REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 25/00352 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KQ3R

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 23 Avril 2025

[D] c/ [V]

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [I] [D]

né le 22 Janvier 1972 à [Localité 6] (PAS-DE-[Localité 7])

Profession : Infirmier/ère

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [F] [V]

domicilié : chez Mme [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 23 Avril 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Jean-christophe MICHEL

— [F] [V]

1 copie dossier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon acte sous seing privé en date du 15/01/2023, M. [D] [I] a donné à bail à M.[V] [F] logement situé [Adresse 1] à [Localité 8] (83), moyennant un loyer mensuel de 1 200 € ; ramené ultérieurement par accord des parties à 1000 €.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer a été signifié à M.[V] [F] le 25/10/2024.

Par acte d’huissier du 13/01/2025, M. [D] [I] a fait citer M.[V] [F] devant le juge des référés du juge des contentieux et de la protection de [Localité 8] pour voir,:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail conclu entre les parties,

— ordonner en conséquence, l’expulsion du locataire tant de sa personne que de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— condamner M.[V] [F] au paiement d’une somme de 3 984 € au titre des arriérés locatifs impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges avec augmentations légales, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner M.[V] [F] au paiement de la somme de 1 000 € à titre d’indemnité d’occupation ;

— condamner M.[V] [F] au paiement de la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, notamment le commandement de payer.

A l’audience du 19/03/2025, le demandeur est représenté par son avocat, M.[V] [F] quant à lui est corps présent ;

M. [D] [I] par la voie de son conseil indique maintenir l’ensemble de ses demandes telles que mentionnées dans son exploit introductif d‘instance ; auquel il est expressément renvoyé pour de plus amples renseignements ;

M.[V] [F] quant à lui expose que:

Il admet qu’il s’est volontairement et unilatéralement abstenu de régler intégralement les loyers en réaction à l’inertie et la mauvaise foi du bailleur qui n’a jamais mis en œuvre les moyens pour lui assurer une jouissance paisible. Ainsi, il soutient que différents désordres existent, l’absence de VMC dans la salle d’eau ; l’existence de moisissures, invoque un manque d’entretien général ainsi que différents dysfonctionnements notamment s’agissant de la piscine

Il s’estime donc fondé à refuser le paiement des loyers dès lors que le bailleur n’a pas exécuté les réparations nécessaires à la jouissance paisible des lieux.

Il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort compte tenu de la nature des demandes ; les parties sont informées de la date du délibéré fixé au 23/04/2025 ;

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 14/01/2025 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le19/03/2025.

En l’espèce, M. [D] [I] justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24/10/2024 soit plus de deux mois avant d’avoir fait assigner son locataire en référés le 16 janvier 2025.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur les demandes au fond

Sur l’arriéré de loyer et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

D’une part, en l’espèce le contrat contient bien une clause résolutoire et le bailleur a fait délivrer un commandement le 25/10/2024 pour avoir paiement de la somme de 1.036,87 € correspondant au solde des loyers impayés ; il n’est pas contestable ni contesté que l’arriéré n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois de telle sorte que la cour confirmera la décision de première instance qui a constaté la résiliation du bail.

A cet égard, le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle de tout locataire qui n’est pas autorisé à retenir le paiement en invoquant un défaut de délivrance de la chose louée sans y avoir été autorisé en justice.

Dans ces conditions, la créance de M. [D] [I] n’est pas sérieusement contestable de sorte M.[V] [F] à lui payer la somme de 7 000 € à titre de provision, sommes correspondant aux arriérés de loyers et charges arrêtés et actualisée au 19/03/2025.

D’autre part, s’il est exact que l’obligation de délivrance de la chose louée et en particulier d’un logement décent pèse sur le bailleur, encore faut-il que le locataire rapporte la preuve des manquements du propriétaire. Ce n’est que dans le cas où le logement est totalement inutilisable que le locataire peut légitimement s’opposer à la résiliation.

En effet, par application des dispositions de l’article 1725 du code civil, lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, notamment en raison de leur indécence ou insalubrité le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il convient donc de caractériser l’indécence ou l’insalubrité du logement et de rechercher dans les multiples doléances de M.[V] [F] les troubles de jouissance susceptibles de revêtir ce caractère.

En l’espèce, et d’une part, en l’absence d’établissement préalable de constat d’entrée dans les lieux, ces derniers sont réputés avoir été pris dans un bon état ; d’autre part, les clichés photographiques produits par le locataire, non datés et non contradictoires, ne permettent nullement d’établir l’existence d’une insalubrité ou indécence des lieux au sens de l’article 1725 du code précité ; par suite l’exception d’inexécution sera rejetée ;

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 15/01/2023 prévoit en son article VIII une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du, 25/10/2024 M. [D] [I] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant 1 984 euros en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le [9] pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26/12/2024.

M.[V] [F] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire M.[V] [F] dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s’était poursuivi.

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M.[V] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 26/12/2024 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 1 000 euros, de nature à réparer le préjudice subi par M. [D] [I]

Sur les demandes accessoires :

a) Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, M.[V] [F], succombant à la procédure, supportera la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur ainsi que les frais inhérents à l’assignation ;

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [I] le montant des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner M.[V] [F] à lui payer la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous ERIC BONALDI, juge du contentieux et de la protection statuant en référés, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

DECLARONS recevable la demande de M. [D] [I] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 12/01/2021 conclu entre M.[V] [F] d’une part et M. [D] [I] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 8] (83), sont réunies au 26/12/2024 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date;

ORDONNONS en conséquence à M.[V] [F] de libérer les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 8] (83), et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés;

DISONS qu’à défaut pour M.[V] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [D] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M.[V] [F] à payer à M. [D] [I] la somme de 7 000 euros à titre provisionnel concernant les loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 19/03/2025 inclus avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l’assignation;

CONDAMNONS M.[V] [F] à verser à M. [D] [I] à compter du 26/12/2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 1 000 euros ;

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

REJETONS le surplus des demandes des parties,

CONDAMNONS M.[V] [F] à verser à M. [D] [I] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M.[V] [F] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé ; les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge du contentieux et de la protection,