Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00620 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E6R

JUGEMENT

DU : 06 Novembre 2025

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[W] [R]

[F] [P]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

Jugement rendu le 06 Novembre 2025 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [R],

demeurant [Adresse 4]

comparant

Mme [F] [P] épouse [R],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M.[W] [R], son mari, dûment muni d’un pouvoir,

DÉBATS : 04 Septembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00620 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E6R et plaidée à l’audience publique du 04 Septembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 06 Novembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2023, Monsieur [X] [J] a donné à bail à Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] un appartement situé [Adresse 5]) à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 711, 18 euros, et 320 euros de provisions sur charges.

Par contrat en date du 23 mars 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE.

A la suite de plusieurs incidents de paiement, Monsieur [X] [J] a sollicité l’engagement de la caution SAS ACTION LOGEMENT SERVICE.

Par courrier en date du 19 janvier 2024 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a informé les locataires de la procédure de recouvrement des impayés de loyers VISALE.

Le 12 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a signifié aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 096, 90 euros, au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par notification électronique du 13 mars 2024 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le 21 janvier 2025, une quittance subrogative a été émise, attestant que le bailleur a reçu de la part de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 3 255, 30 euros au titre des loyers et charges impayés par les locataires, échéance de janvier 2025 incluse.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] au paiement de la somme de 3 095, 30 euros au titre des loyers et charges dus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024 sur la somme de 2 096, 90 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner solidairement Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] à lui payer lesdites indemnités d’occupation ;

— condamner solidairement Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] le 17 avril 2025.

À l’audience du 4 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3 777, 55 euros, échéance d’avril 2025 incluse. Elle ajoute qu’elle s’en rapporte concernant les délais de paiement.

Monsieur [W] [R], comparant en personne et représentant Madame [F] [P] épouse [R], sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 104, 93 euros par mois. Il reconnait l’existence de la dette, expliquant vouloir quitter le logement au début de l’année 2026 en raison d’une mutation professionnelle mais vouloir rester dans le logement jusque-là.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits de la bailleresse

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement, et mis en œuvre par l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL), a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance du 15 septembre 2021, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE du 24 décembre 2015 stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par Monsieur [X] [J] et de la quittance subrogative versée au débat, il y a lieu de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de Monsieur [X] [J].

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs est recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le bail conclu le 29 mars 2023 contient une clause résolutoire (partie VIII.) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 mars 2024, pour la somme en principal de 2 096, 90 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à compter de cette date.

Au vu de la quittance subrogative produite, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie que lui est due la somme de 3 502, 35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 21 janvier 2025, échéance de janvier incluse.

De plus, compte tenu du décompte actualisé que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit, la dette s’élève désormais à la somme de 3 777, 55 euros.

En outre, Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R]sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

Dès lors, il convient de condamner solidairement Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] à verser à la caution subrogée dans les droits du bailleur la somme de 3 777, 55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024 sur la somme de 2 096, 90 euros, à compter de l’assignation du 16 avril 2025 sur la somme de 998, 40 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont en mesure de régler la dette locative.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] aux dépens de l’instance en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de Monsieur [X] [J] ;

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 mars 2023 entre Monsieur [X] [J] d’une part, et Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5]) à [Localité 7], sont réunies à la date du 13 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 777, 55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 août 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024 sur la somme de 2 096, 90 euros, à compter de l’assignation du 16 avril 2025 sur la somme de 998, 40 euros et du présent jugement pour le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 104, 93 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] à compter du 13 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] à payer à son bailleur une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable selon les dispositions du contrat de bail, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser, sur justification de son paiement préalable au bailleur par production d’une quittance subrogative,

CONDAMNE solidairement Madame [F] [P] épouse [R] et Monsieur [W] [R] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION