R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE VINGT CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/00634 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75KSQ

Le 25 février 2025

DEMANDEUR

M. [B] [Y] [X]

né le 30 Août 1963 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDEURS

Mme [J] [W], [K] [L]

née le 06 Décembre 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

M. [E] [Z]

né le 21 Août 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Jennifer IVART, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Stéphanie SENECHAL, Greffière lors des débats et de Catherine BUYSE, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 10 décembre 2024.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 25 février 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte du 23 septembre 2021, un compromis de vente a été régularisé par notaire entre M. [B] [X], vendeur, d’une part, et Mme [J] [L] et M. [E] [Z], acquéreurs d’autre part, concernant un bien immobilier sis [Adresse 3] moyennant le prix principal de 115 000 euros.

Aux termes de l’acte, il a été convenu d’une condition suspensive d’octroi de prêt d’un montant maximal de 112 900 euros, les acquéreurs s’engageant à déposer le dossier d’emprunt au plus tard dans les 20 jours de la date de la signature du compromis et l’obtention du prêt devant intervenir au plus tard dans les 60 jours de la signature du compromis.

La réitération de l’acte devait intervenir au plus tard le 23 décembre 2021.

Faisant valoir que Mme [J] [L] et M. [E] [Z] n’ont pas respecté les conditions de financement du compromis, M. [B] [X] les a assignés devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par acte d’huissier de justice du 30 janvier 2023 aux fins de les voir condamner à lui payer notamment une somme au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2024, M. [B] [X] demande au tribunal de condamner Mme [J] [L] et M. [E] [Z] à lui payer la somme de 11 500 euros en principal outre les intérêts au taux légal sur cette somme depuis la mise en demeure du 10 mars 2022, outre la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile.

M. [B] [X] fait valoir que Mme [J] [L] et M. [E] [Z] ont tardé à l’informer des conditions de financement de l’acquisition du bien, que la notaire les a relancés à plusieurs reprises entre le mois de décembre 2021 et le mois de mars 2022, et qu’ils ont finalement versé un courrier de la Caisse d’épargne de refus de financement daté du 3 mars 2022 non conforme au compromis.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, Mme [J] [L] et M. [E] [Z] demande au tribunal de bien vouloir débouter M. [B] [X] de ses demandes, subsidiairement de réduire à un euro symbolique le montant de la clause pénale tant au regard de l’absence de préjudice en lien avec l’immobilisation d’un bien immobilier donné à bail et de l’absence de tout comportement fautif de leur part dans leur recherche de financement, et en tout état de cause, condamner M. [B] [X] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [J] [L] et M. [E] [Z] soutiennent qu’ils n’ont pas commis de faute et qu’ils ont tout mis en œuvre pour obtenir de leur banque l’octroi d’un financement conforme aux stipulations du compromis. Ils soutiennent que M. [X] a tacitement accepté de proroger le délai de remise des offres de prêt ou de refus de prêt.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2024. Après débats à l’audience du 10 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1304-6 du code civil dispose que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive et qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi il est considéré comme en ayant empêché l’accomplissement.

En l’espèce, le compromis de vente stipule qu’ « il est soumis à la condition suspensive stipulée au profit de l’acquéreur qui pourra seul y renoncer, de l’obtention par ce dernier d’un ou plusieurs prêts bancaires qu’il envisage de contracter auprès de tout établissement prêteur de son choix, répondant aux caractéristiques suivantes : montant global maximum du ou des prêts envisagés : 112 900 euros, durée maximale de remboursement 18 ans et taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garanties à 1,05% ».

Le compromis stipule que « l’acquéreur s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt au plus tard dans les 20 jours de la signature du présent compromis ».

Il est prévu que " pour l’application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus lorsqu’une ou plusieurs offres de prêts, accompagnées de l’agrément définitif à l’assurance décès-invalidité-incapacité auront été émises.

L’obtention d’une offre de prêt à un taux supérieur au maximum fixé par les présentes fera défaillir la condition ".

En outre, " l’acquéreur devra en justifier au vendeur à première demande de celui-ci. En outre, il s’oblige à adresser au notaire rédacteur copie de l’offre de prêt dans les huit jours de l’obtention de celle-ci.

L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l’article L. 313-41 du code de la consommation, intervenir au plus tard dans les 60 jours de la signature du présent compromis.

Faute par l’acquéreur d’avoir informé de manière expresse et non équivoque, le vendeur ou son notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme caduque, une semaine après la réception par l’acquéreur d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le vendeur ou son notaire d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts.

L’acquéreur ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions convenues ".

Il ressort des pièces versées aux débats que :

Mme [J] [L] et M. [E] [Z] avaient déjà entamé des démarches en vue de l’obtention d’un financement pour leur investissement locatif au cours de l’été 2021 auprès de leur banque, la Caisse d’épargne, et qu’ils ont obtenu à ce titre deux simulations, étant précisé qu’un apport personnel était prévu (contexte d’une succession du côté de M. [I] [J] [L] et M. [E] [Z] ont fait parvenir rapidement, début octobre 2021, le compromis de vente à leur banque.par mail du 15 décembre 2021, le notaire rédacteur a sollicité en vain le notaire des acquéreurs aux fins de savoir si ces derniers avaient pu obtenir leur prêt faute pour ces derniers d’avoir donné des nouvelles depuis le mois de septembre,

mi décembre 2021, malgré une sollicitation des acquéreurs, le prêt n’était pas encore validé par la Caisse d’épargne, cette dernière devant réétudier le dossier, la « politique de crédit sur les investissements locatifs ayant évolué » ; le 22/23 décembre 2021, le dossier était rejeté ; les acquéreurs consultaient en vain un courtier courant décembre ;deux nouvelles sollicitations du notaire rédacteur auprès du notaire des acquéreurs ont été tentées en vain par mails des 31 janvier 2022 et 22 février 2022,Faisant suite à une dernier mail du 2 mars 2022, Mme [J] [L] et M. [E] [Z] ont fait parvenir une lettre de refus de financement de la Caisse d’épargne datée du 3 mars 2022 s’agissant d’une demande plus élevée que celle prévue dans le compromis à savoir : 113 025,85 euros pour une durée de 216 mois au taux d’intérêt de 1,050 %.

Il ressort de ces éléments que Mme [J] [L] et M. [E] [Z] ont bien tenté d’obtenir un financement auprès de leur banque mais que des difficultés de contexte indépendantes de leur volonté n’ont pas permis l’obtention du financement projeté (retard concernant la succession, modification des conditions d’obtention des prêts dans le cadre des investissements locatifs).

Il peut en revanche leur être reproché de ne pas avoir répondu au notaire rédacteur au cours de la période allant de la mi décembre 2021 au début du mois de mars 2022, et de ne pas l’avoir informé de leurs démarches d’obtention du prêt conformément à la lettre du compromis.

Surtout, il ressort de la lettre de refus datée du 3 mars 2022 que les caractéristiques financières de la demande de financement ne correspondent pas à celles fixées dans le compromis puisqu’elles concernent une demande à hauteur de 113 025,85 euros alors que le contrat imposait un montant maximum de 112 900 euros.

Aussi malgré les démarches accomplies et des circonstances indépendantes de la volonté des acquéreurs, ces derniers ne démontrent pas avoir sollicité un prêt strictement conforme aux caractéristiques définies dans le compromis.

Le vendeur sollicite l’application de la clause pénale insérée dans le compromis.

Il ressort de l’acte que « le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’acquéreur par la faute duquel le contrat n’a pas pu être exécuté, avec les conséquences fianancière y attachées, notamment la mise en oeuvre de la clause pénale et la demande de dommages et intérêts ».

Ladite clause pénale stipule : « au cas ou l’une quelconque des parties après avoir été mis en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, alors elle devra verser à l’autre partie une somme égale à 10% du prix de vente ».

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’occurrence, M. [X] a nécessairement subi un préjudice du fait de l’attente et de l’immobilisation de son bien en vente pendant plusieurs mois. Toutefois, les particularités de l’espèce, à savoir le caractère d’investissement locatif du bien qui a continué à être loué pendant ladite période, et la situation des acquéreurs, qui malgré les fautes constatées, ont tenté de bonne foi d’obtenir un financement dans un contexte difficile de changement de politique de leur banque quant à l’octroi des prêts immobiliers en matière d’investissement locatif, rend la pénalité de 10% du prix de vente manifestement excessive.

Il conviendra dès lors de la minorer à hauteur 2 000 euros.

L’issue du litige implique de condamner Mme [J] [L] et M. [E] [Z] aux dépens de l’instance. Il serait inéquitable de laisser à M. [X] le charge de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de condamner Mme [J] [L] et M. [E] [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [J] [L] et M. [E] [Z] à payer à M. [B] [X] la somme de 2 000 euros au titre de la clause pénale révisée en principale outre intérêts au taux légal sur cette somme depuis la mise en demeure du 10 mars 2022 ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [L] et M. [E] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [L] et M. [E] [Z] à payer à M. [B] [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT