TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice NICOLAI

M^e Stéphane GORRIAS

M^e Jean-Charles DEMORTIER

M^e Delphine PINON

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 22/01813 – N° Portalis 352J-W-B7F-CWQVZ

N° MINUTE : 1/TJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 01 février 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 7] représenté par son syndic, la société N&H IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Fabrice NICOLAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1991

DÉFENDEURS

Madame [K] [E] épouse [U], demeurant [Adresse 5]

prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SCP BTSG, prise en la personne de Me [S] [C], domicilié en cette qualité [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

La société PARK RENOV, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par la SELARL EMJ en la personne de Me [R] [N], ès qualité de liquidateur judiciaire de la Société ICC, domicilié [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [V], demeurant [Adresse 3]

Madame [Y] [X] épouse [V], demeurant [Adresse 3]

tous représentés par M^e Delphine PINON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 106

Décision du 01 février 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 22/01813 – N° Portalis 352J-W-B7F-CWQVZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 novembre 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 février 2024 par Sandra MONTELS, Juge assistée de Laura DEMMER, Greffier

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 17 décembre 2001 Mme [Y] [X] et M. [G] [V] ont acquis auprès de Mme [K] [E] deux places de stationnement dans l’immeuble situé [Adresse 2] correspondant aux lots 316 et 317 soumis au statut de la copropriété.

La cour d’appel de Paris, par arrêt du 04 juin 2014, a confirmé la résolution de cette vente.

Par actes de commissaire de justice du 8 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice le société N & H IMMOBILIER, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [G] [V] et Mme [Y] [X] aux fins de leur condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

· 3793,27 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2019 date de la mise en demeure,

· 2500 euros de dommages et intérêts,

· 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la somme de 3793,27 euros, qui comprend des frais nécessaires, reste due malgré de nombreuses relances, que cela lui cause un préjudice et met la trésorerie en difficulté, que ce préjudice financier, direct et certain, est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Appelée à l’audience du 14 décembre 2021 l’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2022 le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a assigné en intervention forcée la société PARK RENOV représentée par la SELARL prise en la personne de Me [N] es qualité de liquidateur judiciaire aux fins de jonction des procédures et de condamnation solidaire de Mme [Y] [X], M. [G] [V] et la société PARK RENOV au paiement des sommes suivantes :

—  3793, 27 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2019 date de la mise en demeure,

· 2500 euros de dommages et intérêts,

· 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il fait valoir que Mme [Y] [X] et M. [G] [V] ont soulevé l’annulation de la vente conclue avec la société PARK RENOV, que s’il émet des réserves sur l’annulation de cette vente les époux [V] ne sont plus propriétaires.

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier lors de l’audience du 24 mars 2022 lors de laquelle l’affaire a été renvoyée.

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2022 le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a assigné en intervention forcée Mme [K] [E] prise en la personne de son liquidateur judiciaire la SCP BTSG aux fins de jonction des procédures et de condamnation solidaire de Mme [Y] [X], M. [G] [V] et Mme [K] [E] au paiement des sommes suivantes :

· 5083,18 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2019 date de la mise en demeure,

· 2500 euros de dommages et intérêts,

· 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que la vente des parkings, par la suite annulée, a été conclue avec Mme [E].

Les procédures ont été jointes par mention au dossier.

Renvoyée plusieurs fois, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 24 novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions, demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal :

— la condamnation de Mme [Y] [X] et M. [G] [V] au paiement des sommes suivantes :

· 3043,85 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2019 au titre des charges de copropriété et de travaux,

· 3000 euros au titre des dommages et intérêts,

— la condamnation de Mme [Y] [X] et M. [G] [V] à procéder à la retranscription du jugement de première instance portant annulation de la vente de parking et l’arrêt du 4 juin 2021 auprès du service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

à titre subsidiaire :

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de Mme [E] la somme de 3043,85 euros au titre de la créance du syndicat des copropriétaires

— condamner solidairement Mme [Y] [X] et M. [G] [V] au paiement en principal de la somme de 3043,85 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2019.

Outre ses précédents moyens, il fait valoir que l’arrêt de la cour d’appel n’a jamais été retranscrit, que l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 impose la publication à la publicité foncière de cet arrêt à fin d’opposabilité, que faute de publication il lui est inopposable, que le liquidateur de Mme [K] [E] lui a indiqué ne pas pouvoir vendre les lots litigieux faute de publication.

Mme [Y] [X] et M. [G] [V] représentés par leur conseil s’en référant aux écritures déposées par ces derniers lors de la précédente audience demande :

à titre principal que le syndicat des copropriétaires soit débouté de ses demandes,

à titre subsidiaire que la demande se limite au principal et non aux frais nécessaires,

— que la demande de publication des décisions judiciaires sous astreinte soit déclarée irrecevable,

— que le syndicat des copropriétaires soit condamné au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux dépens.

Ils font valoir que le contrat de vente a été résolu, que la demande de publication sous astreinte est irrecevable, que le notaire a déconseillé d’accomplir les formalités de publication, que le syndic n’a pas pris en compte leurs observations s’agissant notamment de leur adresse.

Bien que régulièrement assignés, Mme [K] [E] et la société PARK RENOV n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires s’est désisté de ses demandes à l’égard de la société PARK RENOV.

Sur l’imputabilité des charges, provisions sur charges de copropriété et des travaux

En l’espèce, Mme [Y] [X] et M. [G] [V] demandent à titre principal que le syndicat des copropriétaires soit débouté de ses demandes en paiement des charges de copropriété, soutenant que la vente a été résolue judiciairement.

Il est établi que le contrat de vente du 17 décembre 2001 conclu entre Mme [E] d’une part et Mme [Y] [X] et M. [G] [V] d’autre part portant sur les deux lots de parking a été résolu par arrêt de la cour d’appel de Paris du 04 juin 2014 au visa des articles 1109 anciens du code civil et au motif de l’erreur excusable de ces derniers sur les qualités substantielles de la chose ayant vicié leur consentement. Cet arrêt n’a pas fait l’objet de la publication prévue à l’article 28-4 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière mais le syndicat des copropriétaires ne fait pas la démonstration de ce qu’il serait un « tiers » au sens dudit décret.

Néanmoins, il ressort des pièces de la procédure et des débats à l’audience que Mme [Y] [X] et M. [G] [V] entendent encore à ce jour se considérer comme propriétaires.

En effet, à la suite de la mise en demeure du 20 octobre 2017 d’avoir à régler la somme de 1326,26 euros au titre des charges de copropriété qui leur a été adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires, M. [G] [V], par courriel du 26 octobre 2017 a répondu à ce dernier : « l’arrêt du 4 juin 2014 est resté sans effet (…) j’envisage donc de remettre ce parking en location et j’invite N&H à m’adresser ses relevés de charges ».

A la suite d’une nouvelle mise en demeure du 18 janvier 2019, M. [G] [V] répondait par courrier du 26 janvier 2019 n’avoir précédemment rien réglé car il n’avait pas reçu les relevés de charges et que le syndic devait adresser ses appels à Mme [K] [E] en raison de l’annulation de la vente. Toutefois par courriel du 30 octobre 2022 il indiquait au syndic « j’ai enfin pu récupérer les relevé de charges (…) je suis actuellement avec pas mal d’arriéré que j’ai maintenant l’intention de régler ( …)».

Mme [Y] [X] et M. [G] [V] effectuaient ainsi un règlement d’un montant de 3294,89 euros le 16 décembre 2022 au titre des charges de copropriété.

Par ailleurs, le relevé de propriété les désignent comme propriétaires. Si ce relevé est daté du 27 octobre 2021, il est toujours d’actualité dans la mesure où les époux [V] n’ont pas fait procéder à la publication de l’arrêt de la cour d’appel par le service de la publicité foncière.

Mme [Y] [X] et M. [G] [V] ont enfin indiqué que leurs démarches pour faire exécuter l’arrêt sont restées vaines- Mme [K] [E] étant insolvable – qu’ils s’engagent à régulariser et poursuivre les règlements et que le notaire leur a déconseillé la publication afin de conserver une éventuelle possibilité de vendre.

Au vu de ces éléments il y a lieu de considérer que les époux [V] sont toujours propriétaires à l’égard du syndicat des copropriétaires et qu’il leur appartient de régler les charges de copropriété, travaux et fonds travaux, ce qu’ils se sont engagés à faire.

Les demandes à l’égard de Mme [K] [E] seront rejetées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne précise pas la période d’établissement de sa créance.

Il ressort du décompte produit pour la période du 01 janvier 2017 au 01 novembre 2023 que le règlement des époux [V] effectué le 5 janvier 2023 d’un montant de 3294,89 est venu éteindre la dette antérieure dont le montant peut être arrêté au 1er juillet 2022, conformément à l’article 1342-10 du code civil

Seule la période courant du 2 juillet 2022 au 1er novembre 2023 sera dès lors prise en compte.

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2022 comportant approbation des comptes de l’exercice 2021 et vote des budgets prévisionnels 2022 et 2023, l’approbation des comptes travaux « Réfection toiture terrasse Bat d », «infrastructure véhicules rechargeables », « étude ensemble colonne » votés lors des assemblées générales précédentes (11 juin 2019) ; cotisation au fonds travaux ; l’attestation de non-recours correspondante ;

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 2 juillet 2022 au 1er novembre 2023 adressés à Mme [Y] [X] et M. [G] [V] à une mauvaise adresse mais que ces derniers ont tout de même pu obtenir (courriel de M. [G] [V] du 30 octobre 2022),

— les relevés individuels de charge pour la période,

— l’historique du compte arrêté au 1er novembre 2023 faisant état d’un solde débiteur de 3043,85 euros dont 745,99 euros au titre des charges de copropriété et travaux pour la période du 2 juillet 2022 au 1er novembre 2023 hors frais de procédure.

— le contrat de syndic.

En application des textes susvisés et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 745,99 euros au titre des charges de copropriété et travaux pour la période du 2 juillet 2022 au 1er novembre 2023 hors frais de procédure.

Mme [Y] [X] et M. [G] [V] seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme. La solidarité n’ayant jamais été sollicitée au titre de la demande principale (assignation, conclusions successives), il n’y a pas lieu de la prononcer. La condamnation sera en conséquence conjointe.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation laquelle vaut mise en demeure, la dette correspondant à la mise en demeure du 18 janvier 2019 ayant été réglée et la mise en demeure apparaissant en frais au relevé de compte le 25 septembre 2023 n’étant pas produite par le syndicat des copropriétaires.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

A considérer même sa demande recevable (seule la motivation des conclusions du demandeur évoque les « frais nécessaires » et non son dispositif), le syndicat des copropriétaires ne fait aucunement le détail de sa créance à ce titre de sorte qu’elle est incertaine.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les époux [V] ont été et sont toujours confrontés à des difficultés judiciaires et juridiques majeures concernant l’acquisition puis la résolution de la vente des places de stationnement.

Par ailleurs, les appels de fonds ont été adressés à une mauvaise adresse ce qui relève d’une négligence de la part du syndic.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur l’injonction de publication au service de la publicité foncière

Le syndicat des copropriétaires ne faisant pas la preuve de ce qu’il est un tiers au sens des dispositions du décret du 4 janvier 1955, il n’a ni qualité ni intérêt à agir. La demande sera en conséquence rejetée

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent à la cause, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter les demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution est de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires s’est désisté de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la société PARK RENOV prise en la personne de Me [N] es qualité de liquidateur judiciaire;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’égard de Mme [K] [E] prise en la personne de son liquidateur judiciaire la SCP BTSG ;

CONDAMNE Mme [Y] [X] et M. [G] [V] à payer conjointement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société N & H IMMOBILIER la somme de 745,99 euros au titre des charges de copropriété et travaux pour la période du 2 juillet 2022 au 1er novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 08 novembre 2021 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme [Y] [X] et M. [G] [V] aux dépens,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.