TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [N] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurence SEMEVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00998 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65JS

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 août 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SAKKARAH, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0313

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [N] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 29 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00998 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65JS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 1989, la CAISSE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE DU PERSONNEL DES SOCIETES D’ASSURANCE (propriétaire) et M. [O] [N] [Z] (locataire) ont signé un engagement de location portant sur une chambre n°15 au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5], soumis à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2000, la société civile immobilière (SCI) SAKKARAH est devenue propriétaire de cet immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, la SCI SAKKARAH a notifié à M. [O] [N] [Z] un congé afin de mettre un terme au contrat de location pour le 31 décembre 2024 à minuit.

Par acte d’huissier signifié le 21 janvier 2025, la SCI SAKKARAH a fait assigner M. [O] [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

— valider le congé en date du 5 août 2024,

— prononcer l’expulsion de M. [O] [N] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier,

— ordonner si nécessaire le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux, en tout lieu, ou en tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur de désigner aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— supprimer le délai de deux mois du commandement en application des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [O] [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer majoré de 60%, charges en sus, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à parfaire restitution,

— condamner M. [O] [N] [Z] à payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 13 juin 2025, la SCI SAKKARAH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948, elle a expliqué que M. [O] [N] [Z] n’occupait pas les lieux et était propriétaire d’un autre logement dans lequel il vivait.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

L’article 4 de loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit notamment que les occupants de bonne foi des locaux situés à [Localité 9] bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux, et que sont réputés de bonne foi, notamment, les locataires à l’expiration de leur contrat.

En application de l’article 10, 2° et 3° de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, ces mêmes occupants n’ont pas droit au maintien dans les lieux lorsqu’ils :

2° n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années,

3° ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu’elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige.

En l’espèce, la SCI SAKKARAH justifie avoir fait délivrer un congé avec dénégation du droit au maintien dans ces mêmes lieux au visa des articles susvisés par acte de commissaire de justice signifié le 4 août 2024.

Sur le fond, il appartient à la SCI SAKKARAH de rapporter la preuve que le défendeur dispose de plusieurs habitations justifiant qu’il soit déchu de son droit au maintien dans les lieux ne constituant pas sa résidence principale.

Elle verse aux débats :

— un relevé de propriété datant de 2023,

— une attestation en date du 4 avril 2024 de M. [W] [K], gardien de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10],

— un procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 1er juillet 2024.

Dans son attestation, M. [W] [K] indique que M. [O] [N] [Z] ne passe que trois ou quatre nuits par an dans l’immeuble et qu’il l’a informé de l’achat d’un bien immobilier en 2022.

Il ressort par ailleurs du constat effectué par commissaire de justice que M. [O] [N] [Z] n’a été présent à aucun de ses trois passages et que le gardien de l’immeuble a confirmé qu’il ne vivait plus sur place. Après ouverture de la porte par un serrurier, il a été constaté un amoncellement d’objets, de meubles et de détritus dans l’ensemble du local, rendant les lieux difficilement habitables, ce qui est illustré par trois photos. Il est précisé que l’air y est saturé et le local manque largement d’entretien.

Enfin, le relevé de propriété démontre la qualité de propriétaire de M. [O] [N] [Z] d’un bien situé au [Adresse 7] à [Localité 11] (24).

Il doit également être relevé que le congé a été remis à personne à l’adresse du [Adresse 7] à [Localité 11] (24) alors que le congé délivré à l’adresse du bien litigieux a été délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le recommandé revenant avec la mention « pli avisé non réclamé ».

Il se déduit de l’ensemble de ces développements que M. [O] [N] [Z] ne vit plus dans les lieux objets de la présente procédure et qu’il dispose d’un autre logement dont il est propriétaire. Il n’a ainsi pas droit au maintien dans la chambre n°15 située au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10].

Il convient dès lors de constater que le congé délivré par la SCI SAKKARAH par acte de commissaire de justice signifié le 5 août 2024 sur le fondement de l’article 10 2° et 3° de loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 est régulier, et que M. [O] [N] [Z] est déchu de son droit au maintien dans les lieux depuis le 31 décembre 2024 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI SAKKARAH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, si besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier.

S’agissant des meubles, il convient de rappeler qu’ils seront régis selon les dispositions du code des procédures ciciles d’exécution.

Sur la demande de suppression des délais du commandement de quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [O] [N] [Z] n’habite pas les lieux litigieux de telle sorte que la SCI SAKKARAH sera dispensée du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si l’occupant n’avait pas été déchu de son droit au maintien dans les lieux, et de condamner M. [O] [N] [Z] à son paiement, la bailleresse n’apportant aucune explication à sa demande de dépasser la valeur locative.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [N] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

VALIDE le congé délivré le 5 août 2024 pour le 31 décembre 2024 à minuit par la société civile immobilière SAKKARAH à M. [O] [N] [Z] portant sur la chambre n°15 située au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 10],

CONSTATE que M. [O] [N] [Z] est déchu depuis le 1er janvier 2025 de son droit au maintien dans les lieux sur la chambre n°15 située au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4] ([Adresse 8]) et qu’il est depuis cette date occupant sans droit ni titre,

ORDONNE à M. [O] [N] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, la chambre n°15 située au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, sans devoir respecter le délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [O] [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [O] [N] [Z] à payer à la société civile immobilière SAKKARAH la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [N] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.

La greffière La juge des contentieux de la protection