R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT COLLÉGIAL

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RENDU LE VINGT HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N°

DOSSIER N° RG 20/02141 – N° Portalis DBZ3-W-B7E-74TU4

Le 28 janvier 2025

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 7] agissant poursuite et déligence de son Syndic la SELARL GE7V, SELARL immatriculée au RCS sous le n° 381 934 058, dont le siège social est sis [Adresse 19]

Mme [H] [L] veuve [K], en sa qualité d’héritière de [J] [K]

née le 04 Juillet 1948 à [Localité 29] (80), demeurant [Adresse 10]

Mme [F] [I] [D]

née le 17 Juillet 1956 à [Localité 21] (VIETNAM), demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Christian DELEVACQUE, avocat au barreau d’ARRAS, avocat plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES

M. [B] [K] en sa qualité d’héritier de [J] [K],

né le 27 Août 1971 à [Localité 28], demeurant [Adresse 2]

Mme [U] [K] épouse [E] en sa qualité d’héritier de [J] [K],

née le 08 Février 1979 à [Localité 28], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Christian DELEVACQUE, avocat au barreau d’ARRAS, avocat plaidant

DÉFENDEURS

S.A.S. AVI, SAS immatriculée au RCS sous le n° 790 105 126 dont le siège social est sis [Adresse 15]

M. [T] [OU] (décédé le 12/11/2020 )

Mme [M] [G] veuve [OU], en qualité d’héritière de [T] [OU]

demeurant [Adresse 15]

Mme [P] [OU], en qualité d’héritière de [T] [OU],

demeurant [Adresse 16]

Mme [Z] [OU], en qualité d’héritière de [T] [OU],

demeurant [Adresse 11]

représentés par M^e Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

Me [C] [R], demeurant [Adresse 20]

S.E.L.A.R.L. [S] venant aux droits de la SELARL [C] [R], dont le siège social est sis [Adresse 9]

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES Société immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le n° 775 652 126, en sa qualité d’assureur responsabilité civile de Maître [C] [R] et de la SELARL [C] [R], dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.A. MMA IARD SA immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le n° 440 048 882, en sa qualité d’assureur responsabilité civile de Maître [C] [R] et de la SELARL [C] [R] dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentés par M^e Lynda PEIRENBOOM, avocat au barreau de BETHUNE, avocat plaidant

S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY société Anonyme d’un Etat membre de la CE ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen, immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le numéro 844 091 793, prise en son établissement en FRANCE sis [Adresse 18], agissant en la personne de son mandataire général pour les opérations en FRANCE Monsieur [V] [N], domicilié en cette qualité audit établissement, venant aux droits des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE LONDRES (Syndicats BEAZLEY AFB 623 et AFB 2623) par suite d’une procédure de transfert dite « Part VII transfer » autorisée par la High Court of Justice de Londres suivant ordonnance en date du 25 novembre 2020, dont le siège social est sis [Adresse 17]

représentée par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Sarah XERRI-HANOTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : M^me Pascale METTEAU, Première Vice-présidente,

— Assesseur : M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente,

— Assesseur : M^me Jennifer IVART, Juge,

— Greffier : M^me Stéphanie SENECHAL, Greffière lors des débats

— Greffier : M^me Catherine BUYSE, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 26 novembre 2024, Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente entendue en son rapport.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe et signé par Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente et Madame Catherine BUYSE, Greffière.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé à [Localité 23], à l’angle de la [Adresse 26] et de la [Adresse 27], cadastré section AE numéros [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14], est soumis au statut de la copropriété. Il comprend cinq bâtiments référencés A, B, C, D et E.

La SAS Avi, ayant pour objet la promotion immobilière de logements, a acquis dans les bâtiments D et E des lots de copropriétés afin d’y aménager trois appartements pour les revendre. Dans ce cadre, elle a réalisé des travaux conséquents portant notamment sur la modification des façades sur la [Adresse 27] et sur la [Adresse 26] avec la création de trois chiens assis, la réalisation d’un escalier intérieur pour accéder au premier étage avec palier de distribution des deux appartements du premier étage, la réalisation d’un escalier d’accès du premier au 3e étage, la réalisation à l’intérieur de l’appartement propriété de Mme [I] [D] de travaux de modification et de réhabilitation de la charpente et la réalisation dans chacun des trois appartements de travaux de plomberie, d’électricité, d’isolation, de chauffage, de parquet et de cloisons.

Elle a confié à Me [R], notaire, le soin de régulariser les actes de vente des appartements (promesses de vente et actes authentiques).

Ces trois appartements ont été vendus à [J] [K] et Mme [H] [L], à M. [A] et à Mme [I] [D].

Indiquant que les travaux réalisés par la société Avi sont affectés de désordres et malfaçons conséquents notamment au niveau de la charpente ; que les conclusions du bureau d’études CEPAM sont particulièrement inquiétantes, le syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble [Adresse 8] à Montreuil sur Mer, [J] [K] et Mme [K] et Mme [I] [D] ont fait assigner la société Avi devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer qui, par ordonnance du 6 septembre 2017, a ordonné une expertise confiée à M. [W], au contradictoire de [T] [OU] (représentant légal de la société Avi), de Me [R] et de la SELARL [C] [R].

Le rapport d’expertise a été déposé le 11 octobre 2019 concluant à la nécessité de la reprise de la totalité de la charpente.

Par actes d’huissier des 22, 23 et 30 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à Montreuil sur Mer, [J] [K], Mme [H] [L] épouse [K], Mme [F] [I] [D] ont fait assigner la SAS Avi, [T] [OU], Me [C] [R], la SELARL [C] [R], la SA MMA Iard et la compagnie MMA Iard assurances mutuelles, assureurs responsabilité de Me [R] et de la SELARL [C] [R], devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de condamner in solidum la société Avi, [T] [OU], Me [R], la SELARL [R] et les compagnies MMA à leur payer la somme de 471 179,88 euros au titre du coût de réfection des désordres et malfaçons avec indexation, et pour obtenir l’indemnisation des préjudices subis par [J] [K] et Mme [L] d’une part et Mme [I] [D] d’autre part.

[J] [K] est décédé le 30 mars 2021. M. [B] [K], Mme [U] [K] et Mme [H] [L] épouse [K] sont intervenus volontairement à l’instance en qualité d’héritiers de ce dernier.

[T] [OU] est décédé le 12 novembre 2020.

Par actes d’huissier des 23 juin 2022, Mme [Z] [OU], Mme [P] [OU], Mme [M] [G] épouse [OU] ont été attraites à la procédure en leur qualité d’ayants droit de [T] [OU].

La jonction des instances a été ordonnée le 14 septembre 2022.

Par acte d’huissier du 2 février 2023, Mmes [Z], [P] et [M] [OU] ainsi que la société Avi ont fait assigner la société Lloyd’s insurance company venant aux droits de la société Souscripteurs du Lloyd’s de Londres, pour obtenir sa garantie au titre des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

La jonction des instances a été ordonnée le 5 avril 2023.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] Montreuil sur Mer, Mme [H] [L], M. [B] [K], Mme [U] [K] en qualité d’héritiers de [T] [K] et Mme [F] [I] [D] demandent au tribunal de :

— entériner le rapport de l’expert judiciaire [W] en date du 11 octobre 2019,

— juger que la société Avi a engagé sa responsabilité sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun (article 1103 et 1231-1 du code civil), et se doit de prendre en charge d’une part le coût des travaux de réfection des désordres et malfaçons et d’autre part l’indemnisation de la totalité des préjudices subis,

— juger que M. [T] [OU] a engagé sa responsabilité, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil, pour n’avoir pas assuré la société Avi au titre des travaux réalisés par cette dernière et pour ne pas avoir souscrit d’assurance dommages ouvrage pour le compte de ladite société Avi,

— par voie de conséquence, condamner in solidum Mme [M] [G] veuve [OU], Madame [P] [OU] et Madame [Z] [OU], en leur qualité d’héritières de [T] [OU], à prendre en charge d’une part le coût des travaux de réfection des désordres et malfaçons allégués et d’autre part à prendre en charge l’indemnisation de la totalité des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 24], les époux [K] et Mme [I] [D],

— juger que Me [C] [R] et la SELARL [C] [R], sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, ont engagé leur responsabilité et se doivent de prendre en charge d’une part le coût des travaux de réfection des désordres et malfaçons affectant les travaux réalisés et d’autre part à prendre en charge l’indemnisation de la totalité des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 24], les consorts [K] et Mme [I] [D],

— juger que les MMA Iard et les MMA Iard assurances mutuelles doivent être condamnées in solidum à prendre en charge les condamnations prononcées à l’encontre de Me [C] [R] et de la SELARL [C] [R],

— juger recevables et fondées les demandes formulées par les concluants à l’encontre de la société Lloyd’s insurance company en sa qualité d’assureur de M. [Y] [X] et ce sur le fondement des dispositions de l’article L124-3 du code des Assurances et des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil,

— juger qu’il y a lieu de prononcer une condamnation in solidum à l’encontre de l’ensemble des défendeurs,

— condamner in solidum la Société Avi, Mme [M] [G] veuve de [T] [OU], Mme [P] [OU] et Mme [Z] [OU], Me [C] [R], la SELARL [C] [R], la société MMA Iard, la société MMA Iard assurances mutuelles et la société Lloyd’s insurance company en sa qualité d’assureur de M. [Y] [X] à leur payer la somme de 471 179,88 euros à titre de dommages et intérêts au titre du coût des travaux de réfection des désordres et malfaçons, objet du rapport de l’expert judiciaire, ladite somme indexée sur l’indice BT 01 à compter du 12 juin 2019 (date du devis de l’entreprise Lignier) et jusqu’à parfait et complet paiement,

— les condamner in solidum à payer aux époux [K] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance subi du fait des désordres et malfaçons, au paiement de la somme de 14 400 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’indisponibilité de leur appartement durant l’exécution des travaux de réfection des désordres et malfaçons, au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral du fait de l’impossibilité d’occuper leur logement pendant une période de 12 mois et au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice d’angoisse et au paiement de la somme de 3 840 euros au titre des frais d’enlèvement, de ré-aménagement et de stockage de leur mobilier,

— les condamner in solidum à payer à Mme [I] [D] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance subi du fait des désordres et malfaçons, au paiement de la somme de 14 400 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’indisponibilité de leur appartement durant l’exécution des travaux de réfection des désordres et malfaçons, au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral du fait de l’impossibilité d’occuper leur logement pendant une période de 12 mois et au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice d’angoisse et au paiement de la somme de 4 150 euros au titre des frais d’enlèvement, de ré-aménagement et de stockage de leur mobilier,

— les condamner in solidum à payer au syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] la somme de 5 148 euros au titre des frais supplémentaires de syndic de copropriété,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 25 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution,

— les condamner in solidum en tous les frais et dépens, en ce compris les frais et dépens de référé et les frais et honoraires de l’expert judiciaire intégrant les frais d’intervention de la société Hagnere et les frais d’investigations de la société Satec.

Ils constatent que l’expert judiciaire a relevé la gravité de la situation de l’immeuble et qu’il y a urgence à intervenir ; qu’il est nécessaire de procéder au changement de la charpente ; que les travaux de remise en état ont été évalués à 349 649,90 euros outre les frais de maîtrise d’oeuvre, de bureau technique et de contrôle et de SPS.

Ils font valoir que Mme [I] [D] mais également [J] [K] et Mme [K] ne peuvent plus occuper leurs appartements ; qu’il existe un préjudice de jouissance, un préjudice d’angoisse, les occupants craignant à tout moment pour leur sécurité, un préjudice de jouissance pendant la durée des travaux qui sera de 12 mois et des frais de déménagement et pour la conservation de leur mobilier.

Ils estiment que la responsabilité de la société Avi est engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil, cette société étant intervenue en qualité de constructeur conformément aux dispositions de l’article 1792-1 du même code ; qu’à titre subsidiaire, la responsabilité de cette société est engagée en fonction de sa responsabilité contractuelle ; que cette société n’avait souscrit ni assurance dommages ouvrage ni assurance responsabilité civile décennale ; que [T] [OU], en tant que dirigeant de cette société, a, du fait de cette absence de souscription, engagé sa responsabilité personnelle, ce d’autant que la solvabilité de la société Avi, dont le capital social est modeste, pose question ; que Mme [G] et Mmes [OU], en leur qualité d’héritières de [T] [OU], doivent donc être condamnées in solidum avec la société Avi.

Ils prétendent que la responsabilité du notaire ayant rédigé l’acte de vente est également engagée, ce dernier n’ayant pas indiqué cette absence de souscription d’assurances obligatoires alors même qu’il ne pouvait pas ignorer que la société Avi avait engagé des travaux de réhabilitation et d’aménagement extrêmement conséquents ; que si les acquéreurs avaient connu cette situation, ils n’auraient pas signé l’acte d’achat de leurs lots.

Ils demandent enfin la condamnation de la Lloyd’s, assureur de M. [X], lequel a réalisé un certain nombre de travaux assortis de désordres et de malfaçons.

Ils précisent que, quand bien même M. [X] aurait engagé sa responsabilité, cette situation ne peut décharger la société Avi ou [T] [OU].

Ils ajoutent que nonobstant les indications figurant à l’acte notarié, Mme [I] [D] n’a reçu communication d’aucun document d’assurance et que son attention n’a pas été attirée sur la clause contenant cette mention, insérée dans le paragraphe concernant la garantie des vices cachés ; que la clause litigieuse ne mentionne que l’assurance dommages ouvrage et non l’assurance responsabilité décennale ; qu’il appartenait au notaire de s’inquiéter de cette assurance même concernant les parties communes et indépendamment du fait que le syndicat des copropriétaires ne soit pas partie à l’acte ; que la demande d’indemnisation est fait tant par le syndicat des copropriétaires que par les copropriétaires ; que le lien de causalité est établi puisque les acquéreurs n’auraient pas acheté s’ils avaient connu la situation et que le syndicat des copropriétaires aurait pu souscrire une assurance dommages ouvrage ;

que les préjudices immatériels importants auraient été évités si une assurance dommages ouvrage avait été souscrite.

Ils affirment que M. [X] est bien l’auteur des travaux litigieux et qu’il est intervenu sur la charpente ; qu’il a été mandaté par la société Avi pour les travaux dans l’appartement du dernier étage qui est celui de Mme [I] [D] et que [T] [OU] a pris des photos le montrant intervenant sur la charpente ; que l’activité menuiserie intérieure déclarée par M. [X] couvre bien les travaux de charpente lorsque ceux-ci portent sur une structure de moins de 25 mètres ; que les travaux n’étaient pas apparents puisque l’expert a dû s’adjoindre un bureau d’étude lors de ses opérations ; que la preuve de l’exclusion de garantie alléguée n’est pas rapportée.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 juin 2024, Mmes [OU] et la société Avi demandent au tribunal de :

— ordonner la jonction de l’instance avec celle introduite à l’encontre de M. [X] et son assureur décennal, la société Lloyd’s insurance company,

— dire et juger M. [X] responsable des désordres relevés par M. [W] dans son rapport,

— le condamner solidairement avec son assureur décennal à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre sur demande du syndicat des copropriétaires, des consorts [K] et de Mme [I] [D],

subsidiairement :

— dire et juger Me [R] solidairement responsable des préjudices subis,

— le condamner à les relever indemnes et les garantir de toute responsabilité, même partielle, qui pourrait être tenu à leur encontre,

plus subsidiairement :

— ramener à de plus justes proportions le montant des préjudices tant matériels qu’immatériels sollicités par le syndicat des copropriétaires, les consorts [K] et Mme [I] [D],

— rejeter l’exécution provisoire comme non compatible avec la nature de l’affaire,

— condamner Me [R] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Elles font valoir que M. [X], présent aux opérations d’expertise, n’a jamais contesté sa participation aux travaux litigieux ; que si son devis est imprécis dans sa formulation, cela ne lui permet pas de s’exonérer de sa responsabilité alors qu’il ne conteste pas être l’auteur et responsable des travaux sur charpente ; que le devis fait bien référence à l’adaptation de la charpente ; que diverses photos du chantier mettent en évidence M. [X] et certains de ses employés occupés à œuvrer sur la charpente litigieuse ; qu’il a été mandaté pour la rénovation de l’appartement du dernier étage, propriété de Mme [I] [D] ; qu’il n’a jamais cité aucune autre entreprise qui aurait été responsable du lot charpente ; que la société Lloyd’s insurance company assure les activités relatives aux menuiseries intérieures ; que l’activité charpente et structure bois lamellé collé est exclue en cas de portée supérieure à 25 mètres ; que cette précision implique que l’activité charpente bois d’une portée inférieure à 25 mètres, comme c’est le cas en l’espèce, est garantie ; que les travaux s’inscrivent dans l’activité menuiserie intérieure souscrite par M. [X] ; que les désordres n’étaient pas apparents puisqu’ils ont été constatés pendant les opérations d’expertise et qu’en tout état de cause la police couvre les dommages matériels causés aux existants avant et après réception alors que la modification de charpente a provoqué de nombreux dommages aux existants.

Elles rappellent que la société Avi, marchande de biens, n’a aucun salarié, n’a aucune compétence particulière en conception et que l’expert affirme, sans en justifier, que les entreprises n’ont fait qu’exécuter ses demandes expresses ; qu’elle ne peut avoir la qualité de maître d’œuvre du chantier alors que seul est produit un simple plan d’aménagement signé de M. [X] ; que seul M. [X], qui est un professionnel, pouvait signaler qu’il ne pouvait intervenir sur tel ou tel élément de charpente sans fourniture préalable de calculs ; que le fait qu’elle n’ait souscrit aucune police constructeur non réalisateur n’a pas de lien causal avec le préjudice ; que [T] [OU] en s’appuyant sur un professionnel, à savoir M. [X], pensait pouvoir être garanti ; qu’il avait seulement établi les plans d’aménagement d’une partie de l’ouvrage.

Elles font valoir que les appartements sont occupés sans restriction depuis l’origine ; que les désordres ne préjudicient en rien à cette occupation ; que rien ne permet d’exclure une solution de renforcement avec maintien de l’existant de la charpente ; que les entreprises consultées par [T] [OU] ont confirmé cette possibilité ; que l’expert aurait dû se positionner sur une telle solution de reprise ; que les travaux de reprise sont excessifs et ne prévoient pas que certains matériaux ou matériels peuvent être réutilisés ; que la valeur locative retenue par l’expert est excessive.

Elles estiment que la responsabilité du notaire est engagée ; que cette responsabilité est solidaire avec celle des constructeurs et même exclusive en ce qui concerne le préjudice de jouissance ; que l’assurance dommages ouvrage aurait permis aux copropriétaires et au syndicat des copropriétaires d’entreprendre les travaux dès le constat des dommages ; que la société Avi aurait dû être considérée, du fait de sa qualité de promoteur, comme devant fournir une garantie décennale ce qui n’a pas été exigé par le notaire lequel est dès lors fautif.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, Me [R], la SELARL [R] [O] et les compagnies MMA demandent au tribunal de :

— juger que Me [R] n’a commis aucune faute dans le cadre de ses obligations professionnelles lors de la réitération des actes de vente au profit de Mme [I] [D] et de M. et Mme [K],

— juger que Me [R] et la SELARL [R]-Deheegher venant aux droits de la SELARL [C] [R] n’avaient aucune obligation de conseil à l’égard du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic pour des travaux réalisés sur les parties communes,

— juger que Me [R] et la SELARL [R]-Deheegher venant aux droits de la SELARL [C] [R] n’a commis aucune faute dans son obligation de conseils vis-à-vis de la société Avi et des consorts [OU],

— juger que Me [R] et la SELARL [R]-Deheegher, venant aux droits de la SELARL [C] [R] n’a commis aucune faute dans son obligation professionnelle vis-à-vis de la société Lloyd’s insurance company,

— débouter le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, Mme [I] [D], M. [K] ainsi que la société Avi et Mme [M] [G] veuve [OU], [P] [OU] et [Z] [OU] et la société Lloyd’s insurance company de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de Me [R], de la SELARL [R]-Deheegher venant aux droits de la SELARL [C] [R] et des Mutuelles du Mans Assurances,

A titre subsidiaire,

— juger qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la faute alléguée, à savoir l’absence de mention sur l’assurance dommages ouvrage dans les actes de vente des lots privatifs ou l’absence de conseil sur la nécessité de prendre une garantie RCD au moment de la vente et le préjudice sollicité consistant à la réparation de parties communes et les préjudices subséquents,

— débouter le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, Mme [I] [D], M. [K] ainsi que la société Avi et Mme [M] [G] veuve [OU], [P] [OU] et [Z] [OU] et la société Lloyd’s insurance company de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de Me [R], de la SELARL [C] [R] et des Mutuelles du Mans Assurances,

A titre infiniment subsidiaire,

— juger la responsabilité du notaire comme étant subsidiaire en ce que le notaire n’est pas le débiteur final des désordres et de ses conséquences en sorte qu’il n’y a pas de préjudice,

— juger qu’il n’existe pas de preuve de l’insolvabilité de la société Avi ou des héritiers de [T] [OU], ni du Lloyd’s insurance company, assureur décennal de M. [X], artisan intervenu sur la charpente objet du litige,

— débouter le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, Mme [I] [D] ainsi que la société Avi et les héritiers de [T] [OU] et la société Lloyd’s insurance company de l’ensemble de leur demande de condamnation à l’encontre de Me [R], de la SELARL [S] venant aux droits de la SELARL [C] [R] et des Mutuelles du Mans Assurances,

A titre très infiniment subsidiaire,

— juger que le préjudice de Mme [I] [D], M. et Mme [K] ne pourrait qu’être qu’une perte de chance.

— juger qu’en toute hypothèse, l’assurance dommages ouvrage ne prend pas en charge les préjudices immatériels,

— débouter Mme [I] [D], M. et Mme [K] de leur demande relative à leurs préjudices de jouissance, d’angoisse, moraux…

— condamner solidairement la SAS Avi, Mme [M] [G] veuve [OU], [P] [OU], [Z] [OU] et le Lloyd’s insurance company à relever indemne Me [R], de la SELARL [R]- [O] venant aux droits de la SELARL [C] [R] et des Mutuelles du Mans Assurances de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

En toute hypothèse,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, Mme [F] [I] [D], M. [J] [K] et son épouse Mme [H] [L] épouse [K] et/ou la société Avi in solidum avec Mme [M] [G], Mme [P] [OU] et Mme [Z] [OU] et le Lloyd’s insurance company à payer à Me [C] [R], la SELARL [R] -Deheegher venant aux droits de la SELARL [C] [R] et aux Mutuelles du Mans Assurances la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, Mme [F] [I] [D], M. [J] [K] et son épouse Mme [H] [L] épouse [K] et/ou la société Avi in solidum avec Mme [M] [G], Mme [P] [OU] et Mme [Z] [OU] et le Lloyd’s insurance company aux entiers frais et dépens de la présente instance.

Me [R] explique être intervenu à la demande de [T] [OU], représentant de la société Avi, en qualité de notaire authentificateur pour enregistrer le modificatif de l’état descriptif de division et la vente d’appartements ; que son intervention date de la fin de l’année 2014 ; que contrairement au syndic, qui est également géomètre, et aux acquéreurs, il ne s’est pas rendu sur place ; qu’il n’a pas été fait état de travaux lors de la signature du compromis par [J] [K] ni même lors de la signature de l’acte authentique ; que lors de la signature de la promesse avec Mme [I] [D] le 4 février 2015, le vendeur s’est engagé à achever les travaux de rénovation et la pose d’une cuisine équipée ; qu’il s’est également engagé à produire une attestation d’assurance décennale en plus tard le jour de l’acte authentique ; que l’acte authentique précise une remise de ces éléments avant le jour de signature ; que l’acquéreur n’a pas contesté ce point ; qu’il est donc faux de dire que le notaire ne s’est pas inquiété à ce sujet ; qu’en tout état de cause, les travaux décrits n’étaient pas de nature décennale ; que les travaux qui posent difficulté sont des travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes à savoir la charpente et le plancher ; que c’est bien le syndicat des copropriétaires qui demande le coût de l’indemnisation des réparations ; que les actes de vente n’avaient pas à mentionner l’existence d’une assurance dommages ouvrage pour les travaux privatifs ; que le notaire n’avait pour information que le fait que la société Avi avait procédé à la rénovation d’appartements, lesquels travaux ne nécessitent par la souscription d’une assurance dommages ouvrage.

Ils relèvent que c’est le syndicat des copropriétaires qui aurait dû établir un carnet d’entretien de l’immeuble décrivant les travaux sur les parties communes et que c’est lui qui n’a pas souscrit d’assurance dommages ouvrage ; que les éléments nécessaires n’ont pas été fournis au notaire qui n’a pas pu le constater ni le mentionner.

Ils rappellent que le notaire n’est pas le conseiller juridique de la société Avi pour ses activités de promoteur ; qu’il n’a même pas été le négociateur des ventes ; qu’il ne peut lui être reproché les fautes commises par la société Avi ou [T] [OU].

Ils constatent que la Lloyd’s ne rapporte pas non plus la preuve d’une faute commise par le notaire ; que si cette société est condamnée, c’est en raison des travaux effectués par son assuré, de sorte qu’elle ne peut qu’être déboutée de sa demande à leur encontre.

Ils soulignent l’absence de lien de causalité entre la faute consistant en l’absence d’indication concernant la souscription d’assurances, alors que les travaux sur les parties privatives ne sont pas affectés de désordres ; que les désordres affectent des parties communes ; qu’il n’existait pas de carnet d’entretien de l’immeuble ; que l’établissement de ce cahier incombait au syndicat des copropriétaires.

Ils affirment que la responsabilité du notaire pour absence de mention d’une assurance dommages ouvrage n’est que subsidiaire ; que l’indemnisation des préjudices se fera par l’assureur de M. [X] puisque les désordres sont de nature décennale ; que l’insolvabilité de la société Avi et celle de [T] [OU] ne sont pas démontrées ; que le syndicat des copropriétaires n’était pas parties aux actes de vente ; que l’on voit mal comment il pourrait être indemnisé du coût des travaux pour un manquement à un devoir de conseil ; que s’agissant des dommages immatériels invoqués par Mme [K] ou Mme [I] [D], ceux-ci ne sont pas couverts par l’assurance dommages ouvrage ; que l’évacuation de l’immeuble n’a pas été demandée ; qu’il n’existe en l’état aucun préjudice de jouissance ; que le préjudice d’angoisse ou moral n’est pas démontré ; que les demandes au titre du préjudice de jouissance et moral ne peuvent se cumuler.

Ils estiment qu’ils ne peuvent être débiteurs finaux de la dette consécutive aux désordres et qu’ils sont fondés à demander la garantie des consorts [OU] et de la société Avi mais également celle de la société Lloyd’s, assureur de M. [X], qui n’a jamais contesté son intervention. Ils estiment que les clauses d’exclusion, si elles peuvent avoir plusieurs interprétations, doivent être interprétées dans le sens favorable au souscripteur, s’agissant d’un contrat d’adhésion.

Lors de l’audience, le tribunal a sollicité les observations des parties concernant la recevabilité des demandes formulées à l’encontre de M. [X], non partie à la procédure.

Par note en délibéré autorisée lors de l’audience, Mmes [OU] et la société Avi ont précisé que ces demandes relevaient d’une erreur mais qu’elles étaient formulées à l’encontre de la Lloyd’s insurance company, assureur de M. [X], dans le cadre d’une action directe.

Par courrier du 18 décembre 2024, le conseil des demandeurs a sollicité la réouverture des débats précisant avoir commis une erreur matérielle dans le dispositif de ses écritures en indiquant malgré le décès de [J] [K] et l’intervention de ses ayants droit, des demandes présentées au nom de "M. et Mme [K]".

Par courrier du 19 décembre 2024, le conseil de Me [R], de la SELARL [R] [O] et des compagnies MMA a indiqué n’avoir cause d’opposition à ce qu’il soit tenu compte de demandes formulées par Mme [K] et ses héritiers.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ressort des dernières écritures des demandeurs que :

— alors que [J] [K] est décédé en cours d’instance, des demandes sont présentées en son nom ; ses héritiers sont intervenus volontairement à l’instance mais ne présentent en l’état des dernières conclusions, aucune demande ; si Mme [L], veuve [K], formule des prétentions, il n’est pas précisé si c’est en son nom personnel ou en qualité d’héritière de son époux, alors même que seule cette dernière qualité est visée en tête des dernières conclusions.

— par ailleurs, la demande de condamnation à hauteur de 471 179,88 euros est formulée au nom « des demandeurs » ; cependant, il semble que les désordres dont la reprise est demandée touche la charpente, le plancher de l’appartement de Mme [I] [D] et le plenum du plafond de l’appartement de Mme [K] et des héritiers de [J] [K], soit des parties communes, de sorte que seul le syndicat des copropriétaires paraît en mesure de présenter une telle demande de condamnation.

En conséquence, avant dire droit, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats pour que les demandeurs formulent leurs prétentions de façon cohérente et produisent un certificat d’hérédité suite au décès de [J] [K] ainsi que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 4] à [Localité 24]. Ils devront ainsi préciser les demandes présentées par Mme [K] en son nom personnel (si de telles demandes existent) ou en sa qualité d’héritière de son époux (si elle a cette qualité), ces dernières prétentions pouvant, le cas échéant être également présentées par les enfants du défunt. Ils devront également expliquer en quoi les consorts [K] et Mme [I] [D] peuvent solliciter l’indemnisation au titre de la charpente, du plancher et du plenum du plafond, ces éléments apparaissant être des parties communes.

Dans l’attente de ces éléments, il convient de surseoir à statuer.

L’affaire sera ensuite remise en délibéré (sans audience, sauf demande contraire des parties qui ont déjà plaidé cette affaire).

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant avant dire droit :

Révoque l’ordonnance de clôture du 26 novembre 2024 ;

Ordonne la réouverture des débats ;

Invite les demandeurs à produire, pour le 15 février 2025 au plus tard, le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 7] ainsi qu’un certificat d’hérédité ou un acte de notoriété concernant les ayants droit de [J] [K] ;

Invite les demandeurs à formuler, pour le 15 février 2025 au plus tard, leurs prétentions en précisant les demandes présentées par Mme [K] en son nom personnel (si de telles demandes existent) ou en sa qualité d’héritière de son époux (si elle a cette qualité), ces dernières prétentions pouvant, le cas échéant être également présentées par les autres ayants droit de [J] [K] ;

Invite les demandeurs à expliquer en quoi les consorts [K] et Mme [I] [D] peuvent solliciter l’indemnisation au titre de la charpente, du plancher et du plenum du plafond, ces éléments apparaissant être des parties communes ;

Invite, le cas échéant les autres parties à formuler leurs observations sur ces points au plus tard le 3 mars 2025 ;

Dit que l’affaire sera remise en délibéré sans audience, en l’absence de demande contraire des parties, le 4 mars 2025 ;

Dit que la date de délibéré sera fixée, en l’absence de difficultés soulevées, au 25 mars 2025 ;

Dans l’attente, sursoit à statuer sur les demandes ;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT