N° RG 23/01159 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75UFW

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

N° RG 23/01159 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75UFW

Minute : 24/455

JUGEMENT

Du : 28 Novembre 2024

S.C.I. LE JACQUARD

C/

Mme [S] [M]

Mme [W] [C]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. LE JACQUARD

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Valérie DEVOS-COURTOIS, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N62160-2023-3178 du 28/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOULOGNE SUR MER)

Mme [W] [C]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Anne PAINSET BEAUVILLAIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C62160-2024-000225 du 12/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOULOGNE SUR MER)

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 15 Octobre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 février 2021, la société civile immobilière le Jacquard a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 364,95 euros et d’une provision pour charges de 16 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [W] [I] épouse [C], et par un contrat de cautionnement VISALE.

Par acte de commissaire de justice du 31 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 0 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 13 septembre 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [M] le 27 septembre 2023.

Par assignations du 27 octobre 2023, la société civile immobilière le Jacquard a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [M] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [W] [C] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3015,42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 15 octobre 2024, la société civile immobilière le Jacquard, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions déposées au greffe le 15 octobre 2024, aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à procéder à l’expulsion de Mme [S] [M] ;

— condamner la locataire à lui verser :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 544,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,- Condamner Mme [M] et Mme [C] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière le Jacquard rappelle qu’elle se désiste de ses demandes contre Mme [C], dès lors qu’il n’est pas contesté qu’aucun cautionnement ne pouvait lui être demandé.

S’agissant de la dette locative, le bailleur rappelle que le loyer d’octobre 2021 est de 502,09 euros dès lors qu’il comprend une régularisation de charges locatives de 121,14 euros et qu’il n’y a donc pas lieu de déduire cette somme. En revanche, il reconnaît que la somme de 336,57 euros figurant à l’appel de fonds de décembre 2023 est injustifiée et doit être déduite. Le montant de 3 544,97 euros correspond à la dette après déduction de ce montant.

Le bailleur s’oppose aux délais de paiement sollicités par Mme [M] au motif que celle-ci n’est manifestement pas en capacité de régler la dette locative, au vu de ses revenus, et n’a pas repris le paiement du loyer courant.

À l’audience, Mme [M], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions déposées au greffe le 15 octobre 2024, aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

Extourner la somme de 889,71 euros du décompte ;Ordonner au bailleur de communiquer un décompte actualisé tenant compte de la régularisation de l’ALS ;Lui accorder 36 mois pour régler la dette ;Dire que les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire seront suspendus durant le temps des délais de paiement ;Dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;Ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [M] invoque l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et la nécessité pour le bailleur de justifier de la réalité des charges locatives, pour conclure à la nécessité d’un remboursement de toutes les provisions sur charges depuis novembre 2021, faute de justificatif transmis par le bailleur, soit 416 euros (26 mois x 16 euros).

Mme [M] fait également valoir que deux erreurs apparaissent sur le décompte pour les appels d’octobre 2021 et décembre 2023, pour un montant total de 473,71 euros.

S’agissant du montant versé par la CAF, Mme [M] confirme avoir appris que ce montant avait été retenu par la CAF et qu’il n’y a donc pas à déduire ce montant.

Elle sollicite des délais de paiement suspensifs sur le fondement de l’article 24 de la loi de 1989 à hauteur de 85 euros par mois au motif que ses revenus sont à ce jour de 1 162,60 euros (APL, RSA, prime d’activité) étant précisé qu’elle est actuellement en formation secrétaire comptable.

Mme [C] représentée par son conseil, constate que le demandeur ne formule plus de demande à son encontre mais maintient sa demande de condamnation de la SCI le Jacquard à lui verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [C] fait valoir la nullité du cautionnement souscrit sur le fondement de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que le bailleur a souscrit un contrat de cautionnement VISALE en plus du cautionnement qu’il a régularisé avec elle. Il est renvoyé aux conclusions de Mme [C] s’agissant des autres moyens formés au soutien de ses prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment ceci :

«  Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

[…]

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

* * *

En l’espèce, la société civile immobilière le Jacquard justifie avoir signifié le commandement de payer à la CCAPEX le 27 septembre 2023.

Elle justifie également que l’assignation a été délivrée, tant à la locataire qu’à la caution, en date du 27 octobre 2023.

Ce point n’ayant pas été abordé lors de l’audience du 15 octobre 2024, il convient d’ordonner la réouverture des débats afin que les parties puissent formuler leurs observations sur :

— L’alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la SCI le Jacquard, selon qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou non (nécessité de produire des justificatifs dans l’éventualité où la SCI le Jacquard souhaiterait se prévaloir des dispositions applicables aux SCI familiales) ;

— Le respect du délai de 2 mois entre la saisine de la CCAPEX et l’assignation et l’irrecevabilité encourue de ce chef si la SCI le Jacquard n’est pas une SCI familiale ;

Dans l’attente il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement avant dire droit, mis à disposition au greffe,

SURSEOIT à statuer sur l’ensemble des demandes formulées ;

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 17 décembre 2024 à 9h afin que afin que les parties puissent formuler leurs observations relativement à :

— L’alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la SCI le Jacquard, selon qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou non (nécessité de produire des justificatifs dans l’éventualité où la SCI le Jacquard souhaiterait se prévaloir des dispositions applicables aux SCI familiales) ;

— Le respect du délai de 2 mois entre la saisine de la CCAPEX et l’assignation et l’irrecevabilité encourue de ce chef si la SCI le Jacquard n’est pas une SCI familiale ;

RAPPELLE que le présent jugement tiendra lieu de convocation.

Le Greffier, La Juge,