Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01386 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757BZ

N° de Minute : 25/00011

JUGEMENT

DU : 06 Février 2025

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

C/

[T] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [I]

née le 21 Septembre 1983 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marie PREVOST, avocat au barreau de SAINT-OMER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Novembre 2024

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 1er juillet 2019, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE, a donné à bail à Mme [T] [I], un logement à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer initial de 503,07 euros payable mensuellement à terme échu, au plus tard le 5 de chaque mois.

En présence de loyers impayés, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice signifié le 1er juillet 2024 fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 773,17 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 29 juin 2024, outre 79,60 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 2 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 septembre 2024, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE a fait citer Mme [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTREUIL SUR MER, lui demandant :

de constater voire prononcer la résiliation du bail ;d’ordonner l’expulsion immédiate de Mme [T] [I] de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;de condamner Mme [T] [I] à lui payer la somme de 1792,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du terme d’août 2024, outre intérêts de retard sur ces sommes depuis la date du commandement ; de condamner Mme [T] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation irrégulière égale au montant des loyers jusqu’à la libération effective des lieux ; de condamner Mme [T] [I] à payer la somme de 650 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens.

L’assignation a été dénoncée le 19 septembre 2024 aux services de la Préfecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 21 novembre 2024 où elle a été retenue.

La SA HABITAT HAUTS DE FRANCE, représentée par son conseil, maintient ses demandes, actualisant le montant de la dette à la somme de 2302,33 euros arrêtée au 07 novembre 2024. Elle indique qu’à ce jour le paiement du loyer courant n’est pas repris.

Mme [T] [I], représentée par son conseil demande au tribunal de :

suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que son expulsion ;lui accorder des délais de paiement sur 36 mois ;lui accorder des délais supplémentaires en cas d’expulsion ;laisser la charge du bailleur les entiers dépens.

Elle expose qu’elle ne conteste pas les impayés mais qu’elle a rencontré des difficultés de paiement du jour où son fils, dont elle percevait pour lui les allocations familiales, est parti vivre au domicile de son père ;

Que depuis lors elle ne perçoit plus que le RSA ce qui justifie sa demande de délais.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayés par courrier électronique du 2 juillet 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.(…) L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant les observations écrites des intéressés sont joints au diagnostic.

Le locataire est informé par le représentant de l’état dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 19 septembre 2024 plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du

loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 1er juillet 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 1er septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail du 1er juillet 2019, le commandement de payer du 1er juillet 2024, un décompte de créance arrêté au 7 novembre 2024.

Au vu de ces pièces, Mme [T] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 2302,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 sur la somme de 773,17 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce la locataire ne justifie pas avoir repris le paiement de son loyer courant et ne formule aucune proposition de règlement de sa dette locative. Par ailleurs il ressort de ses propres déclarations, de son avis d’imposition sur les revenus de 2023 et de l’attestation de la caisse d’allocation familiale datée du 20 novembre 2024 que ses ressources mensuelles sont constituées de l’aide personnalité au logement et du revenu de solidarité active, ne lui permettant pas de faire face au paiement de son loyer actuel.

Dans ce contexte, et alors que Mme [T] [I] ne justifie pas être en mesure d’apurer sa dette locative, les délais de paiement et les délais de grâce qu’elle sollicite ne peuvent pas lui être accordés et sa demande de ces chefs est en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [T] [I] succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 650 euros de la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [T] [I] à payer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE la somme de 2302,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 sur la somme de 773,17 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement et au garage situés [Adresse 4] à [Localité 7], conclu le 1er juillet 2019, entre la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE et Mme [T] [I], à la date du 1er septembre 2024 ;

REJETTE les demandes de délais sollicitées par Mme [T] [I]

ORDONNE à Mme [T] [I] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

CONDAMNE Mme [T] [I] à payer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Mme [T] [I] au paiement des dépens.

DEBOUTE la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé et mis à disposition le 06 février 2025.

La greffière, Le juge,