ORDONNANCE DU 28 Août 2025

MINUTE N°

DOSSIER N° RG 24/03907 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756OD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

Contentieux Général CIVIL

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT SUR INCIDENT

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DEMANDEURS

Madame [S] [C] [D]

née le 09 Mai 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [Z] [O] [J]

né le 08 Février 1962 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentés tous deux par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDEURS

Monsieur [I] [M] [G] [N] [T]

né le 11 Juin 1938 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [H] [Y]

née le 30 Janvier 1967 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représentés tous deux par M^e Tony PERARD, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

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A l’audience du 1er juillet 2025, après avoir entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, ils ont été avisés à l’issue des débats que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe le 28 Août 2025, par Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente Juge de la mise en état, assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

A l’audience de ce jour, nous avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 31 octobre 2013, Mme [S] [E] [L] et M. [Z] [J] ont pris à bail dérogatoire un immeuble situé à [Adresse 8] moyennant un loyer de 14 400 euros par an, soit 1 200 euros par mois.

Ce bail était consenti pour une durée de 23 mois à compter du 1er novembre 2013, le local étant affecté à l’activité de pêcheurs à pied, purification de coquillages, commercialisation éventuelle de coquillages, activité exercée par Mme [E] [L].

Le 15 janvier 2016, un nouveau bail dérogatoire portant sur le même immeuble a été régularisé entre M. [Z] [J] et Mme [E] [L] d’une part et M. [I] [T] et Mme [B] [Y], bailleurs, d’autre part, moyennant un loyer annuel de 15 600 euros, soit 1 300 euros mensuels. Ce nouveau bail a été prévu pour une durée de trois ans commençant à courir le 1er novembre 2015.

Le 28 mars 2018, M. [T] et Mme [Y] ont fait délivrer à Mme [E] [L] et M. [J] un congé.

Par acte d’huissier du 21 novembre 2018, M. [T] et Mme [Y] ont fait assigner Mme [E] [L] et M. [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour voir notamment ordonner leur expulsion. Par ordonnance du 20 février 2019, le président du tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte d’huissier du 3 mai 2019, M. [T] et Mme [Y] ont fait assigner Mme [E] [L] et M. [J] devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer pour voir dire qu’ils sont occupants sans droit ni titre de l’immeuble et ordonner leur expulsion sous astreinte.

Par jugement du 9 février 2021, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a notamment :

— débouté M. [T] et Mme [Y] de leur demande tendant à voir dire que M. [J] et Mme [E] [L] sont occupants sans droit ni titre, de leurs demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation,

— constaté que M. [J] et Mme [E] [L] occupent les lieux selon un bail commercial qui a pris effet le 1er octobre 2015 et qui est soumis au statut des baux commerciaux (soit une durée de 9 ans),

— dit que les charges et conditions de ce bail sont celles du bail dérogatoire du 31 octobre 2013,

— rejeté la demande de condamnation au paiement des loyers et charges présentée à l’encontre de M. [J] et Mme [E] [L].

Le 26 janvier 2022, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 11 février 2022, M. [J] et Mme [E] [L] ont fait assigner M. [T] et Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en contestation de ce commandement.

Par jugement rendu le 28 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer a :

— rejeté la demande d’annulation du commandement de payer du 26 janvier 2022 ;

— débouté M. [Z] [J] et Mme [S] [E] [L] de leur demande de dommages et intérêts ;

— dit que M. [Z] [J] et Mme [S] [E] [L] ont trop payé, au titre des taxes foncières 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021, une somme de 442 euros ;

— condamné solidairement, en deniers et quittances valables, M. [Z] [J] et Mme [S] [E] [L] au paiement de la somme de 2 329,76 euros au titre des loyers et taxes foncières échus au 12 septembre 2023 ;

— précisé que cette somme est calculée après déduction de la somme de 442 euros trop versée par les locataires, qu’elle inclut le montant de la taxe foncière 2022 et que les provisions sur charges devant être affectées au paiement de cette taxe foncière 2022 sont déduites ;

— débouté M. [I] [T] et Mme [B] [Y] de leur demande de résiliation du bail commercial ;

— dit que M. [Z] [J] et Mme [S] [E] [L] pourront se libérer de leur dette en 10 versements de 200 euros en plus de leur loyer courant outre un dernier versement du solde de la dette ;

— dit que les mensualités seront exigibles le 1er de chaque mois, en sus du loyer courant, à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

— dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme 15 jours après mise en demeure restée infructueuse et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

— laissé à chaque partie la charge de ses dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 21 mars 2024, M. [T] et Mme [Y] ont fait délivrer à M. [J] et Mme [E] [L] un congé avec refus de renouvellement.

Par acte d’huissier du 16 avril 2024, M. [T] et Mme [Y] ont adressé à M. [J] et Mme [E] [L] un commandement de payer les loyers et provisions pour charges de novembre 2023 à mars 2024.

Par courriers du 17 avril 2024, M. [J] et Mme [E] [L] ont demandé le renouvellement du bail et demandé des travaux s’agissant du hangar loué.

Faute de réponse, par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, ils ont fait assigner M. [T] et Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer pour :

— dire qu’ils sont fondés à se prévaloir de l’exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement du loyer jusqu’à ce qu’un expert judiciaire se soit prononcé sur les désordres affectant le hangar et les travaux à entreprendre par les bailleurs, dès lors que leur inertie a pour effet d’empêcher totalement un usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail commercial,

— annuler le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime donné par M. [T] et Mme [Y] par acte d’huissier du 21 mars 2024,

— condamner solidairement M. [T] et Mme [Y] à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par conclusions d’incident du 5 mars 2025, M. [J] et Mme [E] [L] ont saisi le juge de la mise en état d’une demande d’expertise. dans leurs dernières conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 30 mai 2025, ils maintiennent leur demande d’expertise, sollicitent du juge de la mise en état qu’il ordonne la consignation des loyers jusqu’au dépôt du rapport d’expertise entre les mains de l’étude de Me [K], notaire à [Localité 6], qu’il déboute M. [T] et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions reconventionnelles incidentes et qu’il les condamne à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Ils fondent leur demande d’expertise sur les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile affirmant qu’ils disposent d’un intérêt légitime à l’expertise sollicitée dans la mesure où :

— le hangar objet du bail commercial destiné à l’activité de pêcheur à pied est inexploitable ; l’inertie des bailleurs les a empêchés d’user des lieux suivant leur destination et ils subissent un préjudice de jouissance depuis de nombreuses années,

— la demande d’expertise a pour but d’évaluer le préjudice subi qui aura un impact sur la valorisation du fonds de commerce, étant rappelé que le juge de la mise en état n’a pas à se prononcer sur la résiliation du bail commercial ; quand bien même le bail serait résilié, ils ont un motif légitime à évaluer le préjudice de jouissance qu’ils ont subi,

— en vertu de la loi Pinel, applicable aux contrats en cours, le bailleur doit prendre en charge les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil ; la toiture du hangar est en très mauvais état et des projets pour sa réfection existent depuis plusieurs années ; Ils n’ont pas pu développer leur activité en fonction de l’état de la toiture du hangar, cet état étant de la responsabilité des bailleurs ; ils ont été contraints de louer, pour leur activité, deux aubettes de pêche à [Localité 6] et des locaux à la société Opale environnement,

— ils contestent toute prescription et estiment que le point de départ de la prescription ne peut être que la date du jugement du 9 février 2021 ayant qualifié le bail liant les parties de bail commercial puisque c’est à compter de cette date que les travaux de l’article 606 du code civil ont été mis à la charge des bailleurs ; qu’ils ne pouvaient pas saisir le tribunal pour demander des travaux de toiture avant que le bail ne soit qualifié de bail commercial.

Ils demandent que pendant la durée de l’expertise, les loyers soient consignés, compte tenu de leur impossibilité d’utiliser les locaux.

Ils s’opposent à toute demande de condamnation provisionnelle compte tenu de l’exception d’inexécution invoquée.

Dans leurs dernières conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 2 juin 2025, Mme [Y] et M. [T] demandent au juge de la mise en état de :

— déclarer Mmme [E] [L] et M. [J] irrecevables en leurs demandes,

— en tout état de cause, les débouter de leurs demandes,

— reconventionnellement, les condamner solidairement à leur payer une somme provisionnelle de 13 487,11 euros à valoir sur les loyers impayés à la date du 30 septembre 2024,

— les condamner in solidum à leur payer une somme provisionnelle mentioelle de 1 482,95 euros par mois à compter du 1er octobre 2024 à valoir sur les indemnités d’occupation dues à compter de cette date jusqu’à la libération des lieux et, à défaut et très subsidiairement, les condamner toujours solidairement à une provision complémentaire d’un montant de 11 863,60 euros à valoir sur les sommes dues au titre de leur occupation pour les mois échus et non réglés depuis le 1er octobre 2024 jusqu’à ce jour soit le 30 mai 2025,

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’incident.

Ils rappellent que pour qu’une mesure d’expertise soit ordonnée, il faut qu’un motif légitime existe ; que le bail étant terminé, il n’existe aucun motif légitime pour fonder une telle demande ; qu’en effet, ils ont fait délivrer aux locataires un congé avec refus de renouvellement du bail et un commandement de payer qui n’a pas été suivi d’effets ; qu’ils ont répondu à la demande de renouvellement du bail en refusant cette demande par acte extra-judiciaire du 25 juin 2024 et fait une nouvelle mise en demeure ; que depuis le 1er octobre 2024, M. [J] et Mme [E] [L] sont donc occupants sans droit ni titre ; que si la validité du congé est contesté, celui-ci n’en est pas moins valable puisqu’il est motivé ; que par ailleurs, leur réponse à la demande de renouvellement est également valable ; qu’au regard de la fin du contrat de bail, la demande d’expertise n’est donc pas justifiée.

Ils relèvent par ailleurs que jusqu’à la délivrance de l’assignation aux fins de contestation du congé délivré, aucune réclamation n’a été émise par les locataires au sujet de l’état du hangar ; que M. [J] et Mme [E] [L] tentent par ce biais de justifier leur défaut de paiement de leurs loyers ; que, par ailleurs, ils ont renoncé à se prévaloir de l’état du hangar qui était apparent depuis la conclusion du contrat de bail, dès la signature du bail dérogatoire de 2013 ; qu’ils ne peuvent, dix ans après, venir prétendre à un préjudice de jouissance de ce fait alors qu’ils ont indiqué faire leur affaire personnelle de l’état de ce hangar ; qu’en outre, il n’existe aucune activité commerciale dans le local loué puisque celle-ci se fait dans des locaux loués sur le port de [Localité 6] ; qu’ils ne se sont jamais engagés à faire des travaux dans le hangar ; que M. [J] et Mme [E] [L] devaient, en outre, prendre en charge les frais nécessaires à leur activité professionnelle.

Ils rappellent qu’ils entendaient vendre l’immeuble à M. [J] et Mme [E] [L], ce qui explique que ces derniers avaient fait réaliser divers devis et études pour sa réfection, mais qu’ils n’ont jamais obtenu les financements nécessaires.

Ils invoquent également la prescription des demandes formulées en raison de l’état du hangar alors que cet état était connu depuis 2013 et que ces demandes ont été présentées pour la première fois plus de dix ans après la prise de possession des lieux ; que les locataires prétendent être titulaires d’un bail commercial depuis le 1er octobre 2015 comme ils l’ont fait valoir dans l’instance ayant abouti au jugement de 2021 mais également devant le juge des référés en 2019 ; qu’ainsi, au plus tard, le délai de prescription a commencé à courir au 1er octobre 2015, date à laquelle ils connaissaient l’état de la toiture et le bail commercial liant les parties ; qu’ils soutenaient l’existence de ce bail dans leurs écritures soutenues devant le juge des référés le 6 février 2019 alors que la demande en contestation de congés remonte au 21 août 2024 et les conclusions d’incident au 5 mars 2025, soit plus de cinq ans après.

Ils contestent toute nécessité d’ordonner une mesure d’expertise pour un contrat de bail qui a pris fin s’agissant des travaux à réaliser ou pour un préjudice de jouissance alors que la demande de ce chef est prescrite ou est, en tous les cas infondée.

Ils rappellent que le bail porte non seulement sur le hangar mais également sur l’immeuble à usage d’habitation, de sorte que la demande de consignation totale des loyers est particulièrement mal fondée même si une exception d’inexécution pouvait être invoquée ; qu’en tout état de cause, M. [J] et Mme [E] [L] ne paient pas leurs loyers depuis plusieurs mois.

A titre reconventionnel, ils prétendent à l’allocation d’une provision selon les termes du bail à hauteur des loyers non réglés, soit 13 487,11 euros au 30 septembre 2024 outre une indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2024 ou une provision complémentaire de 11 863,60 euros à ce titre.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera constaté que si M. [T] et Mme [Y] prétendent à l’irrecevabilité des demandes présentées devant le juge de la mise en état, ils ne soulèvent aucune fin de non recevoir s’agissant de ces demandes.

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut, même d’office ordonner une mesure d’expertise.

Il convient de rappeler qu’en l’espèce, le tribunal judiciaire a été saisi d’une demande de sursis à statuer dans l’attente d’une demande d’expertise devant être ordonnée pour justifier que les locataires peuvent opposer l’exception d’inexécution et, en conséquence, d’annulation du commandement du congé avec refus de renouvellement du 21 mars 2024 délivré pour cause grave et légitime.

Il doit être rappelé que par jugement du 9 février 2021, le bail liant M. [J] et Mme [E] [L] d’une part à M. [T] et Mme [Y] d’autre part a été qualifié de bail commercial, d’une durée de neuf ans courant jusqu’au 30 septembre 2024. Par acte extra-judiciaire du 21 mars 2024, les bailleurs ont donné congé aux locataires, invoquant une cause réelle et sérieuse, à savoir notamment l’absence de paiement du loyer.

En invoquant l’exception d’inexécution, M. [J] et Mme [E] [L] entendent contester l’existence de la cause réelle et sérieuse ayant motivé la délivrance du congé en établissant l’existence de désordres affectant le hangar loué.

Cependant, à supposer même que les motifs repris au congé ne soient pas estimés justifiés par le tribunal, il n’en demeure pas moins que le congé resterait valable, les bailleurs devant alors payer une indemnité d’éviction. Le refus non justifié n’ouvre aucun droit au renouvellement du bail et ne prive pas le congé de ses effets, les bailleurs étant en droit de refuser tout renouvellement du bail.

En conséquence, M. [J] et Mme [E] [L] ne justifient en rien de la nécessité de déterminer les travaux nécessaires dans les lieux loués à la charge des bailleurs et de chiffrer ces travaux alors qu’en l’état, il n’est pas établi qu’ils aient encore un titre pour fonder leur occupation des lieux qui leur étaient loués.

Par ailleurs, M. [J] et Mme [E] [L] invoquent un préjudice de jouissance du fait de l’état des locaux (sans pour autant formuler de demandes de ce chef) ou à tout le moins prétendent justifier par l’état de ce hangar l’absence de tout paiement de loyer (étant rappelé que les lieux loués comprennent non seulement ce hangar mais également un immeuble à usage d’habitation).

L’article 144 du même code énonce que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Dans le cas d’espèce, la mesure d’expertise demandée vise donc à établir un préjudice ou à fonder une exception d’inexécution opposée aux bailleurs.

Or, pour trancher ces questions, le tribunal n’a pas besoin de cette expertise puisqu’il dispose d’ores et déjà de tous les éléments nécessaires pour apprécier les obligations de délivrance des bailleurs au regard du contrat de bail mais également des difficultés liées au hangar compte tenu du procès verbal de constat produit mais également des différents devis versés aux débats. Une mesure d’expertise ne sera, éventuellement nécessaire, que si le tribunal estime justifiée l’opposition par les locataires de l’exception d’inexécution pour apprécier à quelle hauteur cette exception pourrait être opposée mais, en l’état et dans le but d’une bonne administration de la justice, mais également afin de préserver les intérêts patrimoniaux des parties, il convient donc de ne pas ordonner à ce stade une mesure d’expertise sollicitée par M. [J] et Mme [E] [L], avant qu’il ne soit procédé à l’examen de l’opportunité d’une telle mesure d’instruction.

En conséquence, M. [J] et Mme [E] [L] seront déboutés de leur demande d’expertise judiciaire.

Sur la demande de consignation des loyers :

M. [J] et Mme [E] [L] demandent la consignation des loyers pendant la durée de la mesure d’expertise. Cette mesure n’étant pas ordonnée, cette demande est sans objet, étant ajouté qu’il n’apparaît pas que M. [J] et Mme [E] [L] s’acquittent actuellement du montant du loyer contractuellement mis à leur charge.

Sur la demande de provision :

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état est compétent pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522.

Il ne peut être considéré qu’il n’existe pas de contestations sérieuses concernant le paiement des loyers et indemnités d’occupation alors que M. [J] et Mme [E] [L] invoquent d’une part une exception d’exécution au regard de l’état du hangar loué, hangar permettant leur activité commerciale, et d’autre part l’absence de cause sérieuse ayant justifié la délivrance du congé avec renouvellement du bail, ce qui, le cas échéant, leur permettra de prétendre à une indemnité d’éviction.

Dès lors, la demande de provision sera rejetée.

Sur les mesure accessoires :

Les dépens liés à l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

Les parties succombant partiellement, elles seront déboutées de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état du 12 novembre 2025 avec injonction de conclure faite à Me [U] (conclusions au fond de Me [A] du 9 janvier 2025) pour le 5 novembre 2025.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

Déboute Mme [S] [E] [L] et M. [Z] [J] de leur demande d’expertise ;

Constate que la demande de consignation des loyers pendant la durée des opérations d’expertise est sans objet ;

Déboute Mme [B] [Y] et M. [I] [T] de leur demande de provision ;

Dit que les dépens liés à l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 12 novembre 2025 avec injonction faite à Me [U] de conclure au fond pour le 5 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT