TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 7]

RÉFÉRENCES : N° RG 25/01019 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3CFL

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 25 Juillet 2025

Madame [C] [Z] [M]

C/

Monsieur [B] [Y]

Madame [E] [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juillet 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Martine GARDE, greffière ;

DEMANDEUR :

Madame [C] [Z] [M]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

(ESPAGNE)

Représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Margaux BRIOLE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Comparant en personne

Madame [E] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Madame [E] [D]

Monsieur [B] [Y]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 23 février 2016, Madame [C] [Z] [M], représentée par son mandataire, a donné à bail à Monsieur [B] [Y] et Madame [E] [O] un logement situé sis [Adresse 2] contre le paiement d’un loyer mensuel de 870 € outre une provision sur charges de 80 €.

Par courrier signifié le 26 août 2024, Madame [C] [Z] [M] a informé Monsieur [B] [Y] et Madame [E] [O] de son intention de mettre fin au bail à compter du 28 février 2025 pour mise en vente du bien.

Monsieur [B] [Y] et Madame [E] [O] étant restés dans les lieux, suivant exploit de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, Madame [C] [Z] [M] a fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, statuant en référés, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

voir constater la validité du congé délivré et la résiliation du bail en conséquence ;leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :. 811,43 € au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 28 février 2025,

. une indemnité d’occupation mensuelle de 1 500 €,

. 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’audience du 20 mai 2025, Madame [C] [Z] [M], représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation, sauf à préciser qu’aucune somme n’a été versée au cours de l’année 2025 et actualiser sa dette jusqu’au loyer de mai. Elle précise que l’agence gestionnaire a proposé des relogements aux locataires qui les ont refusés. Elle indique qu’un signalement par ceux-ci concernant l’état du logement a été fait à l’ARS et aux services de salubrité de la mairie, suivi d’un arrêté préfectoral, mais que tous les travaux nécessaires ont été effectués, excepté le ravalement de la façade à venir et qui dépend de la copropriété. Madame [C] [Z] [M] ajoute que l’indemnité d’occupation n’étant pas un loyer, toute suspension liée à cette procédure n’y est pas applicable. Elle indique par ailleurs que Monsieur [B] [Y] et Madame [E] [O] n’entretiennent pas correctement le logement. Elle expose que c’est en raison du coût important des travaux, et de ses charges conséquentes, qu’elle s’est décidée à vendre le bien.

Monsieur [B] [Y] et Madame [E] [O], comparants en personne, ne contestent pas avoir reçu le congé mais indiquent ne pas avoir les moyens d’acquérir le bien. Ils exposent avoir fait une demande de logement social, qui est en cours d’instruction. Ils précisent vivre dans les lieux avec leurs deux enfants de cinq et dix ans. Ils font valoir que c’est suite aux difficultés liées à l’insalubrité du logement que la propriétaire a décidé de vendre le bien.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable au présent litige

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le congé à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 26 août 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Sur la validation du congé et la demande d’expulsion

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

L’article 15-IV de la même loi prévoit que le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions qu’il n’incombe pas au juge de contrôler le motif de la reprise sollicitée par le bailleur, mais de vérifier le caractère réel de cette reprise, la charge de la preuve de son caractère frauduleux incombant au locataire. Le défaut d’occupation réelle des lieux par le bénéficiaire de la reprise ouvre au profit du locataire une action fondée sur la responsabilité contractuelle du bailleur, ce dernier s’exposant à devoir payer des dommages-intérêts au locataire lésé par la délivrance frauduleuse du congé.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte de commissaire.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, Madame [C] [Z] [M] a donné congé aux locataires par acte de commissaire de justice signifié le 26 août 2024 pour une fin de bail prévue le 28 février 2025.

Ce congé indique son motif, désigne le bien concerné, fait offre de vente et précise le prix ainsi que les conditions de cette vente. Les cinq premiers alinéas de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont reproduits, et le délai de l’offre de vente est donné.

Il y a lieu de constater que le congé litigieux comporte toutes les mentions requises par les dispositions de l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Par ailleurs, Monsieur [B] [Y] et Madame [E] [O] n’ont pas accepté l’offre de vente dans le délai légal.

Ils n’apportent pas d’élément permettant de caractériser un congé frauduleux, le motif derrière l’intention de vendre n’important pas tant que cette intention est réelle et le congé régulier.

En conséquence, le congé ayant été délivré six mois avant le terme du bail et dans les formes prescrites par la loi, il convient de constater que les locataires sont déchus de tout titre d’occupation depuis le 28 février 2025.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [Y] et Madame [E]

[O] et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice pourra recourir au concours de la force publique.

Il convient également d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à Madame [C] [Z] [M], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [B] [Y] et Madame [E] [O].

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre donc dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire l’indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par la bailleresse en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

Cette indemnité sera due in solidum par les locataires à compter du 28 février 2025.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En conséquence, les indemnités échues depuis le 28 février 2025 jusqu’à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieure non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il y a lieu de constater que des contestations sérieuses se posent sur l’obligation de paiement du loyer (appréciation d’une situation d’indécence, recevabilité de l’exception d’inexécution, portée de l’arrêté préfectoral délivré le 1er juillet 2023), ce qui nécessite par conséquent une analyse et une interprétation au fond.

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne saurait donc faire droit à ces demandes sans méconnaître la portée de son office, ni porter une atteinte disproportionnée aux droits des parties.

Par conséquent, au regard de ce qui précède, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la condamnation en paiement de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [Y] et Madame [E] [O], partie succombante, supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [B] [Y] et Madame [E] [O] à verser à Madame [C] [Z] [M] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique par jugement contradictoire et public rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que le congé délivré par Madame [C] [Z] [M] pour le 28 février

2025 est régulier ;

En conséquence, ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [B] [Y] et Madame [E]

[O] ainsi que tout occupant de leur chef, du bien sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que Madame [C] [Z] [M] pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [B] [Y] et Madame [E] [O] ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS Madame [C] [Z] [M] de sa demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation majorée et CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [Y] et Madame [E] [O] à payer à Madame [C] [Z] [M] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, ce à compter du 28 février 2025 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNONS seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ce point ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [Y] et Madame [E] [O] à verser à Madame [C] [Z] [M] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [Y] et Madame [E] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE