TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 30 Avril 2026

Enrôlement : N° RG 22/05415 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2B5I

AFFAIRE : M. [X] [V] ( M^e Capucine VAN ROBAYS)

C/ S.D.C. LA VICTORINE Réattu – 13009 MARSEILLE (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 30 Avril 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [X] [V]

né le 25 Septembre 1967 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domicilié 7 rue Jacques Reattu 13009 MARSEILLE

Madame [S] [G] épouse [V]

née le 20 Octobre 1970 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domiciliée 7 rue Jacques Reattu 13009 MARSEILLE

tous deux représentés par Maître Capucine VAN ROBAYS, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LA VICTORINE situé 7 avenue Jacques Réattu 13009 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société C&E IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 810 330 357, dont le siège social est sis Impasse Paradou Entrée D5 – ZAC de la Soude 13009 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame et Monsieur [V] sont propriétaires d’un emplacement de parking constituant le lot n°11 de l’immeuble dénommé LA VICTORINE, sis 7 rue Jacques Réattu 13009 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette copropriété, dont le syndic est la société C&E IMMOBILIER, compte au total 15 lots dont 4 appartements, 9 emplacements de parking extérieurs et 2 lots techniques.

Elle est régie par un règlement de copropriété et un état descriptif de division en date du 15 juillet 2003.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 21 mars 2022, au cours de laquelle a notamment été adoptée une résolution numéro 13 relative à la réalisation d’un projet de modificatif au règlement de copropriété en vue de la refonte de l’état descriptif de division et des plans de la copropriété.

Les époux [V] ont voté contre cette résolution.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 mai 2022, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir l’annulation de cette résolution n°13, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, et les entiers dépens.

Une médiation judiciaire a été ordonnée par le juge de la mise en état mais n’a pas abouti.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 4 novembre 2025, les époux [V] demandent au tribunal, au visa des articles 11 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

— RECEVOIR Madame et Monsieur [V] en leurs demandes, fins et conclusions et ce faisant,

— JUGER que la résolution n°13 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2022 de l’immeuble LA VICTORINE induit une modification de la clé de répartition des charges,

— JUGER que la résolution n°13 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2022 de l’immeuble LA VICTORINE aurait dû être votée à l’unanimité et en conséquence,

— ANNULER la résolution n°13 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2022 de l’immeuble LA VICTORINE,

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires LA VICTORINE de ses demandes plus amples et contraires,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LA VICTORINE, représenté par son syndic, la société FONCIA MARSEILLE, à devoir régler à Madame et Monsieur [V], la somme de 3.000,00 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— LE CONDAMNER aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maitre Capucine VAN ROBAYS, Avocat aux offres de droit,

— JUGER que les demandeurs seront exonérés en leur qualité de copropriétaires de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LA VICTORINE, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MARSEILLE, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 31 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LA VICTORINE » sis 7 Rue Jacques Réattu 13009 MARSEILLE, pris en la personne de son syndic en exercice la Société C&E IMMOBILIER, demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur et Madame [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— REJETER toute demande formulée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LA VICTORINE » sis 7 rue Jacques REATTU 13009 MARSEILLE

— CONDAMNER Monsieur et Madame [V] au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LA VICTORINE » sis 7 rue Jacques REATTU 13009 MARSEILLE de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Benjamin NAUDIN, avocat aux offres de droit en application de l’article 696 du CPC.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

*****

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 21 mars 2022

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Ces dispositions sont d’ordre public et il appartient au tribunal de vérifier, même d’office, que les conditions d’application de ce texte sont remplies.

Il est constant en l’espèce que les époux [V] ont voté contre la résolution contestée, ce qui ressort expressément des mentions du procès-verbal d’assemblée générale, et qu’ils ont bien introduit leur recours dans les délais légaux. Leur action est donc recevable.

Sur le fond, l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que sous réserve des dispositions de l’article 12, qui concerne l’action en révision des charges intentée dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

L’article 24 de la même loi dispose quant à lui que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Toutefois, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, en vertu de l’article 26.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2022 que la résolution attaquée était libellée de la manière suivante :

« 13. REALISATION D’UN PROJET DE MODIFICATIF AU REGLEMENT DE COPROPRIETE EN VUE DE LA REFONTE DE L’ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION ET DES PLANS DE LA COPROPRIETE : ARCOGEX

L’assemblée générale décide de recourir à un notaire, assisté d’un géomètre expert, pour l’établissement d’un projet de modificatif au règlement de copropriété en vue de la refonte de l’état descriptif de division et des plans de la copropriété.

L’assemblée générale vote à cet effet la mission du cabinet ARCOGEX ainsi qu’un budget de 3.060€ TTC financé comme suit en clé « CHARGES GENERALES » :

— Le 02/05/2022 pour 50%

— Le 01/07/2022 pour le solde.

Les honoraires du syndic seront calculés conformément aux bases contractuelles ».

Le procès-verbal mentionne que cette résolution a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, soit à la majorité prévue par l’article 24 précité.

Monsieur et Madame [V] soutiennent que cette résolution aurait dû être votée à l’unanimité prévue par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où il s’agit d’une décision « préparatoire » à une modification de la répartition des charges, dont elle acte le principe et qui doit dès lors être votée selon les mêmes modalités. Elle aurait à tout le moins dû être soumise à la majorité des deux tiers de l’article 26 dès lors qu’elle concerne la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes. Elle ne pouvait selon eux, en tout état de cause, être adoptée à la majorité simple prévue par l’article 24.

Le syndicat des copropriétaires répond que cette résolution n’a ni pour objet ni pour but de modifier la répartition des charges mais décide simplement de confier à un notaire assisté d’un géomètre la réalisation d’un projet de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, sans entrainer en elle-même aucune modification. Il affirme qu’en l’absence à ce stade de toute décision relative à une éventuelle modification de la clé de répartition des charges, l’unanimité n’était pas requise, pas plus que la majorité des deux tiers puisque c’est bien la majorité simple de l’article 24 qui s’applique par défaut. Il relève au surplus que la majorité qualifiée prévue à l’article 26 a en tout état de cause été réunie.

Le tribunal constate que la rédaction de la résolution numéro 13 telle qu’elle ressort du procès-verbal de l’assemblée générale prend uniquement la décision de mandater un notaire et un géomètre pour établir un « projet de modificatif au règlement de copropriété en vue de la refonte de l’état descriptif de division et des plans de la copropriété ». Contrairement à ce que soutiennent les époux [V], cette résolution n’acte absolument pas, même de manière indirecte, le principe d’une modification du règlement de copropriété, et encore moins celui d’une répartition des charges, mais se contente de mandater des professionnels selon un budget défini pour préparer un projet en ce sens.

Aucune disposition légale n’impose que la décision préparatoire de faire établir un projet de modificatif au règlement de copropriété soit prise à une majorité autre que celle prévue par l’article 24, quand bien même ce projet intègrerait une proposition de modification de la répartition des charges.

C’est donc à bon droit que le syndicat des copropriétaires a soumis le vote de cette résolution à la majorité simple prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Il appartiendra ensuite au syndicat des copropriétaires, s’il le souhaite, de soumettre ce projet de modification à la validation de l’assemblée générale, à la majorité adaptée selon le type de modification envisagée, et en particulier à l’unanimité si le projet concerne la répartition des charges.

La demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 21 mars 2022 sera donc rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les époux [V], qui succombent à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du défendeur les frais qu’il a été contraint d’engager pour se défendre dans le cadre de la présente procédure. Les requérants seront donc condamnés à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE Monsieur [X] [V] et Madame [S] [V] de leur demande d’annulation de la résolution numéro 13 de l’assemblée générale du 21 mars 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] et Madame [S] [V] aux dépens ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de M^e Benjamin NAUDIN, avocat, qui en fait la demande ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] et Madame [S] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE VICTORINE sis 7 rue Jacques Réattu – 13009 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société C&E IMMOBILIER, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le trente avril deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT