Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 7]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01419 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757PG

N° de Minute : 25/00028

JUGEMENT

DU : 20 Février 2025

[S] [M] [O]

[I] [R] [L] [P] épouse [O]

C/

[S] [F]

[E] [T] épouse [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [S] [M] [O]

né le 15 Août 1967 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Franck GYS, avocat au barreau de DUNKERQUE

Mme [I] [R] [L] [P] épouse [O]

née le 26 Novembre 1971 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Franck GYS, avocat au barreau de DUNKERQUE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [S] [F]

né le 17 Janvier 1946 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]

comparant

Mme [E] [T] épouse [F], demeurant [Adresse 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Décembre 2024

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2018, M. [S] [O] et Mme [I] [P], son épouse ont donné à bail à compter du même jour à M. [S] [F] et à Mme [E] [B], son épouse un logement situé [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 590,00 euros, payable d’avance avant le 5 de chaque mois.

En présence de loyers impayés, M. [S] [O] et Mme [I] [P] ont, par acte de commissaire de justice signifié le 1er juillet 2024, fait commandement aux preneurs d’avoir à leur payer la somme de 458,70 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 juin 2024, outre 73,34 euros de frais et 45,87 euros de clause pénale, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 septembre 2024, M. [S] [O] et Mme [I] [P] ont fait citer M. [S] [F] et Mme [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12]-sur-Mer, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

voir constater la résolution du bail ;ordonner l’expulsion de M. [S] [F] et de Mme [E] [B] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner M. [S] [F] et Mme [E] [B] au paiement de la somme de 327,91 euros au titre du solde des loyers ;condamner M. [S] [F] et Mme [E] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation de 680,96 euros par mois à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération des lieux ;le tout avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer à titre compensatoire et moratoire à compter du jugement ;voir dire en cas d’octroi de délais qu’à défaut de les respecter et de payer en outre le loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigibleles condamner au paiement de la somme de 2500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 27 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024 où elle a été retenue.

M. [S] [O] et Mme [I] [P], assistés de leur conseil maintiennent leurs demandes et actualisent celle en paiement à la somme de 800,10 euros au titre des loyers échus au 3 décembre 2024. Ils précisent qu’avant le terme de décembre 2024, le retard de loyer est de 197,91 euros.

M. [S] [F] comparant et représentant Mme [E] [B] lui ayant donné pouvoir, expose qu’il sont à jour de leurs loyers qu’ils règlent le 9 de chaque mois et que le solde aujourd’hui réclamé représente les frais d’huissier.

Le tribunal n’a pas eu connaissance en temps utile du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 2 juillet 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 27 septembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle, comme en l’espèce.

Par ailleurs le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce les causes du commandement de payer du 1er juillet 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En effet il résulte du décompte produit par le bailleur qu’au 1er septembre 2024 les locataires ont payé en plus de leur loyer courant la somme globale de 250,00 euros, à savoir 100,00 en juillet, 100,00 euros en août et 50,00 euros en septembre.

Le commandement de payer ayant délivré pour la somme de 458,70 euros, les défendeurs restaient devoir dans les deux mois du commandement la somme de 458,70 – 250,00 = 208,70 euros.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 1er septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce le bail liant les parties prévoit en son article 11° qu’en cas de de retard dans le paiement du loyer supérieur à un mois, le bailleur aura droit à titre de clause pénale, soumise aux dispositions de l’article 1152 du code civil (devenu aujourd’hui l’article 1231-5 précité), à une indemnité égale à 10% du terme.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, les bailleurs produisent le contrat de bail conclu le 13 mars 2018, le commandement de payer du 1er juillet 2024, un décompte de créance arrêté au 3 décembre 2024, pour un montant de 800,10 euros.

Il sera cependant déduit de ce montant les sommes de :

—  45,87 euros, réclamée au titre de la clause pénale laquelle est réduite à 1,00 euros, les preneurs ayant à ce jour exécuté l’essentiel de leurs obligations :

—  73,34 euros qui correspondent au coût du commandement de payer et sont compris dans les dépens ;

—  680,96 euros correspondant au loyer du mois de décembre 2024 lequel n’était pas échu au 3 décembre 2024, puisque contractuellement payable avant le 5 du mois.

Le solde s’élève en conséquence à la somme de 800,10 – 44,87 – 73,34 – 680,96 = 0,93 euros

Au vu de ces pièces, M. [S] [F] et Mme [E] [B] seront condamnés au paiement, de la somme de 0,93 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, non seulement les locataires ont repris le paiement intégral de leur loyer depuis le mois de janvier 2024 mais encore ils ont apuré leur dette locative dont le solde comptable s’élève à moins de 1,00 euros.

Compte tenu de de ces éléments, il y a lieu de considérer que M. [S] [F] et Mme [E] [B] sont en situation de régler leur dette locative et qu’ils devront apurer celle-ci avec le paiement du terme du loyer suivant la signification du présent jugement.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et M. [S] [O] et Mme [I] [P] pourront faire procéder à l’expulsion de M. [S] [F] et Mme [E] [B] et à celle de tous occupants de leur chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, ces derniers devront payer une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit d’un montant de 680,96 euros et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [S] [F] et Mme [E] [B] succombant à l’instance, supporteront la charge de ses dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité, de rejeter la demande en paiement de la somme de 2500,00 euros de M. [S] [O] et de Mme [I] [P] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et Mme [E] [B] à payer à M. [S] [O] et Mme [I] [P], la somme de 0,93 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

ACCORDE à M. [S] [F] et Mme [E] [B] un délai d’un mois pour s’acquitter de leur dette laquelle devra être apurée avec le paiement du terme du loyer suivant la signification du présent jugement

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er septembre 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du délais de paiement ;

DIT que si M. [S] [F] et Mme [E] [B] s’acquittent de leur dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer et des charges courants, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par M. [S] [F] et Mme [E] [B] d’avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 10], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4- que M. [S] [F] et Mme [E] [B] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 680,96 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et Mme [E] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

REJETTE la demande en paiement de la somme de 2500,00 euros de M. [S] [O] et Mme [I] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les en déboute ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.