TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/54207 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44BK

N° : 9

Assignation du :

30 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 juillet 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société OGIM-BAUER & Associés

C/O SOCIETE OGIM-BAUER & ASSOCIES

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL, avocate au barreau de PARIS – #C1383

DEFENDEURS

Madame [H] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [M] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par la SELARL DUMET-BOISSIN & ASSOCIES, prise en la personne de Maître Christine DUMET-BOISSIN de, avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN760

DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 30 mai 2024, et les motifs y énoncés,

Monsieur [M] [S] et Madame [H] [K] sont propriétaires du lot 14 de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris Madame [H] [K] et Monsieur [M] [S] aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à:

— déposer leurs installations irrégulières (tuyau de gaz en façade de l’immeuble sur cour, cheminant entre la colonne de gaz partie commune et le compteur individuel) sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront à leur charge exclusive, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— payer la somme de 3.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet de l’exception d’irrecevabilité soulevée et maintient ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les défendeurs ont intallé un tuyau de gaz en façade de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Il précise que l’assemblée générale a refusé a postériori de ratifier cette installation illégale et laissé un délai de 6 mois à Madame [K] et Monsieur [S] pour remettre en état les lieux.

Il se prévaut des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et qu’en vertu d’une jurisprudence constante, la réalisation de travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble caractérise un trouble manifestement illicite.

Le syndicat des copropriétaires conteste tout inégalité de traitement entre copropriétaires, rappelant que les autres copropriétaires ont tous leur tuyau de gaz à l’intérieur de l’appartement.

Il souligne que l’installation litigieuse est parfaitement visible par les autres copropriétaires et occupants.

En réponse, par conclusions développées lors de l’audience, Madame [K] et Monsieur [S] soulèvent l’irrecevabilité du demandeur et sollicitent son débouté et sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, les défendeurs font valoir que le procès verbal d’assemblée générale ne leur a pas été notifié dans le délai de deux mois et que la présente action se fonde donc sur un procès verbal d’assemblée non définitif.

Ils s’étonnent de la rupture d’égalité entre copropriétaires, arguant qu’un copropriétaire avait déjà par le passé installé un tuyau de gaz dans les parties communes et que la cour partie commune est en tout état de cause déjà très encombrée par les installations privatives des autres copropriétaires.

Ils ajoutent que la courette partie commune ne présente aucun intérêt esthétique ou d’harmonie puisqu’exclue du paragraphe sur l’harmonie de l’immeuble inséré au réglement de copropriété.

Madame [K] et Monsieur [S] indiquent par ailleurs que le choix de l’installation dans les parties privatives aurait impliqué des percements plus importants dans les murs en raison de la grille de ventilation extérieure.

Ils prétendent que le tuyau n’est pas visible par les autres copropriétaires.

Ils contestent que l’installation soit visible et affecte l’aspect extérieur de l’immeuble.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

1/ Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.

En l’espèce, si les défendeurs se prévalent de l’absence de notification du procès verbal d’assemblée générale, la présente action n’a pas pour objet la contestation de l’assemblée générale. En tout état de cause, le demandeur justifie de la notification.

L’action du syndicat des copropriétaires doit donc être déclarée recevable.

2/ Sur le fond

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit .

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Il suffit que le juge constate la violation incontestable et évidente d’un droit pour que le caractère manifestement illicite soit constitué. La jurisprudence est sans égard pour les circonstances. Le copropriétaire ne peut pas invoquer le caractère urgent ou nécessaire des travaux ou encore des motifs de sécurité.

Selon jurisprudence constante, le juge des référés peut ordonner la cessation des travaux portant sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et la remise en état des lieux dès lors qu’il s’agit de la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Le réglement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] précise que constituent des parties communes les fondations, gros murs de façade et de refend, murs pignons, mitoyens ou non, la totalité des sols en ce compris le sol des parties construites des cours et des jardins, ce qui inclus la courette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit:

— les échanges avec les défendeurs,

— le procès verbal d’assemblée générale en date du 27 mars 2023 refusant de ratifier les travaux d’installation du tuyau de gaz réalisés par Monsieur [S] et Madame [K] et le délai de 6 mois accordé pour la remise en état des lieux et le passage du tuyau dans leur appartement,

— le procès verbal de constat en date du 25 avril 2024 attestant de la persistance de l’installation et de sa visibilité depuis les autres étages.

Il en résulte que Madame [K] et Monsieur [S] ont fait réaliser des travaux d’installation de gaz affectant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale, ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite peu important comme rappelé ci-dessus l’éventuelle nécessité alléguée de procéder auxdits travaux. Il n’est pas inutile de souligner que les conditions relatives aux travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ne sont pas cumulatives et que peu importe en l’espèce que les travaux réalisés dans la courette soient visibles ou non dès lors qu’ils affectent une partie commune.

Par ailleurs, Madame [K] et Monsieur [S] échouent à établir la rupture d’égalité entre les copropriétaires en l’absence de preuve de la présence d’autres tuyaux de gaz installés dans les parties communes alors même que le syndicat des copropriétaires verse aux débats de nombreuses attestations aux termes desquelles les copropriétaires disposent d’installations de gaz avec des tuyaux passant à l’intérieur de l’appartement et non dans la courette.

Enfin, la remise en état n’est pas susceptible de porter atteinte à l’immeuble et il n’est pas démontré qu’elle soit impossible.

Il sera par conséquent fait droit à la demande de condamnation de Madame [H] [K] et Monsieur [M] [S] à remettre en état les lieux sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront mis à sa charge, la mesure de remise en état étant la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble.

Les défendeurs n’ayant pas déféré à la mise en demeure délivrée avant la délivrance de l’assignation, la condamnation prononcée sera assortie d’une astreinte provisoire comme suit au présent dispositif.

3/ Sur les autres demandes

Madame [H] [K] et Monsieur [M] [S] qui succombent supporteront le poids des dépens.

Il est équitable de condamner in solidum les défendeurs au paiement au demandeur de la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] recevable;

Condamnons Madame [H] [K] et Monsieur [M] [S] à procéder aux travaux de dépose du tuyau de gaz (tuyau de gaz en façade de l’immeuble sur cour, cheminant entre la colonne de gaz partie commune et le compteur individuel) et à procéder aux travaux de remise en état (notamment au niveau du mur et des percements effectués) des lieux en leur état antérieur à l’installation, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront mis à leur charge, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai, pendant 3 mois;

Condamnons Madame [H] [K] et Monsieur [M] [S] au paiement des dépens;

Condamnons Madame [H] [K] et Monsieur [M] [S] au paiement de la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 7] le 03 juillet 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY