R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 25/00276 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CHN

Le 08 juillet 2025

MM/AD

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 9]”

agissant par son syndic, la SAS [Adresse 10], dont le siège social est [Adresse 4]) agissant par son agence SQUARE HABITAT [Localité 6] sis [Adresse 3] à [Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [V], [L], [U] [M]

né le 08 Mai 1979 à [Localité 8] (51)

demeurant [Adresse 2]

défaillant faute d’avoir constitué avocat

Mme [T], [K], [G] [J]

née le 07 Février 1981 à [Localité 8] (51)

demeurant [Adresse 2]

défaillant faute d’avoir constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier lors des débats et de Madame Mélanie MAUCLERE, Greffier lors du délibéré.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 20 mai 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 08 juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Marivole » pris en la personne de son syndic, la SAS [Adresse 10], a fait assigner M. [V] [M] et Mme [T] [J] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer.

Aux termes de son assignation valant dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Marivole » demande au tribunal de :

— condamner solidairement M. [V] [M] et Mme [T] [J] à lui payer la somme de 11.488,31 euros au titre des charges de copropriété impayées au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, date du commandement de payer ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires indique que M. [V] [M] et Mme [T] [J] sont propriétaires au sein de la copropriété [Adresse 5] et qu’ils sont défaillants dans le règlement des charges de copropriété qui leur sont imputables. Se fondant sur l’ article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et l’article 1103 du code civil il soutient être bien fondé à réclamer les charges impayées au 6 novembre 2024.

M. [V] [M] et Mme [T] [J], bien que cités dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile n’ont pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025. L’affaire a été retenue à l’audience juge unique du 20 mai 2025 et mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution de M. [V] [M] et Mme [T] [J]

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le texte précise que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

Cités par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, ils ont bénéficié d’un délai suffisant pour constituer avocat.

Par conséquent, le tribunal peut valablement statuer sur les demandes qui lui sont soumises malgré leur défaillance et le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande en payement des charges de copropriété

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic capacité à agir en justice pour le recouvrement des charges de copropriété, dans le cadre de l’administration de l’immeuble.

Il résulte des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Selon l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

Il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété d’établir que celles-ci sont dues et de produire à cet effet le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, les documents comptables et le décompte de répartition des charges litigieuses (3e Civ., 24 octobre 2019, pourvoi n° 18-19.172).

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer les charges correspondantes, sauf la faculté pour l’intéressé de contester son décompte individuel de charges ( 3e Civ.,15 octobre 2013, pourvoi n° 12-19.017).

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier et notamment du relevé de propriété et des procès-verbaux d’assemblée générale que M. [V] [M] et Mme [T] [J] sont copropriétaires indivis des lots 10, 17 et 26, dans la copropriété de l’immeuble « La Marivole » située au [Localité 11], soit à hauteur de 1263 /10000e et 50/10000e de la propriété au sol et des parties communes générales.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre :

* le relevé de compte pour la période du 1er octobre 2023 au 6 novembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 11.448,31 euros

* les appels de charges et travaux ;

* les procès-verbaux des assemblées générales des 14 octobre 2023 et 19 octobre 2024 comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours,

* le contrat de syndic ;

* la lettre valant mise en demeure en date du 29 janvier 2024 ;

* un dernier avis avant contentieux du 28 février 2024, et un avis de mise au contentieux du 28 avril 2024 ;

* un commandement de payer en date du 25 juillet 2024.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 10.925,79 euros au titre des charges impayées.

Il convient en effet de déduire du principal la somme globale de 522,52 euros figurant sur le relevé et correspondant à des frais de mise en demeure, de relance, de mise en contentieux ou de frais d’huissier dont il conviendra d’apprécier le bien fondé au stade des frais de recouvrement,

Par conséquent, M. [V] [M] et Mme [T] [J], copropriétaires indivis, seront condamnés solidairement à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » la somme de 10.925,79 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de provisions selon décompte arrêté au 6 novembre 2024, pour la période du 1er octobre 2023 au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10.755,02 euros à compter du 25 juillet 2024, date du commandement de payer et sur le surplus à compter de la date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat sollicite le paiement des sommes suivantes :

30/01/2024 : mise en demeure 60 euros

28/02/2024 : 2ème relance avant ctx : 30 euros

28/04/2024 : frais de mise au contentieux : 216 euros

30/10/2024 : fact huis frais et honoraires : 216,52 euros

Les frais de mise en contentieux (216 euros) ne font pas partie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, étant à cet égard rappelé que le contrat de syndic n’est pas opposable à M. [M] et Mme [J]. Ils relèvent des diligences de base du syndic dans le recouvrement de charges de copropriété, à la charge de l’ensemble des copropriétaires sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n’est pas le cas ici.

S’agissant des frais de mise en demeure, et de relance il sera observé que le contrat de syndic les fixe respectivement à 53 euros pour toute mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et 24 euros pour toute relance après mise en demeure. Aucun accusé de réception n’est produit aux débats de sorte que le syndicat ne justifie pas des frais réclamés tant au titre de la mise en demeure que de la relance.

S’agissant des frais d’huissier réclamés à hauteur de 216,52 euros, le syndicat ne fournit aucune précision à la juridiction sur les frais supportés, étant relevé qu’il réclame par ailleurs au titre des dépens les frais du commandement de payer du 25 juillet 2024 dont il s’évince des mentions portées sur l’acte qu’ils se sont élevés à 336,36 euros.

Il sera ainsi jugé que le syndicat ne fournit aucun justificatif des sommes réclamées au titre des frais de recouvrement. Ses demandes formulées à ce titre seront donc rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat sollicite par ailleurs la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [M] et Mme [T] [J] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer du 25 juillet 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, M. [V] [M] et Mme [T] [J] seront également condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « La Marivole » la somme de 1000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal publiquement, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [V] [M] et Mme [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « La Marivole », la somme de 10.925,79 euros au titre des charges impayées suivant relevé de compte arrêté au 6 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 10.755,02 euros à compter du 25 juillet 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 13 janvier 2025 date de l’assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Marivole » de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Marivole » de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [M] et Mme [T] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de copropriétaires de la résidence « La Marivole » la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [M] et Mme [T] [J] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 25 juillet 2024 ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT