Tribunal Judiciaire

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[Adresse 4]

[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX02]

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N° RG 24/01661 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AK7

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

[K] [J]

C/

[B] [N]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

Jugement rendu le 06 Mars 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [K] [J]

né le 19 Mai 1954 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 3]

comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [N]

née le 21 Juillet 1960 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]

non comparante

DÉBATS : 09 Janvier 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01661 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AK7 et plaidée à l’audience publique du 09 Janvier 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 06 Mars 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2021, Monsieur [K] [J] a donné bail à Madame [B] [N] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Adresse 13] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 517,00 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 18,00 euros.

Par acte du commissaire de justice en date du 11 mars 2024, Monsieur [J] a fait signifier à Madame [N] un commandement de payer la somme de 1 915,02 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte du commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, Monsieur [J] a fait assigner Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de paiement des arriérés locatifs, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et de prononcer son expulsion.

A l’audience du 9 janvier 2025, Monsieur [J], se référant à son assignation, sollicite du juge des contentieux de la protection de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Madame [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique ;condamner Madame [N] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et des charges jusqu’à libération des lieux ; condamner Madame [N] à lui payer la somme de 5 858,12 euros, au titre des loyers et charges échus au 06 janvier 2025, avec intérêts au taux légal de droit à compter de chacune des échéances impayées ;condamner Madame [N] à lui payer la somme de 230 euros au titre de dommages et intérêts ;condamner Madame [N] aux dépens ;condamner Madame [N] à lui payer la somme de 455 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [J] fait valoir que Madame [N] présente une dette récurrente depuis le mois de mars 2023. Il ajoute qu’elle n’a pas régularisé la situation à la suite du commandement de payer et s’est maintenue dans les lieux depuis lors. Il précise par ailleurs que le loyer, provision sur charges incluses, s’élève désormais à 571,31 euros.

Citée par remise de l’acte du commissaire de justice à l’étude, Madame [N] n’a pas comparu, ne s’est pas faite représenter et n’a fait valoir aucune demande.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe avant l’audience et a été portée à la connaissance de la partie présente à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation pour défaut de paiement des loyers

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, par voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, Monsieur [J] justifie de la notification d’une copie de l’assignation à la préfecture du PAS DE [Localité 11] par voie électronique le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 janvier 2025.

La demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail de Monsieur [J] est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le bail conclu entre Monsieur [J] et Madame [N] contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges, laquelle prévoit un délai de deux mois après commandement de payer pour régulariser la dette.

Par acte du commissaire de justice en date 11 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1 915,02 euros au titre des loyers et charges échus au mois de février 2024, déduction faite des frais de poursuite qui relèvent des dépens.

Or il résulte de l’historique des versements produit par Monsieur [J] que ce commandement n’a pas été suivi d’une régularisation de la dette pendant plus de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde donc Monsieur [J] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 13 mai 2024, le 12 mai 2024 étant un dimanche, par l’acquisition de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Compte tenu de cette résiliation du bail, il y a lieu de constater que Madame [N] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 13 mai 2024.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Dès lors, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnités d’occupation

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En conséquence de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, Madame [N] ne détient plus de titre d’occupation lui permettant de se maintenir dans les lieux.

Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer.

Il convient de condamner Madame [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 571,31 euros, du 13 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la demande de paiement au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Monsieur [J] justifie du bail le liant à Madame [N] et par lequel cette dernière s’est engagée au paiement d’un loyer en contrepartie de son occupation des lieux. Le bailleur produit également un décompte mentionnant que Madame [N] est redevable, au titre de la dette locative, de la somme de 5 858,12 euros au jour de l’audience.

Non comparante à l’audience, Madame [N] n’a fait valoir aucune contestation quant au principe et au montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de la condamner à payer à Monsieur [J] la somme de 5 858,12 euros, au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation au 06 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 1 915,02 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [J]

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [J] ne justifie pas d’un préjudice distinct de ceux d’ores et déjà indemnisés tant par les intérêts au taux légal s’agissant des défauts de paiement que par les indemnités d’occupation s’agissant de l’occupation des lieux sans droit ni titre.

En conséquence, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2024, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation du 28 octobre 2024 et de la notification à la préfecture

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [N], condamnée aux dépens, sera en outre condamnée à payer à Monsieur [J] la somme de 150 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [K] [J] en constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE, à la date du 13 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2021 et liant Monsieur [K] [J] à Madame [B] [N] s’agissant du bien à usage d’habitation situé [Adresse 7] ([Adresse 9]) ;

ORDONNE, à défaut pour Madame [B] [N] d’avoir libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE qu’à défaut d’enlèvement des meubles par Madame [B] [N], il y sera procédé à ses frais dans les conditions prévues aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer Monsieur [K] [J] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 571,31 euros (cinq cent soixante et onze euros et trente et un centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 5 858,12 SM

Bien de mentionner en toute lettre pour éviter des erreurs d’exécution.

euros (cinq mille huit cent cinquante-huit euros et douze centimes), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation au 06 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 1 915,02 euros (mille neuf cent quinze euros et deux centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [K] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [B] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2024, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation du 28 octobre 2024 et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) au titre des frais irrépétibles.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,