TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02668 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JZ3

N° MINUTE : 8/2025

JUGEMENT

rendu le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque P0483

DÉFENDERESSE

Madame [H] [I], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 26 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 30 septembre 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02668 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JZ3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 3 septembre 2015, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 635,34 euros et d’une provision pour charges de 225,73 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5880,13 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [I] le 26 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a assigné Mme [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal : faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 janvier 2025,

À titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail,

En tout état de cause :

— Ordonner l’expulsion de Mme [H] [I]

— condamner Mme [H] [I] à lui payer les sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivie, majoré des taxes et charges diverses, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-7591,47 euros sauf à parfaire au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 26 juin 2025 la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 6014,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2025. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

Mme [H] [I] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Elle expose qu’une aide correspondant au montant du commandement de payer lui a été accordée par le FSL. Elle déclare percevoir un salaire de 2100 euros par mois, avoir deux enfants à charge ainsi que des crédits en cours de remboursement.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Mme [H] [I] a indiqué ne pas faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 25 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5880,13 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 juin 2025, Mme [H] [I] lui devait la somme de 6614,82. Il a été vérifié à l’audience que Mme [H] [I] avait bien effectué un règlement de 600 euros de sorte que la dette est de 6014,82 euros arrêtée au 25 juin 2025.

Mme [H] [I], qui a reconnu ce montant à l’audience, sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 5880,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [H] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu à effet du 3 septembre 2015 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], d’une part, et Mme [H] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 26 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [H] [I] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 6014,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 5880,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Mme [H] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [H] [I] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 janvier 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [H] [I] sera condamnée à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [H] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024;

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge