TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/51554 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C63JG

N° : 10

Assignation du :

27 Janvier 2025

24 Février 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 mai 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. J.A.C.

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS – #K0122

DEFENDEURS

La S.A.R.L. ZIBA en son siège social [Adresse 4] et en ses lieux loués

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représentée

Monsieur [R] [Z] [W]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2015, la société J.A.C. a donné à bail commercial à la société Ziba et à M. [Z] [W] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 20 janvier 2015, moyennant un loyer annuel de 52 057, 08 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la société J.A.C. a fait délivrer à la société Ziba et à M. [Z] [W], par actes de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 19 540, 45 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 4 décembre 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société J.A.C. a, par actes de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025 et du 27 février 2025, fait assigner la société Ziba et M. [Z] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

« Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial consenti le 20 janvier 2015 par la Société J.A.C. à la Société ZIBA et Monsieur [R] [Z] [W].

Voir, en conséquence, ordonner l’expulsion de la Société ZIBA et Monsieur [R] [Z] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux qu’ils occupent [Adresse 3] à [Localité 5] et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police, de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers trouvés sur place, dans tout garde-meuble, aux frais, risques et périls de la Société ZIBA et de Monsieur [R] [Z] [W].

Condamner conjointement et solidairement la Société ZIBA et de Monsieur [R] [Z] [W] à verser, à titre provisionnel, à la Société J.A.C. la somme de 37.564, 10 € à titre de loyers, charges et taxes arriérés, somme arrêtée au premier 2025 inclus.

Condamner conjointement et solidairement la Société ZIBA et de Monsieur [R] [Z] [W] à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux loués.

Condamner conjointement et solidairement la Société ZIBA et de Monsieur [R] [Z] [W] à verser à la Société J.A.C. la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Condamner conjointement et solidairement la Société ZIBA et de Monsieur [R] [Z] [W] aux entiers dépns qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire susvisé en date du 6 décembre 2024. »

L’assignation a été dénoncée à la société Crédit lyonnais, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025.

A l’audience qui s’est tenue le 8 avril 2025, la société J.A.C., représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignés à personne et suivant procès-verbal de recherches infructueuses, la société Ziba et M. [Z] [W] n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025. La société J.A.C. a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qu’elle a fait le 15 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 6 décembre 2024 par la société J.A.C. à la société Ziba et à M. [Z] [W] pour avoir paiement de la somme de 19 540, 45 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 décembre 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 7 janvier 2025 permet de constater que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 janvier 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société Ziba et par M. [Z] [L] jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la société J.A.C.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société J.A.C. sollicite la condamnation de la société Ziba et de M. [Z] [L] à lui régler la somme de 37 564, 10 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus).

Il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés au 7 janvier 2025 et au 10 avril 2025 que cette somme est bien due par la société Ziba et par M. [Z] [L].

Ces derniers seront en conséquence condamnés au paiement, par provision, de la somme, non sérieusement contestable, de 37 564, 10 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus).

Sur les demandes de condamnation conjointe et solidaire des preneurs

Suivant l’article 1309 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs débiteurs se divise de plein droit entre eux, chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commun et il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que sil l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible.

L’article 1310 précise que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte de ce qui précède qu’une obligation est soit conjointe, le créancier ne pouvant alors réclamer à chaque débiteur le paiement que de sa propre part, soit solidaire, le créancier pouvant alors réclamer à chacun des débiteurs le paiement de la totalité de la dette.

La demande de la société J.A.C. tendant à la condamnation conjointe et solidaire des preneurs est ainsi contradictoire et doit s’analyser en une demande tendant à la condamnation solidaire des preneurs.

Le bail commercial conclu entre la société J.A.C., d’une part, et la société Ziba et M. [Z] [L] d’autre part, stipule que les preneurs s’engagent conjointement et solidairement les uns envers les autres.

Cette clause qui est ambigüe doit, pour être appliquée, être interprétée. Or, le juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas compétent pour procéder à une telle interprétation.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société J.A.C. de condamnation solidaire des preneurs, de sorte que leur condamnation sera nécessairement conjointe.

Sur les demandes accessoires

La société Ziba et M. [Z] [L], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, ils seront également condamnés à verser à la société J.A.C. une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date 6 janvier 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Ziba et M. [Z] [W] et de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due conjointement par la société Ziba et M. [Z] [W], à compter de la résiliation du bail, soit du 7 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire, ;

Condamnons, par provision, conjointement la société Ziba et M. [Z] [W] à payer à la société J.A.C. la somme de 37 564, 10 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 7 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus) ;

Condamnons conjointement la société Ziba et M. [Z] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Ziba et M. [Z] [W] à payer à la société J.A.C. la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 13 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ