Tribunal Judiciaire

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[Adresse 3]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX02]

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N° RG 24/01300 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7562H

JUGEMENT

DU : 27 Février 2025

[Y] [W]

C/

[I] [C]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 27 Février 2025

Jugement rendu le 27 Février 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier lors des débats et de Lucie JOIGNEAUX, greffier lors de la mise à disposition ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [Y] [W]

née le 23 Septembre 1940 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 4]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [I] [C],

demeurant [Adresse 6]

non comparante

DÉBATS : 05 Décembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01300 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7562H et plaidée à l’audience publique du 05 Décembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 27 Février 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2021, Mme [Y] [W] a donné à bail à Mme [I] [C] à compter du même jour, un logement situé [Adresse 8] à [Adresse 11] [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 500,00 euros net de charges, payable d’avance.

En présence d’échéances de loyers impayées par la locataire, Mme [Y] [W] a, par acte de commissaire de justice signifié le 4 mai 2024, fait commandement à Mme [I] [C] d’avoir à lui payer la somme de 1115,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mai 2024 et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 6 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 septembre 2024, Mme [Y] [W] a fait citer Mme [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire et consenti à Mme [I] [C] portant sur un logement d’habitation meublé au [Adresse 7] ;

— dire et juger qu’à défaut de départ volontaire il sera procédé à l’expulsion de Mme [I] [C] de corps et de biens ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

—  d’ autoriser le demandeur à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner Mme [I] [C] au paiement de la somme de 825,97 euros montant de l’arriéré des loyers arrêtés au 31.08.2024, le tout avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ;

— fixer et condamner Mme [I] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 31.08.2024, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail exigible au 1er de chaque mois et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [I] [C] en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 6 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024 où elle a été retenue.

Mme [Y] [W] maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 1629,61 euros arrêtée au 5 décembre 2024. Elle précise que le paiement du loyer courant a été repris mais que la locataire n’a toujours pas justifié avoir souscrit une assurance garantissant le risque locatif.

Mme [I] [C] bien que régulièrement citée à sa personne n’a pas comparu.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier, lequel n’a pas été régularisé, l’enquêtrice sociale ayant trouvé porte close et laissé un avis de passage, sans suite de la locataire.

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025, par mise à disposition au greffe.

SUR CE

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la résiliation du bail

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 6 mai 2024

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 6 septembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

– Sur le constat de la résiliation du bail

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 4 mai 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs Mme [I] [C] n’a pas davantage justifiée à ce jour avoir souscrit une police d’assurance garantissant les risques locatifs.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 5 juillet 2024.

2. Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 15 novembre 2021, le commandement de payer du 4 mai 2024, un décompte de créance du 5 décembre 2024.

Au vu de ces pièces, Mme [I] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 1629,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 825,97 euros à compter de l’assignation du 5 septembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus.

3. Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [I] [C] ne formule aucune demande de délais devant le tribunal et en l’absence de réalisation du diagnostic social et financier et de la défenderesse à l’audience, le tribunal ne dispose d’aucun élément d’information sur la situation de la locataire, sur ses ressources et ses charges et ses capacité de remboursement.

Dans ce contexte, des délais de paiement ne peuvent pas être accordés à Mme [I] [C].

4. Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer la bailleresse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

5. Sur les autres demandes

– Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [I] [C], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

– Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 200 euros de Mme [Y] [W] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [I] [C] à payer à Mme [Y] [W] la somme de 1629,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 825,97 euros à compter de l’assignation du 5 septembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus.

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 8] à [Localité 12] conclu le 15 novembre 2021, entre Mme [Y] [W] et Mme [I] [C], à effet du 5 juillet 2024;

ORDONNE à Mme [I] [C] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RENVOIE le bailleresse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Mme [I] [C] à payer à Mme [Y] [W] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Mme [I] [C] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE Mme [Y] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le juge des contentieux de la protection