N° RG 24/01336 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756V3

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 10]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 15]

N° RG 24/01336 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756V3

Minute : 25/00067

JUGEMENT

Du : 04 Février 2025

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

C/

M. [B] [T]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par Mme [X] [J]

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 8]

comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 03 Décembre 2024 :

Guy DRAGON, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Guy DRAGON, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT a donné à bail à M. [B] [T], à compter du 8 septembre 2023, un logement situé [Adresse 4], à [Localité 14] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 323,06 euros, payable à terme échu, outre 157,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés, l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT a, par acte de commissaire de justice signifié le 02 avril 2024, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 608,04 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 mars 2024, outre 72,94 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 03 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 septembre 2024, l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT a fait citer M. [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] aux fins :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de règlement des loyers et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement donné à bail, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de le condamner au paiement de la somme de 745,68 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 31 juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du code civil ;

— de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 446,44 euros, correspondant au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef ;

— de le condamner au paiement de la somme de 150,00 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— de le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification CCAPEX et le coût de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 10 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 décembre 2024 où elle a été retenue.

L’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT, représentée par Mme [J] [X], actualise sa demande de paiement à la somme de 778,36 euros au titre des loyers et charges impayées au 30 novembre 2024. Elle précise que le paiement du loyer a été repris mais maintient sa demande d’expulsion au regard du comportement insultant du locataire à l’égard du secrétaire général de l’Office et de ses menaces à l’encontre du personnel, ce qui a généré le dépôt d’une plainte et la nécessité de faire appel à un vigile.

M. [B] [T], comparant, confirme avoir repris le paiement de son loyer en payant en sus de celui-ci la somme mensuelle de 50,00 euros pour apurer sa dette locative. Il sollicite des délais de paiement en précisant exercer une activité professionnelle lui procurant un revenu mensuel de 1500,00 euros. Il reconnait s’être énervé mais a d’autant plus besoin d’avoir un logement qu’il va devoir porter un bracelet électronique

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 3 avril 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 10 septembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

— Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 2 avril 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois indiqué dans celui-ci, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter 2 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu à effet du 8 septembre 2023, le commandement de payer du 2 avril 2024, un décompte de créance au 30 novembre 2024.

Au vu de ces pièces, M. [B] [T] sera condamné au paiement de la somme de 622,48, au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2024, déduction faite des frais de poursuite à inclure dans les dépens, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 sur la somme de 608,24 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [B] [T], qui sollicite des délais de paiement, justifie avoir repris le paiement intégral de son loyer.

Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier que celui-ci dispose de ressources mensuelles d’un montant de 1732,00 euros et qu’un plan d’apurement sur la base d’un versement mensuel complémentaire de 50,00 euros a été mis en place par le bailleur, lequel est respecté depuis le mois de juillet 2024.

Compte tenu de de ces éléments, il y a lieu de considérer que M. [B] [T] est en situation de régler sa dette locative et qu’il devra apurer celle-ci en 12 mensualités respectives de 50,00 euros, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière du débiteur, et conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par M. [B] [T] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de M. [B] [T] et à celle de tous occupants de son chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, ce dernier devra payer une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

Par ailleurs aux termes des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, le locataire est notamment obligé d’user paisiblement et raisonnablement du logement loué, ce qui oblige M. [B] [T] à cesser ses incivilités et ses menaces à l’encontre des représentants de son bailleur, sauf à encourir la résiliation du bail à ses torts.

Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [B] [T] succombant à l’instance, supportera la charge de ses dépens.

— Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 150 euros de l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [B] [T] à payer à l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT, la somme de 622,48, au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 sur la somme de 608,24 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE à M. [B] [T] un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 50,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT que les mensualités versées par M. [B] [T] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 02 juin 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

DIT que si M. [B] [T] s’acquitte de sa dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer et des charges courants, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par M. [B] [T] d’avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 5] [Localité 13] [Adresse 1]), deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

4- que M. [B] [T] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

ENJOINT M. [B] [T] à respecter les dispositions des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil ;

CONDAMNE M. [B] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, sa notification CCAPEX et le coût de l’assignation .

REJETTE la demande en paiement de la somme de 150 euros de l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 04 février 2025 et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge