Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 6]

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N° RG 24/01177 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755PF

JUGEMENT

DU : 17 Décembre 2024

S.C.I. EPLM

C/

[U] [W]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 Décembre 2024

Jugement rendu le 17 Décembre 2024 par Madame Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience de Madame Domitille ASCOLI, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. EPLM, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par ses gérants, M.[S] [B] et Mme [Y] [B],

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [W]

né le 28 Juillet 1963 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 5]

comparant

DÉBATS : 07 Novembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01177 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755PF et plaidée à l’audience publique du 07 Novembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 17 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 13/05/23, la SCI EPLM a donné à bail à Monsieur [U] [W], un logement et un emplacement de stationnement, situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 420,00 euros outre 30,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 30/04/24, la SCI EPLM a fait signifier à Monsieur [U] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2338,00 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 30/04/24, la SCI EPLM a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 25/07/24, la SCI EPLM a fait assigner Monsieur [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [W] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,condamner Monsieur [U] [W] au paiement des sommes suivantes:2700,00 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 16/07/2024, avec intérêts au taux légal à compter de 30/04/24,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,300,00 euros à titre de dommages et intérêts,300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 26/07/24 à la préfecture du Pas-de-[Localité 9].

A l’audience du 07/11/24, la SCI EPLM, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3533,88 euros arrêtée selon décompte du 07/11/24.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Monsieur [U] [W], n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 elle indique que Monsieur [U] [W] n’a pas justifié de son assurance dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement. Subsidiairement, elle soutient, sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil, que Monsieur [U] [W] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [U] [W], à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de l’état du logement, elle réplique que si le logement est infesté c’est en raison de l’absence d’entretien par le locataire. Elle indique avoir déjà fait dératiser le logement en octobre 2024 et que seul le logement occupé par Monsieur [U] [W] est concerné à l’exclusion de tous les autres.

Elle est opposée à l’octroi de tout délai de paiement et précise vouloir récupérer le bien.

Monsieur [U] [W], comparait, et conteste le montant de la dette indiquant que certains mois sont payés en double et que l’agence immobilière ne fait pas le nécessaire pour reverser les loyers alors que, par ailleurs, la CAF a repris le versement de l’APL depuis le mois de juin 2024.

Il indique par ailleurs que son logement est insalubre, que de l’eau est présente dans les prises de courant et que des insectes ont envahi son domicile.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17/12/24 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Pas-de-[Localité 9] le 26/07/24 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SCI EPLM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30/04/24, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25/07/24, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, si Monsieur [U] [W] conteste le montant de sa dette en versant ses relevés de compte bancaire justifiant de plusieurs virements de la somme de 450,00 au profit du bailleur, il ressort que lesdits virements ont été pris en compte dans le décompte actualisé versé au débat par le demandeur.

Pour la parfaite compréhension de Monsieur [U] [W], il convient, notamment, de souligner que si la majeure partie des virements sont comptabilisés à la date de leur émission par le bailleur, certains peuvent souffrir d’un décalage de date variant d’un à trois jour mais sont, dans tous les cas, comptabilisés en déduction de sa dette locative.

S’agissant de la reprise du versement de l’APL par la CAF à compter du mois de juin 2024, force est de constater que les sommes versées à compter du 18/06/2024 sont elles aussi reprises dans le décompte actualisé.

Enfin, si Monsieur [U] [W] se plaint de l’état de son logement il n’est pour autant pas fondé à s’abstenir de procéder au paiement du loyer, rappel étant fait qu’il lui appartenait de saisir le juge des contentieux de la protection d’une demande de consignation des loyers.

En outre, le locataire ne justifie pas de l’insalubrité du logement allégué. En effet, il verse au débat la photo de cinq rongeurs morts, d’un insecte et d’un champignon sans qu’il ne soit possible de savoir si ces photos concernent son logement et si cela emporte caractère d’insalubrité. Au surplus, alors que la bailleresse ne conteste pas la présence de rongeurs pour laquelle elle aurait fait intervenir une société de dératisation, il n’est pas possible, en l’état du dossier, de statuer l’éventuelle responsabilité de l’une des parties quant à la présence de rongeurs.

Ainsi, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13/05/23, du commandement de payer délivré le 30/04/24 et du décompte de la créance actualisé au 07/11/24 que la SCI EPLM rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [U] [W] à payer à la SCI EPLM la somme de 3533,88 euros actualisée au 07/11/24, échéance du mois de novembre 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30/04/24 sur la somme de 2700,00 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [U] [W] le 30/04/24.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois visé par ledit commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 30/06/2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 13/05/23 à compter du 01/07/24.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [W] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 01/07/24, Monsieur [U] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter de 01/07/24 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, la SCI EPLM ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts .

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30/04/24 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SCI EPLM aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13/05/23 entre la SCI EPLM d’une part, et Monsieur [U] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Adresse 8] (62200),sont réunies à la date du 01/07/24,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 450,00 euros par mois,

CONDAMNE Monsieur [U] [W] à payer à la SCI EPLM la somme de 3533,88 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 07/11/24, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30/04/24 sur la somme de 2700,00 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [U] [W] à verser à la SCI EPLM l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI EPLM de ses autres demandes et prétentions,

CONDAMNE Monsieur [U] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30/04/24, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION