Minute N°

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE ONZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

ORDONNANCE DU : 11 Décembre 2024

NUMERO RG : N° RG 24/00345 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75746

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, Première Vice-présidente

GREFFIERE : Catherine BUYSE

Débats tenus à l’audience du : 20 Novembre 2024

AFFAIRE :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [F]

né le 28 Mars 1951 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Stanislas DUHAMEL, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substitué par M^e William MAC KENNA, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSE

SAS [Adresse 8]

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

pris en son établissement secondaire situé [Adresse 2],

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 février 2023, M. [I] [F] a donné à bail commercial à la SAS Maison Habbaz un immeuble à usage commercial situé [Adresse 1], pour une durée de 9 années à compter du 10 février 2023 moyennant un loyer de 1 250 euros par mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SAS [Adresse 8] par actes de commissaire de justice du 2 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, M. [F] a fait assigner la SAS Maison Habbaz devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de :

— constater au 3 septembre 2024 la résiliation du bail commercial portant sur le local situé à [Adresse 7],

— ordonner l’expulsion de la SAS [Adresse 8] et de tout occupant des lieux ci-dessus, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dire qu’en cas de besoin les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle, et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai d’un mois, non renouvelable, à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à la remise en vente aux enchères sur autorisation du juge de l’exécution et ce conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner à titre provisionnel la SAS Maison Habbaz à lui payer :

* la somme de 2 884,50 euros au titre des loyers et charges impayées au 3 septembre 2024,

* augmentée de 20 % au titre de la clause pénale : 576,69 euros,

* la somme de 1 649,55 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 septembre 2024,

* la somme de 2 500 euros correspondant au montant du dépôt de garantie acquis sans compensation du fait de la défaillance avérée du locataire conformément au bail commercial, de intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— la condamner à lui verser la somme de 1 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens en ce compris les frais de commandement, de la notification au créancier inscrit et les frais de greffe relatifs à la demande d’état des inscriptions.

Il fait valoir que du fait d’un retard de paiement des loyers, il a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 août 2024 ; que la situation n’a pas été régularisée dans le mois du commandement (seul un versement de 2 600 euros ayant été fait le 5 août 2024) ; que la résiliation du bail doit donc être constatée ; qu’aux termes du bail, la société [Adresse 8] est tenue de s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’un montant correspondant aux loyer et charges au jour de la résiliation majorée de 20 % ; que les loyers dus au 1er octobre 2024 s’élèvent à 2 884,50 euros, outre la majoration prévue au bail.

La société Maison Habbaz assignée en la personne de son gérant n’a pas comparu ni constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les créanciers inscrits :

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, il est établi qu’en fonction de l’état des créanciers inscrits sur le fonds exploité par la SAS [Adresse 8], il n’existe aucun créancier inscrit au 12 août 2024, de sorte que l’ordonnance statuant sur l’expulsion peut valablement intervenir.

Sur la clause résolutoire de plein droit du bail commercial :

L’article L. 145-41 du code de commerce, codifiant l’article 25 du décret du 30 septembre 1953 en matière de baux commerciaux, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Son alinéa 2 autorise toutefois, par renvoi à l’article 1343-5 du code civil, la juridiction à suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, par l’octroi de délais de paiement, dès lors que la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de chose jugée.

Selon acte sous seing privé du 14 février 2023, M. [F] a loué à la SAS Maison Habbaz un local commercial situé à [Adresse 6].

L’acte inclut une clause résolutoire selon laquelle «il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toute somme ou accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeurer infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.(…) Dans le cas où le locataire se refuserait à quitter les lieux loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance compétent et exécutoire par provision nonobstant appel».

Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire du bail et rappelant que le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire a été délivré à la SAS [Adresse 8] le 2 août 2024 pour des loyers et charges impayés d’un montant de 4 109,87 euros. Il ressort du décompte produit aux débats qu’un paiement de 2 600 euros a été fait le 5 août 2024, versement insuffisant pour solder la dette de loyer.

Il convient donc de constater la résiliation du bail au 3 septembre 2024.

A compter de cette date, la SAS Maison Habbaz est tenue de s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers et charges en cours au jour de la résiliation de plein droit. La demande de majoration sollicitée qui n’apparaît justifiée par aucun élément et notamment pas par la valeur locative du local, sera rejetée.

Sur la demande de paiement provisionnel des loyers :

Il n’existe aucune contestation sérieuse du montant sollicité au titre de la dette locative.

En conséquence, la juridiction dispose des éléments suffisants pour condamner la SAS [Adresse 8], à titre provisionnel, à payer à M. [F] la somme de 2 884,50 euros, selon décompte arrêté au 3 septembre 2024 (frais de commandement non compris, loyer de septembre inclus).

Sur la demande au titre des clauses pénales :

M. [F] demande une clause pénale de 20% des loyers dus et le montant du dépôt de garantie au titre des clauses pénales contractuellement prévues.

Selon l’article 1231-5 du code civil, “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire”.

Le paiement d’une indemnité due au titre de la clause pénale n’est que l’exécution d’une clause convenue qui vise à sanctionner le manquement d’une partie à ses obligations contractuelles. Si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause, qui n’a d’autre limite que le montant prévu au contrat, sauf à rappeler que le juge des référés peut dire n’y avoir lieu à référé sur une clause pénale si elle apparaît représenter un avantage manifestement excessif pour le créancier eu égard au pouvoir modérateur du juge du fond.

En l’espèce, aucun élément ne permet de dire que les clauses pénales sollicitées sont manifestement excessives et il y a lieu de faire droit aux demandes de ce chef, à titre provisionnel.

Les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les dépens :

Il convient de condamner la SAS Maison Habbaz aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement de payer et de demande d’état des inscriptions sur le fonds.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SAS [Adresse 8] à payer à M. [F] la somme de 1 800 euros au titre de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des référés, statuant par ordonnance réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Constate à compter du 3 septembre 2024 la résiliation du bail consenti par M. [I] [F] à la SAS Maison Habbaz portant sur le local situé à [Adresse 6] ;

Ordonne l’expulsion de la SAS [Adresse 8] et de tout occupant des lieux ci-dessus, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS Maison Habbaz jusqu’à la libération complète et définitive des lieux désignés ci-dessus, au montant mensuel du loyer et des charges en cours au jour de la résiliation de plein droit ;

Rejette la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamne la SAS [Adresse 8] à payer à M. [I] [F], à titre de provision :

— la somme de 2 884,50 euros au titre des loyers et charges impayés (frais de commandement non inclus) arrêtée au 3 septembre 2024 (loyer de septembre 2024 inclus),

— la somme de 576,69 euros au titre de la clause pénale sur les loyers impayés,

— la somme de 2 500 euros à titre de clause pénale du fait de la résiliation,

— le montant de l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus jusqu’à la libération des lieux ;

Dit que le montant des condamnations portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Condamne la SAS Maison Habbaz aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais de commandement de payer et de demande d’état des inscriptions ;

Condamne la SAS [Adresse 8] à payer à M. [I] [F] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 11 Décembre 2024 au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES