TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 10]

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REFERENCES : N° RG 25/00869 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2SFV

Minute :

JUGEMENT

Du : 17 Décembre 2025

Société in’li, SA

C/

Madame [D] [J]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 27 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société in’li, SA

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Représentée par M^e Chidé Liliane ARBABI, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [D] [J]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Et actuellement

[Adresse 4]

[Localité 8]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Chidé Liliane ARBABI

Madame [D] [J]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 10 février 2022, la SA in’li a donné en location à Madame [D] [J] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] et un stationnement n°102 accessoire, moyennant un loyer mensuel révisable de 757,77 € outre provisions sur charges.

Le 22 octobre 2024, la SA in’li a fait délivrer à Madame [D] [J] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 789,20 € selon décompte arrêté au 3 octobre 2024.

Suivant citation délivrée à étude le 23 janvier 2025, la SA in’li a attrait Madame [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin.

La SA in’li a demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;D’ordonner l’expulsion de Madame [D] [J] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;De condamner Madame [D] [J] au paiement des sommes suivantes :5 392,01 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 12 mai 2025.

L’audience s’est tenue le 27 octobre 2025, après un renvoi.

À cette audience, la SA in’li, représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, se désiste de sa demande d’expulsion – la locataire ayant quitté les lieux, sollicite le débouté des demandes de Madame [D] [J], et demande sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

6 725,41 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.La SA in’li soutient, au visa des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que Madame [D] [J] ne s’est pas acquitté correctement de son loyer, tant du logement principal que du parking accessoire. Elle fait valoir que l’arriéré ne concerne pas uniquement des charges contrairement à ce que la défenderesse affirme. Elle précise avoir déduit le dépôt de garantie des sommes sollicitées.

En ce qui concerne les charges contestées, la SA in’li expose qu’elle a dû augmenter les provisions sur charges du fait de l’augmentation du coût de l’énergie. Elle affirme qu’elle n’était pas tenue d’attendre la régularisation avant de réajuster la provision sur charges, et qu’en tout état de cause, la régularisation a été effectuée et les sommes ont été portées au crédit de la locataire. Par ailleurs, la SA in’li fait valoir que Madame [D] [J] ne démontre pas que le chauffage collectif ne fonctionnait pas.

Sur les demandes de dommages-intérêts reconventionnelles, la SA in’li souligne d’une part que la demande au titre du préjudice matériel et de l’article 700 du code de procédure civile ont le même objet, d’autre part qu’il n’y a pas de préjudice moral en ce que Madame [D] [J] a été assignée du fait de son propre manquement à ses obligations.

Madame [D] [J], comparante en personne, a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, et sollicite du juge :

De rejeter les demandes de la SA in’li ;De condamner la SA in’li à lui payer la somme de 3 755, 92 € au titre des provisions pour charges non justifiées ;De condamner la SA in’li à lui payer la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral ;De condamner la SA in’li à lui payer la somme de 2 000 € au titre de son préjudice matériel ;De condamner la SA in’li à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Madame [D] [J] expose que les sommes sollicitées par la SA in’li correspondent à un rehaussement injustifié des charges locatives et une provision pour chauffage non due en l’absence de chauffage collectif. Elle déclare avoir toujours payé le montant du loyer et des provisions sur charges tels que prévus au bail.

Sur le premier point, Madame [D] [J] fait valoir au visa de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que la bailleresse a pratiqué un ajustement illégal des provisions sur charges en cours de bail, celui-ci ne pouvant intervenir qu’après la régularisation de l’année précédente. Elle soutient avoir contesté cet ajustement dès qu’elle en a été informée, et ne l’avoir jamais accepté. Par ailleurs, elle affirme que la SA in’li n’a jamais transmis de décompte des charges 2022 et 2023 ni les factures justificatives. Elle pointe que le décompte de charges réelles 2022 communiqué par la bailleresse porte en réalité une somme à son crédit, et que la provision pour charges aurait donc dû diminuer. Madame [D] [J] souligne que le détail du calcul de la régularisation n’est pas fourni, et que le montant est dérisoire par rapport au réajustement injustifié.

Sur le second point, Madame [D] [J] affirme que la provision sur charges de chauffage est indue dans la mesure où le logement loué ne bénéficiait d’aucun chauffage collectif. Elle indique avoir utilisé uniquement des convecteurs électriques individuels, et avoir écrit à la bailleresse sans réponse sur cette question. Elle estime que c’est à la bailleresse d’apporter la preuve de l’existence du chauffage collectif, ce qu’elle ne fait pas.

Madame [D] [J] conteste également des sommes imputées sur le décompte au titre des frais de procédure et d’un forfait chauffage injustifié en mai 2025. Elle en déduit que seul un arriéré de 310,79 € est subsistant, qu’elle n’a pas réglé dans l’attente de la présente décision et d’éventuelles compensations de créances.

Enfin, Madame [D] [J] soutient que l’attitude de la SA in’li a été offensive et harcelante alors que la bailleresse était en tort, qu’elle n’a jamais répondu à ses tentatives de contact amiable, et que ces pratiques ont créé une forte pression sur elle et son fils mineur.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d’électricité, d’eau et de chauffage, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Si le texte précité ne précise pas la sanction attachée au défaut de régularisation et de justification, il est de jurisprudence constante qu’elle peut consister soit en une réduction de la provision pour charges ou du montant des charges déclaré récupérables, soit en une impossibilité pour le bailleur de réclamer le paiement des charges échues et le paiement de provisions mensuelles pour la période.

Aux termes de l’article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation, tout bâtiment collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.

Nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage, de refroidissement et de fourniture d’eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur et de froid calculées comme il est dit ci-dessus.

Lorsqu’il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l’installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d’autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil expose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des textes pré-cités, il appartient au bailleur d’apporter la preuve que la facturation établie correspond aux consommations effectives du locataire, et, réciproquement, au locataire qui invoque l’inexactitude de la facturation établie à partir de ses relevés de démontrer l’existence d’une erreur de relevé, d’un dysfonctionnement de son compteur ou de toute autre anomalie.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA in’li verse aux débats un décompte arrêté au 19 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 6 725, 41 € et un avis de liquidation suite à départ des lieux établissant l’arriéré locatif à la somme de 6 206, 20 € après déduction du dépôt de garantie.

En premier lieu, à l’observation des décomptes, il est visible que la locataire n’a pas répercuté la révision des loyers liée à l’indexation prévue au contrat.

En second lieu, il convient de retirer les frais de recouvrement d’un montant total de 294,34 €, ainsi que le forfait charges chauffage facturé sur l’avis de liquidation d’un montant de 308,83 € qui n’est pas justifié.

Il y a lieu par ailleurs d’examiner successivement les charges contestées par Madame [D] [J].

1) Sur le montant de la provision pour charges locatives

Il est constant, en application des textes rappelés ci-dessus, que les charges ne sont exigibles que sur justificatif, et qu’aucune évaluation forfaitaire ne peut avoir lieu.

Les pièces justificatives doivent être sollicitées par le locataire après l’envoi du décompte de régularisation. Avant la présente instance, pour les années 2022 et 2023, Madame [D] [J] a sollicité tant ce décompte que les pièces justificatives (courriels du 6 mars 2023, 7 mars 2023, 12 juin 2023, courrier du 28 mai 2024 notamment), sans qu’ils ne lui aient été communiqués.

Dans le cadre de cette procédure, la SA in’li n’a produit ni les décomptes de régularisation de charges 2022 et 2023 de Madame [D] [J] (alors même que le décompte locatif en date du 19 juin 2025 porte des sommes au crédit de la locataire au titre de la régularisation 2022), ni les pièces justificatives elles-mêmes (relevés de compteur, factures, contrats de fourniture et d’exploitation…) Par courriel du 12 juin 2023 et courrier du 12 novembre 2024, la SA in’li a par ailleurs reconnu que l’augmentation de la provision était liée à « la hausse des coûts de l’énergie », et pour éviter une régularisation trop importante en fin d’année pour les locataires. Ce motif, en dehors d’accord du locataire et sans lien avec la consommation réelle de ce dernier, n’est pas de nature à permettre au bailleur une réévaluation unilatérale et forfaitaire du montant de la provision sur charges.

Par conséquent, en l’absence de justificatifs des provisions sur charges appelées, il y a lieu de retenir uniquement le montant prévu au bail, soit la somme de 171,44 € (hors loyer appartement et stationnement).

Il en résulte un différentiel en faveur de Madame [D] [J] de 3 765,54 € avec les provisions sur charges telles que facturées à cette dernière (+ 132, 99 € par mois entre février et décembre 2023, + 135,45 € par mois entre janvier 2024 et mai 2025), somme qui doit donc être déduite de l’arriéré sollicité par la demanderesse.

2) Sur les provisions pour charges de chauffage

Le contrat de location en date du 10 février 2022 fait état en page 2 de l’existence d’un chauffage mixte (au sol + convecteurs électriques).

Deux types de chauffage sont ainsi censés coexister dans l’immeuble : radiateurs électriques muraux et chauffage au sol (tubes d’eau chaude si chauffage hydraulique ou fils électriques si chauffage électrique sous le plancher).

Une provision de chauffage est prévue dans le contrat à hauteur de 37,24 €.

Madame [D] [J] soutient que le logement litigieux n’était doté d’aucun chauffage collectif.

Elle démontre s’être acquittée des frais de chauffage relevant des radiateurs électriques au titre d’un contrat d’énergie individuel et non collectif en produisant ses factures de chauffage individuelles, ainsi que l’état des lieux de sortie confirmant la présence d’un radiateur/convecteur dans chaque pièce de l’appartement (tous dits en « bon état »).

Par suite, le chauffage collectif ne peut qu’être le chauffage au sol mentionné dans le contrat de bail.

L’état des lieux d’entrée et le diagnostic de performance énergétique ne sont pas versés, mais l’état des lieux de sortie produit ne fait aucune mention d’un chauffage collectif (pas de relevé de compteur électricité, de mention relative dans la case « chauffage »…) ni d’un sol chauffant.

La SA in’li ne produit aucune pièce de nature à caractériser l’existence et la nature du chauffage collectif (factures d’énergie, contrat d’entretien, relevés…), ni a fortiori la manière dont l’individualisation des frais de cet éventuel chauffage, obligatoire, a été pratiquée.

Par suite, Madame [D] [J] est fondée à solliciter la déduction de la provision pour chauffage collectif facturée à savoir la somme de 1 415, 12 € (37,24 € x 38 mois de location).

3) Sur la conservation du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il n’est pas contesté que lors de son entrée dans les lieux, Madame [D] [J] a payé un dépôt de garantie pour le logement et le stationnement d’un montant total de 828, 04 €.

La SA in’li pourra conserver ces dépôts de garantie au titre des impayés de loyers.

Il convient donc de déduire ces sommes du montant total sollicité par la SA in’li conformement à sa demande.

*

Il résulte de ce qui précède que Madame [D] [J] doit être condamnée à verser à la SA in’li la somme de 422,37 € actualisée au 31 mai 2025 au titre de l’arriéré locatif, hors dépens et après déduction des dépôts de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE DOMMAGES-INTÉRÊTS

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En vertu de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La responsabilité civile ne peut être engagée qu’en cas de preuve par le demandeur d’un fait générateur consistant dans la commission d’une faute, d’un dommage certain et personnel (qui peut constituer en une perte de chance) et d’un lien de causalité entre les deux.

En application de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts uniquement en cas de malice, mauvaise foi, d’erreur grossière équivalente au dol.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, concernant le préjudice matériel, il y a lieu de relever que cette demande recouvre le même objet que la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera par conséquent rejetée à ce stade et examinée ci-dessous de ce chef.

En ce qui concerne le préjudice moral pour procédure abusive, il sera rappelé qu’un commandement de payer et une assignation demeurent valables pour les sommes réellement dues, même après réévaluation. Par ailleurs, la SA in’li s’est désistée de sa demande en expulsion et le juge n’est donc pas fondé à évaluer le caractère abusif ou non de cette demande initiale. Madame [D] [J] ne démontre pas que les actes de procédure ont été délivrés à des horaires tardifs, ni avoir quitté les lieux du fait d’un climat de pression tel que dénoncé. Par suite, elle sera également déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il sera relevé qu’avant l’engagement de la présente procédure, Madame [D] [J] a contacté par courriers recommandés et courriels la SA in’li à neuf reprises concernant les provisions sur charges litigieuses, sans obtenir de retour de la bailleresse.

Madame [D] [J] a soumis des conclusions et été présente à deux audiences (23 juin 2025 et 27 octobre 2025), étant précisé que ces audiences ont été nécessaire à la résolution du litige, la dette locative étant partiellement due, et ne peuvent être intégralement indemnisées.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de dire d’une part, que la SA in’li conservera la charge des dépens exposés, et d’autre part, qu’une somme de 500 €, en l’absence de justificatif du montant des ressources professionnelles, sera alléguée à Madame [D] [J] au titre des frais irrépétibles.

En application des dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. La compensation n’a lieu, par principe, qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Il y a lieu de constater qu’en l’espèce, il n’a pas été formellement formulé de demande de compensation des créances et elle ne pourra être prononcée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [D] [J] à verser à la SA in’li la somme de 422,37 € actualisée au 31 mai 2025 au titre de l’arriéré locatif, hors dépens et après déduction des dépôts de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE les demandes de dommages-intérêts de Madame [D] [J] ;

CONDAMNE la SA in’li à verser à Madame [D] [J] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la SA in’li conservera la charge des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE