Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 23/00550 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75P76

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES A MARELLES pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CHARLES QUINT IMMOBILIER, dont le siège est [Adresse 3], domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[U] [K] [N] [H]

[E] [R] épouse [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES A MARELLES pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CHARLES QUINT IMMOBILIER, dont le siège est [Adresse 3], domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [K] [N] [H]

né le 14 Avril 1962 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Mme [E] [R] épouse [H]

née le 28 Juin 1964 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Février 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [H] et Mme [E] [R] épouse [H] sont propriétaires d’un bien immobilier formant les lots n°10 et n°46 au sein de la Résidence [9] sis [Adresse 4] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4] à [Localité 8] a sommé M. [U] [H] et Mme [E] [R] épouse [H] d’avoir à lui payer la somme principale de 2294,99 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre 139,16 euros de frais d’acte.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4] à Etaples (62630), agissant par son syndic, la société Charles Quint Immobilier, a fait assigner M. [U] [H] et Mme [E] [R] épouse [H] devant le juge du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et sous le bénéficie de l’exécution provisoire :

condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2980,85 euros, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ; condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1000 euros en réparation du préjudice distinct causé par le défaut de paiement ;condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 7 septembre 2024. Après de multiples renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par son conseil, maintient les demandes formulées dans l’assignation, valant conclusions et actualise sa demande principale en paiement à la somme de 3678,22 euros.

M. [U] [H] et Mme [E] [R] épouse [H], régulièrement cités à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

*

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

**

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de cette même loi énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4] à [Localité 8] sollicite la condamnation au paiement de la somme de 3678,22 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement à la date du 26 février 2025 pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

Au soutien de sa prétention, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4] à [Localité 8] verse au débat :

des extraits de compte en date du 26 février 2025 ;

les contrats de syndic signés entre le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4] à [Localité 8] et prenant effet du 1er juillet 2021 au plus tard le 31 mars 2025 ;

un relevé de propriété faisant état que M. [U] [H] et Mme [E] [R] épouse [H] sont propriétaires des lots 10 et 46 représentant respectivement 830 et 29 tantièmes au sein de la copropriété ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4] à [Localité 8] du 27 mars 2021 valant notamment; approbation du budget du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021; approbation du budget du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ; approbation du budget du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4] à [Localité 8] du 3 décembre 2022 valant notamment; approbation du budget du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ; approbation du budget du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 pour un montant de 21560 euros ; approbation du budget du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 pour un montant de 21910 euros.

S’agissant des charges de copropriété et des appels provisionnels, il convient tout d’abord de constater que les demandes formées au titre des exercices au 1er juillet 2019 au 30 juin 2022 ne pourront prospérer dans la mesure où les procès-verbaux d’assemblée générale ne mentionnent pas le montant du budget total. En effet, il y est noté que le budget est annexé au procès-verbal mais les annexes ne sont pas produites au débat.

De plus, le procès-verbal d’assemblée générale relatif au budget de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 n’est pas produit.

Aussi s’agissant du dernier extrait de compte pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 lequel laisse un solde positif de 3 678,22 euros, il convient de déduire un certain nombre de frais non justifiés au regard des développements précédents et notamment :

la somme de 3 044,14 euros correspondant au report du solde de l’année précédente (2023 -2024),la somme de 720 euros relative aux honoraires avocat SDC,la somme de 374,32 euros correspondants au total de frais engendré par la procèdure,le solde de la répartition [H] d’un montant de 45,24 euros,les frais de procédure d’un montant de 29,02 euros qui ne peuvent être imputés aux défendeurs,la somme de 163,79 euros correspondant au 3ème trimestre 2024,la somme de 10,28 euros correspondant au 3ème appel de fonds ALUR 2024/2025,la somme de 205,59 euros correspondant au budget prévisionnel 2024/2025, 3ème appel de fonds 2024/2025.

Une fois déduit, l’ensemble des charges de copropriété et des frais non justifiés, le solde des défendeurs est créditeur de 914,16 euros.

Par conséquent, la demande en paiement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce et au regard de ce qui a été précédemment jugé, les défendeurs n’ont pas de dette à l’égard de la demanderesse, de sorte que cette dernière ne peut invoquer avoir subi un préjudice en raison du non-paiement des copropriétaires.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4] à [Localité 8] sera donc condamné au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4] à [Localité 8] succombant à l’instance, sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature de l’affaire ne justifie pas d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, celle-ci sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4] à [Localité 8] de sa demande de condamnation au paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4] à [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4] à [Localité 8] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4] à [Localité 8] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge,