Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00393 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E5Y

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2025

S.A. URBAVILEO

C/

[M] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

Jugement rendu le 16 Juillet 2025 par Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [Y] [I], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [M] [U]

demeurant [Adresse 5]

comparante

DÉBATS : 05 Juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00393 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E5Y et plaidée à l’audience publique du 05 Juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 16 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 07 janvier 2021, la S.A. Urbavileo a donné à bail à Madame [M] [U] un logement, situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 339,97 euros outre 114,82 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, la S.A. Urbavileo a fait signifier à Madame [M] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3288,22 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 12 décembre 2024, la S.A. Urbavileo a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, la S.A. Urbavileo a fait assigner Madame [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

— ordonner l’expulsion de Madame [M] [U] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

— condamner Madame [M] [U] au paiement des sommes suivantes:

5047,61 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 01 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de 12 décembre 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,300,00 euros à titre de dommages et intérêts, 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens, – dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 14 mars 2025 à la préfecture du Pas-de-[Localité 9].

A l’audience du 05 juin 2025, la S.A. Urbavileo, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6146,80 euros arrêtée selon décompte du 05 juin 2025. Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Madame [M] [U], n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient, sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil, que Madame [M] [U] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Madame [M] [U], à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement ajoutant que la locataire a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de mai 2025.

Madame [M] [U], comparait, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et demande des délais de paiement sur une période de 36 mois. Elle indique percevoir des revenus à hauteur de 1522 euros par mois, vouloir se maintenir dans les lieux et avoir repris le paiement du loyer courant.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Pas-de-[Localité 9] le 14 mars 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la S.A. Urbavileo justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 décembre 24, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 07 janvier 2021, du commandement de payer délivré le 12 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 05 juin 2025 que la S.A. Urbavileo rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner Madame [M] [U] à payer à la S.A. Urbavileo la somme de 6146,80 euros actualisée au 05 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 décembre 2024 sur la somme de 3288,22 euros, de l’assignation du 13 mars 2025 sur la somme de 1759,39 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Madame [M] [U] le 12 décembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois visé par ledit commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 février 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 07 janvier 2021 à compter du 13 février 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [U] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que Madame [M] [U] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la S.A. Urbavileo n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [M] [U] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [M] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [U] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 février 2025, Madame [M] [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter de 13 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, la S.A. Urbavileo ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts .

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 décembre 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la S.A. Urbavileo aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 07 janvier 2021 entre la S.A. Urbavileo d’une part, et Madame [M] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 8] réunies à la date du 13 février 2025,

CONDAMNE Madame [M] [U] à payer à la S.A. Urbavileo la somme de 6.146,80 euros, au titre des loyers, et charges impayés, arrêtés au 05 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 décembre 2024 sur la somme de 3288,22 euros, de l’assignation du 13 mars 2025 sur la somme de 1759,39 euros et du présent jugement sur le surplus,

AUTORISE Madame [M] [U] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 170 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer,

CONDAMNE Madame [M] [U] à payer à la S.A. Urbavileo une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, soit la somme de 531,41 euros par mois,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la S.A. Urbavileo de ses autres demandes et prétentions,

CONDAMNE Madame [M] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 décembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION