du fait de l’occupation des lieux par M. [N] n’est dons pas démontrée.

En revanche, il n’est pas contestable que la persistance de M. [N] à se maintenir dans les lieux sans droit, et ses déclarations dans la presse où il s’est se présenté comme une victime de sa fille a nécessairement causé un préjudice moral à Mme [U] [N] qui sera indemnisé à hauteur de 2000 euros.

3-SUR LES DEMANDES ANNEXES

M. [N] partie succombante supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit par ailleurs à le condamner à payer à Mme [U] [N] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE M. [R] [N] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE M. [R] [N] à payer à Mme [U] [N] la somme de 1.103 euros au titre du préjudice financier,

CONDAMNE M. [R] [N] à payer à Mme [U] [N] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNE M. [R] [N] à payer à Mme [U] [N] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [N] aux dépens.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT