N° RG 24/03466 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y72P

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 FÉVRIER 2026

50G

N° RG 24/03466

N° Portalis DBX6-W-B7I-Y72P

AFFAIRE :

[O] [I]

[D] [I]

[F] [I]

[K] [A]

C/

SARL VEALIS DEVELOPPEMENT

Grosse Délivrée

le :

à

AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur PETEAU, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 25 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Janvier 2026, délibéré prorogé au 20 Février 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [O] [I]

né le 21 Juin 1997 à [Localité 1] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [D] [I]

née le 28 Septembre 1962 à [Localité 1] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/03466 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y72P

Monsieur [F] [I]

né le 10 Septembre 1999 à [Localité 1] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [K] [A]

née le 26 Septembre 1963 à [Localité 3] (DORDOGNE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de

BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SARL VEALIS DEVELOPPEMENT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte authentique en date du 05 août 2021, Madame [D] [A] épouse [I], Monsieur [F] [I], Monsieur [O] [I] et Madame [K] [A] (les consorts [Y]) ont consenti à la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT, une promesse unilatérale de vente d’une immeuble à usage d’habitation édifié sur une parcelle d’environ 1100 m², située à [Localité 6], [Adresse 4], cadastrée section VY n°[Cadastre 1], au prix de 870.000 euros, pour une durée expirant au plus tard le 31 mai 2023.

Cette vente s’inscrivait dans un projet plus large de trois autres acquisitions de parcelles voisines pour l’édification future d’un ensemble immobilier.

La promesse de vente était conclue sous la condition suspensive, notamment, des autorisations administratives relatives au projet de construction, ayant acquis le caractère exécutoire et purgées de tout recours, gracieux ou contentieux, de tout retrait administratif, lui afférant le caractère définitif, dans les délais convenus à l’acte.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 87.000 euros était prévue dans l’acte, aucune somme n’ayant été séquestrée.

Ladite promesse unilatérale faisait l’objet d’un avenant du 10 mars 2022.

Exposant n’avoir pu obtenir ni la régularisation de l’acte authentique, ni le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat, les consorts [Y] ont assigné, sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil, la société VEALIS DEVELOPPEMENT par acte du 23 avril 2024, aux fins d’obtenir à titre principal le paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 87.000 euros ainsi que des dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et injustifiée de cette dernière.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2025, les consorts [Y] sollicitaient de :

— les déclarer recevables et bien fondées, en leurs demandes,

— condamner la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT à leur régler la somme de 87.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation de leur bien, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 03 octobre 2023, et la capitalisation des intérêts par année entière,

— condamner la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT à leur régler la somme de 2.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT à leur régler la somme de 1.000 euros chacun au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Les consorts [Y] soutiennent qu’à la suite de l’avenant de prolongation de la promesse, la société VEALIS DEVELOPPEMENT a déposé une demande de permis le 30 mai 2022, complétée le 05 juillet 2022, et finalement accordé tacitement le 06 décembre 2022. Elles exposent que le permis affiché en décembre 2022 correspondait à la construction d’une résidence étudiante de 92 logements, prévoyant une surface de plancher de 2912 m², qu’un permis modificatif a été accordé le 07 février 2023, affiché courant février 2023. Elles expliquent que la société défenderesse a renoncé au projet, à la suite de deux recours gracieux, puis un recours contentieux, enregistré le 30 mai 2023.

Les consorts [Y] font grief à la société VEALIS DEVELOPPEMENT d’avoir substantiellement modifié le projet constructif prévu dans la promesse de vente et que l’indemnité d’immobilisation leur est due en raison du non-respect par la VEALIS DEVELOPPEMENT de la teneur du projet stipulé dans la promesse de vente considérant que la condition suspensive doit être réputée accomplie, dans la mesure où la société défenderesse en a empêché l’accomplissement.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 octobre 2025, la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT conclut au rejet des demandes adverses, demande au Tribunal de débouter purement et simplement les consorts [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, et sollicite leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Elle fait valoir que les autorisations administratives n’étaient toujours pas définitives passé le délai de 6 mois à compter du premier recours gracieux, que les délais de la promesse étaient désormais dépassés malgré l’avenant de prolongation et qu’elle n’a pas souhaité une nouvelle prolongation, ni renoncer au bénéfice de la condition suspensive.

Elle soutient n’avoir commis aucune faute dans la réalisation de la condition suspensive dans la mesure où elle a obtenu le permis de construire, que l’existence d’un ou de plusieurs recours ne peut lui être reproché et reste étranger à son comportement.

Elle ne dénie pas que le projet initial a été profondément modifié mais rétorque que la modification de l’ampleur du projet est indifférente puisque le permis a été obtenu et que, qui plus est, ces modifications ne résultent pas d’une volonté unilatérale de sa part mais d’une concertation préalable avec les services urbanisme de la Ville de [Localité 1], lesquels ont souhaité ce type de projet.

Par ailleurs, selon elle, rien ne démontre que la persistance du projet initial aurait abouti à l’absence de recours et la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT soutient que les demanderesses ne pouvaient ignorer l’évolution du projet, laquelle leur avait été exposée lors d’échanges de courriers.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une tentative de médiation, laquelle avait fait l’objet d’une ordonnance d’injonction du 29 mai 2024, s’est avérée vaine.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 novembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 25 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce la qualification de promesse de vente du 06 août 2021 s’agissant de l’acte conclu entre les parties ne fait pas débat, aux termes de laquelle les consorts [Y], promettants, ont consenti à la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT, bénéficiaire, la faculté d’acquérir, si bon lui semble, le bien litigieux.

Il n’est pas non plus débattu de l’absence de toute levée d’option par le bénéficiaire de la promesse, et de l’absence de réitération authentique avant le 30 août 2023, de sorte que la promesse de vente litigieuse est caduque.

La promesse stipule que l’indemnité d’immobilisation « sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par la bénéficiaire ou ses substitués d’avoir levé l’option et réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

Le paragraphe « conditions suspensives » est ainsi rédigé :

« Les présentes sont soumises à l’obtention par le bénéficiaire ou toute personne morale qu’il se substituerait, d’une ou plusieurs autorisations administratives rendues expressément, ayant acquis le caractère exécutoire et purgées de tout recours qu’il soit gracieux ou contentieux, tout retrait administratif et déféré préfectoral lui afférant le caractère définitif, pour la réalisation de son projet de construction tel que décrit ci-avant, au plus tard dans le délai indiqué ci-avant ».

Il est décrit au paragraphe suivant que l’autorisation devra permettre au bénéficiaire de réaliser sur les parcelles le projet consistant en la :

« construction d’un ensemble immobilier en R+3 avec attique devant comprendre une résidence de 28 logements environ, élevée sur un socle de 38 emplacement de stationnements environ en rez-de-chaussée, développant une surface de plancher minimale d’environ 1970 m2, incluant la conservation (si bon semble au bénéficiaire) d’une maison d’habitation préexistante, se situant sur la parcelle cadastrée section VY n°[Cadastre 2], objet des présentes, le tout conformément au PLU applicable et ce sans obligation de réalisation de logements sociaux » (…) La réalisation de la condition d’autorisation administrative sera considérée comme étant réalisée après expiration des délais de tout recours des tiers tant gracieux que contentieux, du délai de retrait administratif et du délai de déféré préfectoral ».

Au paragraphe « Mise en œuvre », il est stipulé : « Si la/les autorisations administratives font l’objet d’un recours contentieux, gracieux ou hiérarchique dans les deux mois son affichage et/ ou d’un retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance, la durée des présentes sera automatiquement prorogée d’une durée de SIX MOIS (6 mois) ».

Il est précisé qu’à défaut d’accord entre les parties pour une éventuelle prolongation de la promesse, la condition suspensive sera réputée comme n’étant pas réalisée, sauf à renoncer à la condition, pour le bénéficiaire.

Il convient par conséquent de rechercher si la société VEALIS DEVELOPPEMENT a, de bonne foi, ainsi que le prescrivent les articles 1103 et 1104 du code civil, exécuté toutes les diligences nécessaires à l’obtention d’un permis purgé de tout recours ou retrait, objet de la promesse, condition suspensive édictée dans les termes prévus aux pages 20 à 24 de l’acte.

La promesse avait été modifiée par avenant du 10 mars 2022, maintenant le délai d’expiration de la promesse au 30 août 2023.

Deux recours gracieux des 28 janvier 2023 et 28 février 2023 ont été rejetés par la Mairie de [O] et une requête en annulation du permis de construire délivré tacitement le 06 décembre 2022 et de l’arrêté de permis de construire modificatif du 07 février 2023, a été déposée devant le Tribunal administratif le 30 mai 2023.

Il est établi qu’à l’issue du délai de 6 mois tel que stipulé à la promesse, le recours devant le Tribunal administratif n’étant pas purgé, la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT indiquait ne pas souhaiter prolonger une nouvelle fois le délai de la promesse.

Toutefois, il n’est pas contesté, comme cela ressort des pièces versées aux débats que le projet finalement déposé consiste en la construction d’une résidence étudiante comprenant 92 logements sur 4 niveaux, d’une hauteur de plus de 15 mètres, comprenant une surface de plancher de 2912 m², soit mille mètres carrés supplémentaires par rapport au projet initial.

Or, dans une clause claire et non équivoque les parties avaient convenu d’une définition du projet constructif, ladite description étant rappelée en exposé de la promesse (page 6), avant d’être reprise au paragraphe des conditions suspensives à savoir un ensemble immobilier en R+3 avec attique de 28 logements d’habitation sur un socle de 38 parkings.

La SAS VEALIS DEVELOPPEMENT, qui soutient que sa décision de faire évoluer le projet avait pour objectif de s’assurer de l’obtention de l’autorisation administrative dépendant des exigences de la collectivité territoriale qui lui avait fait part de son souhait de voir édifier une résidence étudiante en lieu et place d’un immeuble d’habitation classique, ne rapporte pas la preuve de ses allégations.

De même, le débat élevé par la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT sur la connaissance par les demanderesses de l’évolution du projet constructif à travers quelques courriels, est vain, en l’absence de tout avenant à ce sujet.

La SAS VEALIS DEVELOPPEMENT prétend également que la modification du projet n’est pas la cause du recours contre le permis de construire et que rien ne permet de considérer qu’un permis de construire d’une résidence de 28 logements sur 3 étages n’aurait pas fait l’objet d’un recours de la part des voisins.

Cependant, par cette argumentation la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT tente d’éluder le fait que le recours a effectivement été formé contre son projet de construction unilatéralement modifié au mépris des stipulations contractuelles auxquelles elle était tenue et que sur ce point le lien de causalité est établi.

En outre, il ressort expressément de la requête en contestation du permis de construire présentée par Monsieur [N] [M] devant le Tribunal administratif tant dans ses moyens de recevabilité que dans ceux de légalité interne, que la réalisation d’une résidence étudiante présente à ses yeux un risque de nuisances sonores particulièrement important, celui-ci soulignant le caractère calme et résidentiel du [Adresse 5] n’abritant aucune université à proximité et mettant en exergue les espaces co-working et de détente extérieurs prévus au projet sources, selon lui, de nombreuses nuisances sonores nocturnes pour le voisinage.

Ainsi, contrairement aux affirmations de la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT, la nature du projet en lui-même, consistant en une résidence étudiante, constitue un motif ayant déterminé le recours.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la défaillance de la condition suspensive litigieuse est imputable à la société VEALIS DEVELOPPEMENT, laquelle, en modifiant substantiellement le projet urbain stipulé dans la promesse de vente, n’a pas respecté les termes de l’acte, faisant ainsi échec à la réalisation de la condition suspensive.

Pour ces motifs, la condition suspensive doit donc être réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil et les consorts [Y] sont en droit de se voir attribuer l’indemnité d’immobilisation.

La somme portera intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2023, date de la mise en demeure, en application de l’article 1231-6 du code civil et il sera ordonné la capitalisation demandée en application de l’article 1343-2 du code civil pour les intérêts dus pour une année au moins.

Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

Les consorts [Y] forme une demande de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 euros chacun fondée sur la résistance abusive et injustifiée que la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT a commis en refusant de régler l’indemnité d’immobilisation.

Les consorts [Y] ne précisent pas le fondement juridique de leur demande.

En tout état de cause, aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est pas rapportée.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par les consorts [Y].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS VEALIS DEVELOPPEMENT succombant à l’instance sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT à payer aux consorts [Y] la somme globale de 2.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT à payer à Madame [D] [A] épouse [I], Monsieur [F] [I], Monsieur [O] [I] et Madame [K] [A], ensemble, la somme de 87.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2023.

ORDONNE sur cette somme la capitalisation des intérêts dus pour une année entière au moins.

CONDAMNE la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT à payer à Madame [D] [A] épouse [I], Monsieur [F] [I], Monsieur [O] [I] et Madame [K] [A] une indemnité globale de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT aux dépens.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La présente décision est signée par Monsieur PETEAU, Vice-Président, le Président, et Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT