Tribunal Judiciaire

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Minute :

N° RG 25/00365 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FEI

JUGEMENT

DU : 11 Décembre 2025

[P] [V]

[C] [K]

C/

S.A.S [Adresse 16]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

Jugement rendu le 11 Décembre 2025 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier,et en présence à l’audience d’Emilie TRAULLE, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [P] [V]

née le 28 Octobre 2001 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 2]

comparante

M. [C] [K]

né le 05 Juin 2001 à [Localité 17],

demeurant [Adresse 2]

comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A.S SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE, substitué par M^e Marine GOBILLOT, avocat au barreau de LILLE,

DÉBATS : 09 Octobre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00365 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FEI et plaidée à l’audience publique du 09 Octobre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 11 Décembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 23 janvier 2024, Monsieur [D] [U], représenté par son mandataire, la SAS [Adresse 16], a donné à bail à Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5]) à [Localité 11].

Un état des lieux de sortie a été dressé le 30 août 2024.

Par lettre recommandée en date du 12 novembre 2024, réceptionnée le 14 novembre 2024, Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K] ont mis en demeure la SAS Square Habitat Nord de France de leur restituer l’entièreté du dépôt de garantie, soit la somme totale de 1 440 euros.

Suite à la restitution partielle de leur dépôt de garantie, Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K] ont saisi le conciliateur de justice. Le 12 mars 2025, en l’absence des propriétaires bailleurs ou de son mandataire, la commission départementale de conciliation du Pas-de-[Localité 12] a déclaré qu’aucune conciliation n’avait pu avoir lieu.

Par requête en date du 18 mars 2025, Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K] ont saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 11], aux fins d’obtenir, de la SAS [Adresse 16], le paiement de la somme de 1 015 euros décomposée ainsi :

75 euros au titre du dépôt de garantie non encore restitué ;940 euros à titre de dommages et intérêts.

A l’audience du 9 octobre 2025, Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K], déposent des écritures auxquels ils se rapportent et sollicitent la somme de 1 015 euros décomposée comme suit :

112 euros au titre des intérêts moratoires pour non restitution du dépôt de garantie du 30 septembre 2024 au 31 octobre 2024 ;125 euros au titre des intérêts moratoires pour non restitution du dépôt de garantie du 30 septembre 2024 au 27 février 2025 ;98 euros au titre des intérêts moratoires pour non restitution du dépôt de garantie du 30 septembre 2024 au 9 octobre 2025 ;165 euros au titre du remboursement des provisions sur charges ;5 euros de frais de lettre recommandée du 12 novembre 2024 ; 148 euros de frais de déplacement à [Localité 9] pour la conciliation :259 euros de frais de déplacement à [Localité 11] pour l’audience ;29 euros de provision pour frais de LRAR et envoi.

Au soutien de leur demande, Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K] font valoir que la SAS Square Habitat Nord de France a commis plusieurs fautes de gestion concernant la location de leur appartement lesquelles ont entrainé pour eux des préjudices constitués par le retard dans la restitution du dépôt de garantie, une retenue injustifiée de 75 euros sur ledit dépôt de garantie ainsi qu’un non remboursement de trop perçu au titre de leur provision sur charges.

S’agissant des fautes commises, ils indiquent qu’elles sont constituées par :

Le défaut de restitution du dépôt de garantie plus de deux mois après leur sortie le 30 août 2024 alors que les états des lieux d’entrée et de sortie étaient conformes ;La conservation des provisions sur le dépôt de garantie au-delà du 30 septembre 2024 pour des sommes non dûment justifiées qui seront remboursées quelques six mois plus tard ; L’absence de calcul de remboursement des charges et l’absence de remboursement des provisions excédentaires de charges payées durant sept mois en regard de leur consommation effective ;Le fait de les tenir responsable d’une terrasse sale et de leur en facturer le nettoyage alors que celle-ci est dans l’état conforme en sortie à l’état des lieux d’entrée.

La SAS [Adresse 16], représentée par son conseil, s’en réfère oralement aux conclusions déposées à l’audience et demande de :

Déclarer Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter ;Condamner Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K] à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité, la SAS Square Habitat Nord de France fait valoir qu’elle n’a aucun lien contractuel avec les locataires dans la mesure où elle n’était en charge que de la gestion du bien. Elle rappelle qu’à ce titre, elle percevait les loyers, charges et dépôt de garantie pour le compte des propriétaires et ne pouvait ainsi en disposer librement et donc les restituer aux locataires sans l’autorisation des propriétaires. Elle souligne qu’au jour de l’audience, elle n’a plus la gérance de l’appartement et rappelle que les frais relatifs à la conciliation ne peuvent être mis à sa charge puisqu’à cette date elle n’était plus le mandataire des propriétaires. La SAS [Adresse 16] ajoute que l’état des lieux de sortie n’a pas été contesté par les locataires et que les frais retenus sur le dépôt de garantie l’ont été à la demande des propriétaires de l’appartement. Elle indique avoir restitué des sommes d’argent alors même que les propriétaires n’avaient pas répondu à ses sollicitations. Enfin, la SAS Square Habitat Nord de France indique que la régularisation des charges demandée n’est pas justifiée et qu’il convient de les débouter de leur demande en ce sens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est constant que l’exécution des obligations contractuelles nées des actes passés par un mandataire pour le compte et au nom de son mandant incombe à ce dernier. Il s’ensuit que le locataire doit normalement demander à son bailleur les sommes qu’il estime lui être dues au titre de l’exécution du contrat de bail ou suite à l’arrêté des comptes devant être établi à la fin du bail.

Néanmoins, un comportement fautif du mandataire suffit à engager la responsabilité délictuelle de son auteur à l’égard des tiers au contrat car quiconque cause un dommage est tenu de le réparer en application des dispositions de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il résulte du mandat de gestion en date du 16 juillet 2022 conclu entre Monsieur [D] [U] et Madame [U] et la SAS [Adresse 16] que les époux [U] ont donné mandat à la SAS Square Habitat Nord de France d’administrer leur bien, situé [Adresse 4] à [Adresse 10] ([Adresse 6]).

Au titre de ce mandat, la SAS [Adresse 16] avait notamment pour mission de :

« – encaisser, percevoir tous loyers, charges, dépôt de garantie (dépôt dont le mandataire demeurera détenteur), indemnités d’occupation et d’assurances, provisions et plus généralement toute somme ou valeur relative au bien géré ;

— donner quittance reçu et décharge et corrélativement donner mainlevée de toute saisie, opposition et cautionnement ;

— procéder à tous règlements dans le cadre de la même administration et notamment payer les charges de copropriété, acquitter sur demande express du mandat les sommes dues au titre de impositions et taxes, les récupérer éventuellement auprès des locataires ;

— procéder à la révision des loyers ».

Ce point étant précisé, il convient de répondre aux demandes des locataires comme suit :

Sur la demande au titre du retard dans le remboursement du dépôt de garantie et du non-remboursement total dudit dépôt :

En l’espèce, il n’est pas contesté que lors de la prise du bail, les locataires ont versé entre les mains de la SAS Square Habitat Nord de France un dépôt de garantie d’un montant de 1 440 euros. De même, il est constant que, suite à l’état des lieux de sortie en date du 30 août 2024, la SAS [Adresse 16] a restitué aux locataires la somme de 1 115 euros le 31 octobre 2024 puis la somme de 250 euros le 27 février 2025 en retenant la somme de 75 euros au titre des frais de ménage de l’appartement.

De plus, il résulte des échanges de courriels ayant eu lieu entre les propriétaires et la SAS Square Habitat Nord de France que cette dernière a sollicité à plusieurs reprises Monsieur [U] au sujet de la restitution de la caution des locataires (le 17 octobre 2024, le 22 octobre 2024 et à deux reprises le 25 octobre 2024). A ce titre, il résulte de ces échanges que c’est le propriétaire qui détenait la totalité de la caution entre ses mains.

De même, il résulte de ces mêmes échanges que c’est Monsieur [U] qui a lui-même décidé de retenir une somme correspondant au ménage de l’appartement en précisant qu’il avait « personnellement passé 3 heures à nettoyer la terrasse au karcher ».

Ainsi, ces éléments démontrent non seulement que la SAS [Adresse 15] a été diligente concernant le remboursement du dépôt de garantie en sollicitant à plusieurs reprises le propriétaire mais également que c’est le propriétaire qui a décidé de retenir une somme au titre du ménage.

Par conséquent, en l’absence d’élément complémentaire, Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K] ne démontrent aucune faute à leur détriment commise par la SAS Square Habitat Nord de France.

Ainsi, en leur qualité de mandataire et en l’absence de faute commise, la SAS [Adresse 16] ne peut être tenue comme étant responsable du retard dans le remboursement du dépôt de garantie ainsi que du non-remboursement total dudit dépôt.

Sur la demande de remboursement au titre de la régularisation des charges :

Quand bien même la SAS Square Habitat Nord de France aurait éventuellement commis une faute à ce titre, étant observé qu’il peut à tout le moins être reproché au défendeur de ne pas avoir procéder à la régularisation des charges pour l’année 2024, et ce alors que la régularisation des charges est normalement annuelle et qu’elle aurait dû être faite pour l’exercice concerné avant la résiliation du mandat de gestion, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’indemnisation présentée par les locataires faute pour ces dernier de justifier d’un préjudice de ce chef de manière certaine.

En effet, d’une part, aucun élément ne permet de conclure avec certitude que les provisions sur charges au titre de l’année 2024 aurait nécessairement dû être en partie restituées. A cet égard, le tribunal ne dispose d’aucun d’éléments lui permettant de conclure qu’une somme était due pour cette année.

Par ailleurs, aucune régularisation des charges n’ayant été faite au titre de l’exercice considéré, le délai de prescription au titre d’une demande en remboursement d’éventuelles charges impayées n’a pu commencer à courir et une action à ce jour peut toujours être exercée contre le bailleur, lequel est l’interlocuteur normal des locataires dans ce cadre et ce dès lors que la prescription de l’action en remboursement des provisions sur charges éventuellement indues ne court pas à compter du paiement desdites provisions sur charge mais à compter de la régularisation si elle a été effectuée.

*

Par conséquent, dans la mesure où Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K] échouent à démontrer une faute ou un préjudice certain résultant du comportement de la SAS [Adresse 16] en sa qualité de mandataire des époux [U], ils seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

De plus, il résulte des articles 4 et 12 du code de procédure civile que si le fondement juridique de la prétention d’une partie s’avère erroné, le juge peut lui substituer le fondement juridique approprié dans le respect du principe du contradictoire.

En l’espèce, Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K] sollicitent les sommes suivantes au titre de leur demande en paiement :

5 euros de frais de lettre recommandée du 12 novembre 2024 ; 148 euros de frais de déplacement à [Localité 9] pour la conciliation :259 euros de frais de déplacement à [Localité 11] pour l’audience ;29 euros de provision pour frais de LRAR et envoi.

Or, dans la mesure où ces frais n’étaient pas indispensables à la résolution du litige mais qu’ils ont été exposés par les demandeurs au cours de ce litige, il convient de les requalifier en frais irrépétibles.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K], parties perdantes au procès, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de ce chef formulée par SAS Square Habitat Nord de France, qui en sera dès lors déboutée.

Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K], parties perdantes et condamnés aux dépens, seront pareillement déboutés de leur demande de ce même chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant, après débats en audience publique, par décision contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE Madame [P] [V] et Monsieur [C] [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS [Adresse 16] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, Le juge des contentieux de la protection,