TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à Me [L]

Copies certifiées conformes

délivrées le :

à M^e BAUDOUIN, M^e FOURN

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/02731

N° Portalis 352J-W-B7H-CY7KA

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 18 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [K]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

DÉFENDEURS

S.C.I. LZ IV

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet VICTOR BURGIO IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0064

Décision du 18 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/02731 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7KA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [K] est propriétaire non-occupante des lots n°37 et 38, constituant un studio au cinquième étage de l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI LZ IV est quant à elle propriétaire non-occupante d’un appartement situé au 6ème étage, au dessus de celui de la SCI [K] et correspondant au lot n°45 suivant le règlement de copropriété.

Ayant subi des infiltrations au sein de son lot, la SCI [K] a saisi le juge des référés qui, suivant ordonnance du 08 avril 2022, a prononcé une mesure d’expertise judiciaire, avec désignation de M. [M] [O] à cette fin, lequel a déposé son rapport le 11 décembre 2022.

Par actes d’huissier délivrés le 21 février 2023, la société [K] a assigné la SCI LZ IV ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal de céans aux fins de :

«  Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu le rapport d’expertise,

Vu les articles 1240 et 1242 du code civil,

— Homologuer le rapport d’expertise de M. [M] [O] déposé le 11 décembre 2022,

Par conséquent,

— Condamner la SCI LV (sic) IV à payer à la SCI [K] la somme en principal de 15.944,00 € TTC au titre de ses préjudices matériels et frais de remise en état de l’appartement,

— Assortir ces condamnations d’une majoration du taux de TVA en vigueur à compter du jugement à intervenir dans l’hypothèse où celui -ci serait modifié, et ORDONNER que celles- ci soient indexées sur l’indice du coût de la construction BT 01 entre le 11 décembre 2022, date de dépôt de son rapport par l’expert judiciaire, et le jour du jugement,

— Condamner la SCI LV (sic) IV à payer à la SCI [K] la somme en principal de 35.200 € TTC au titre de ses préjudices immatériels, arrêté au 10 janvier 2023 inclus,

— Assortir chacune de condamnations de l’intérêt au taux légal à compter du dépôt de son rapport par M. [O], expert judiciaire, ou à tout le moins à compter de la délivrance de la présente assignation introductive d’instance,

— Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

— Condamner la SCI LV (sic) IV à payer à la SCI [K] la somme de 7.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner la SCI LV (sic) IV à payer à la SCI [K] une indemnité de 8.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI LV (sic) IV aux entiers dépens de la présente instance, mais y compris ceux engagés en référé pour les besoins de la désignation de M. [O] en qualité d’expert judiciaire, ainsi que les frais d’expertises s’élevant à 3.912,31 €, et dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître [P] [L], membre de l’AARPI Audineau-[L], sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ".

La société [K] se prévaut des conclusions de l’expertise judiciaire, selon lesquelles les désordres litigieux trouvent leur origine dans les non-conformités de la salle d’eau du lot de la société LZ IV, pour solliciter l’engagement de la responsabilité de cette dernière au visa combiné des articles 1240 et 1242 du code civil ainsi que de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Elle réclame l’indemnisation de ses préjudices subséquents (matériel et de jouissance) ainsi que le bénéfice d’une somme au titre de la résistance abusive dont a fait preuve la société défenderesse dans la gestion du sinistre.

Concernant plus particulièrement son préjudice de jouissance, la société [K] estime avoir été privée de son bien entre les mois d’avril 2018 (date de départ de son locataire) et janvier 2023, date de réalisation des travaux réparatoires au sein de son lot, soit pendant 44 mois, en tenant compte du loyer afférent audit lot soit 800 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 02 février 2024, la société LZ IV demande au tribunal de :

«  Vu le rapport d’expertise déposé le 11 décembre 2022 par M. [O],

— Ramener à de plus justes proportions la quote-part de responsabilité mise à la charge de la SCI LZ IV,

— Débouter la SCI [K] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— Réduire les autres demandes de la SCI [K] à de plus justes proportions,

— Condamner tous succombants à verser à la SCI LZ IV la somme de 6.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tous succombants aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick Baudouin de la SCP Bouyeure, Baudouin, Daumas, Chamard, Bensahel, Gomez-Rey, Besnard, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile. "

La société LZ IV soutient qu’elle n’est pas seule à l’origine des désordres dénoncés, arguant de ce que par ses propres agissements, la société [K] a contribué à leur apparition et/ou aggravation, en murant son logement après l’expulsion des squatters en juin 2021 et pendant un an et demi, ce qui a privé les lieux de toute aération naturelle ou mécanique et favorisé l’humidité.

Elle en déduit qu’une part de responsabilité lui est donc imputable, laquelle ne saurait être inférieure à 40 %.

La société LZ IV critique le préjudice de jouissance réclamé par la demanderesse, soutenant que son point de départ doit être reporté à juillet 2021, date de départ des squatters du studio de l’intéressée, d’une part, et ne saurait perdurer au-delà du 27 septembre 2022, date d’achèvement des travaux réparatoires, d’autre part, outre que son quantum doit être minoré au regard de la valeur locative des lieux.

Elle s’oppose enfin à la demande additionnelle indemnitaire formée pour résistance abusive, l’estimant totalement injustifiée.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, bien que comparant, n’a pas pris de conclusions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 03 juin 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 08 janvier 2025, a été mise en délibéré au 18 mars suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales en indemnisation des préjudices subséquents au sinistre

Sur l’origine des désordres et les responsabilités engagées

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 1242 alinéa 1er du code civil prévoit que « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Le principe de la responsabilité du fait des choses inanimées trouve son fondement dans la notion de garde, indépendamment de toute faute personnelle du gardien.

Sur ce,

Il ressort des termes de l’expertise judiciaire qu’au cours des visites sur les lieux, il a été constaté sur les murs et plafonds du lot de la société [K], la présence de cloques, de traces de couleur marron/noire (moisissures/champignons), et des fissures, avec un taux d’humidité mesuré à 100% aux plafonds, au niveau où les fuites sont encore actives.

L’expert judiciaire a également relevé " une forte odeur piquante de moisi dans l’appartement. (…) Les pathologies constatées sont liées à la présence d’eau en provenance du 6ème qui imbibe les supports. (…) les dommages sont plus importants sous les équipements sanitaires de la SCI LZ4, mais impactent aussi une grande partie du logement [K], entre autres la pièce d’eau. Vu l’état de vétusté, le logement est impropre à sa destination. "

Au niveau du lot appartenant à la société LZ IV, l’expert judiciaire a, notamment, constaté que " le WC, de type sanibroyeur, est délabré, le couvercle cassé est maintenu avec des poids de musculation. L’étanchéité est réalisée avec du papier aluminium. On constat de nombreuses coulures d’eau. (…) Le bac du broyeur déborde. Il n’est pas étanche. (…)Le fonctionnement de l’évacuation des eaux vannes n’est pas automatique. En cas d’oubli, le débordement sera important et systématique. (…). "

Concernant les autres installations sanitaires du même lot, l’expert judiciaire note que le flexible de la douche n’a pas de flexible, que l’eau s’écoule directement sur le mur et tombe autour du bac, une partie allant au sol à cause d’une contrepente, et passe sous le bac en raison de carreaux de carrelage cassés. Il relève qu’en l’absence de grille sous le bac, « l’eau ne peut pas s’évaporer ni ressortir. Elle stagne sous le bac et s’infiltre dans le plancher en bois. Il n’y a pas d’étanchéité au sol (…) ».

Il conclut en ces termes : " En synthèse, la vétusté des équipements de la pièce d’eau de la SCI LZ4 entraîne des infiltrations d’eaux récurrentes sur le plafond du logement SCI [K]. La localisation des dommages correspond avec l’emplacement de la salle d’eau. La salle de bain est à reprendre dans sa globalité (…). Les travaux doivent être réalisés dans les règles de l’art par une entreprise dûment assurée, sous son entière responsabilité ".

Il précise que « les causes des fuites sont la vétusté des équipements et l’absence d’étanchéité au sol. La SCI LZ IV était parfaitement informée de la situation depuis le 17 novembre 2018 et elle n’a pa engagé les actions correctives. »

Il s’évince ainsi de la lecture combinée de ces éléments que les désordres ayant affecté le lot de la société [K] ont pour origine la non-conformité des installations sanitaires du lot appartenant à la société LZ IV, de sorte que la responsabilité de celle-ci est engagée en sa qualité de gardien dudit lot.

Comme relevé par la défenderesse, l’expert judiciaire a relevé lors de sa première visite sur site que les fenêtres du lot de la société [K] étaient condamnées avec des planches en bois.

Néanmoins, il n’a pas retenu cet élément comme possible facteur aggravant des désordres, contrairement à ce qu’avance la société LZ IV, et celle-ci ne produit au débat aucune pièce de nature à venir étayer son allégation.

Par conséquent, il convient de retenir que seule la responsabilité de la société LZ IV est engagée dans la survenance des désordres, objets du litige, ayant affecté le lot de la société [K].

Sur la réparation des préjudices

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices.

Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

Sur ce,

Au titre du préjudice matériel, la société [K] réclame la somme globale de 15.944 euros, laquelle est conforme aux termes de l’expertise judiciaire et ne fait au demeurant l’objet d’aucune contestation en défense.

Il lui sera donc alloué cette somme en réparation de son préjudice matériel, avec indexation sur l’indice du coût de la construction BT 01 applicable au jour du présent jugement.

Concernant le préjudice de jouissance, l’expert judiciaire a retenu que " le 28 avril 2019, le locataire M. [R] de la SCI [K] a quitté le logement de 22 m² à cause d’un premier dégât des eaux. L’appartement était loué pour 760 € + 40 € de provisions de charges, soit 800 € charges comprises.

Le 1er juillet 2019, l’appartement a été reloué à Mme [N] au même prix. Mme [N] a presque immédiatement quitté l’appartement (le 17 juillet 2019) dans la mesure où les fuites ont repris. La SCI [K] a d’ailleurs remboursé le loyer du mois de juillet compte tenu des nuisances subies par la locataire.

Le dégât des eaux en provenance de l’appartement de la SCI LV (sic) IV a donc entraîné une impossibilité de louer le bien à compter du 1er mai 2019 jusqu’à la remise en état des lieux à venir.

Au 10 décembre 2022 (dépôt du rapport), il se sera écoulé 3 ans et 7 mois. Le préjudice de jouissance est évalué sur la base de 34.400 € (43 mois x 800 €).

Cette somme reste à parfaire en fonction de la date de fin des travaux de l’appartement de la SCI [K]. Cependant à la date du dépôt du rapport, les travaux réparatoires aux désordres sont déjà

réceptionnés ".

Il ressort de ces éléments que la société [K] a été privée de la jouissance de son lot à compter du mois d’avril 2018, en raison des infiltrations, et qu’elle a été dans l’impossibilité de le proposer à nouveau à la location avant la réalisation des travaux idoines, soit jusqu’en janvier 2023, l’étroitesse des lieux (22 m²) ne permettant pas d’envisager, avant la réalisation desdits travaux, une mise en location avec le cas échéant réduction du loyer.

Il n’est par ailleurs pas contesté que le lot de la société [K] a fait l’objet d’un squat pendant plusieurs mois avant leur expulsion à l’été 2021.

Pour autant cette situation ne saurait, contrairement à ce que soutient la société défenderesse, être retenue utilement pour restreindre le préjudice de jouissance dont la société [K] sollicite réparation, dès lors que le sinistre litigieux est survenu avant le début de cette occupation illégale, d’une part, et qu’il n’est nullement démontré que dans l’hypothèse d’une absence de squattage des lieux la société [K] aurait pu proposer son lot à la location, nonobstant la non-réalisation durant cette période des travaux de remise en état, d’autre part.

Il sera donc retenu un préjudice de jouissance caractérisé dans son principe entre les mois d’avril 2018 et janvier 2023 inclus, soit 44 mois.

Quant à son quantum, il n’est pas contesté qu’avant le sinistre la société [K] louait son bien pour un loyer mensuel de 800 euros, charges incluses.

Contrairement à ce que fait valoir la société défenderesse, il n’y a pas lieu de prendre en compte la législation relative à l’encadrement des loyers applicable à la ville de [Localité 10] dès lors que cette réglementation n’a vocation à s’appliquer qu’en cas de signature d’un nouveau bail, à compter du 1er juillet 2019, et qu’en l’espèce il est constant que le lot de la société [K] était occupé avant cette date, rien ne permettant de considérer acquis que ce contrat aurait cessé sans la survenance des infiltrations.

Il convient en revanche de ne retenir que le montant du loyer hors charges, dès lors qu’il est inhérent à la qualité de copropriétaire d’un lot de régler ce poste de dépenses, d’une part, et que le cas échéant le seul préjudice dont la société [K] aurait pu se prévaloir sur ce quantum aurait été une perte de chance de pouvoir le récupérer auprès de son locataire, ce qu’elle ne sollicite pas, d’autre part.

Le préjudice de jouissance de la société [K] est donc justifié à hauteur de (760 x 44) 33.440 euros, somme au paiement de laquelle la société LZ IV sera condamnée.

Les sommes allouées à la société [K] produiront intérêts à compter du présent jugement, compte tenu de leur caractère indemnitaire.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière seront capitalisés.

Décision du 18 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/02731 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7KA

Sur la demande additionnelle indemnitaire pour résistance abusive

Comme précédemment cité, aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire que c’est à tort que la société [K] a formé sa demande indemnitaire pour résistance abusive au visa de l’article 1231-1 code civil, qui n’a vocation à s’appliquer que dans les rapports contractuels.

Ceci étant précisé, sur le fond, l’on ne saurait considérer comme caractérisée la prétendue résistance abusive de la société LZ IV, qui a, notamment, fait réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans un délai très raisonnable, avant même la fin de la mission expertale.

En outre et en toute hypothèse la société [K] ne justifie par aucune des pièces versées au débat le prétendu préjudice dont elle réclame réparation.

Par conséquent la demande additionnelle indemnitaire pour résistance abusive de la société [K] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile dispose que " Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent:

(…)

4° La rémunération des techniciens ; (…) ".

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Décision du 18 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/02731 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7KA

Sur ce,

Partie succombante au litige, la société LZ IV doit être condamnée aux dépens, incluant les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’au paiement, au bénéfice de la société [K], d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Me [L], qui en fait la demande, sera autorisé à recouvrer directement ceux des dépens qu’il aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LZ IV à payer à la SCI [K] les sommes suivantes, qui produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement :

—  15.944 euros au titre du préjudice matériel, avec indexation sur l’indice du coût de la construction BT 01 applicable au jour du présent jugement,

—  33.440 euros au titre du préjudice de jouissance,

DIT que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts,

REJETTE le surplus des prétentions en paiement de la SCI [K],

CONDAMNE la SCI LZ IV à payer à la SCI [K] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LZ IV aux dépens, incluant les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire,

AUTORISE Maître [P] [L], membre de l’AARPI Audineau-[L], à recouvrer directement ceux des dépens qu’il aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 10] le 18 Mars 2025.

La Greffière La Présidente