R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/04735 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756HK

Le 09 décembre 2025

JI/CB

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘[Adresse 6] LA [Adresse 9]” agissant par son syndic le Cabinet CEGIS, SA au capital de 100.000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 417 903 689, ayant son siège social [Adresse 2]), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. MAGNOLIA HABITAT immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 913 973 517, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Amélie DELATTRE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Jennifer IVART, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 14 octobre 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 7] [Adresse 3] a fait assigner la SCI Magnolia habitat devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de la voir condamner à lui payer notamment la somme de 42 373,75 euros correspondant aux charges courantes de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, le Syndicat de copropriétaires demande au tribunal de bien vouloir :

— débouter la SCI Magnolia de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SCI Magnolia au paiement d’une somme de 50 997,84 euros au titre des charges courantes et frais impayés selon décompte arrêté au 1er octobre 2024,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la SCI Magnolia au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra que justifier qu’elle soit écartée,

— condamner la SCI Magnolia à lui payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le Syndicat de copropriétaires indique que malgré plusieurs relances et une mise en demeure de mai 2024, la SCI Magnolia ne payait plus ses charges depuis plusieurs mois. Il fait valoir qu’il verse aux débats les éléments établissant sa créance. Il affirme que les dépenses votées en assemblées générales sont incontestables. Il rappelle que chaque copropriétaire peut consulter les pièces comptables entre le moment de la convocation et la tenue de l’assemblée au sens de l’article 18-1 de la loi du 19 juillet 1965. Il indique verser à la demande de son contradicteur le décompte de répartition des charges.

Il s’oppose à la demande de délai de paiement faisant valoir que la SCI Magnolia a déjà bénéficié de délais de fait depuis fin 2023. Il souligne que cette dernière reconnaît elle-même être en difficultés financières et elle ne justifie pas de revenus suffisants pour s’acquitter de sa dette en sus du paiement des échéances à venir.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle fait valoir que la résistance abusive de la SCI qui est de mauvaise foi, a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, la SCI Magnolia demande au tribunal de bien vouloir :

à titre principal :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 8]" sis [Adresse 3], représenté par le Syndic Cegis de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— accorder à la SCI Magnolia un délai de paiement sur deux années,

en tout état de cause :

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 8] " sis [Adresse 3] représenté par le Syndic Cegis à lui verser la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SCI Magnolia indique que lorsqu’elle a acquis son lot 21, elle n’a pas réalisé la lourdeur des charges de copropriété à venir tel que les travaux de renforcement des acrotères, les travaux de sonorisation, ou encore les travaux de remplacement du groupe électrogène. Elle reproche à la partie adverse de ne pas verser les documents comptables et le décompte de répartition des charges. Elle fait valoir que la demande indemnitaire adverse n’est pas fondée ni justifiée.

Elle sollicite des délais de paiement.

La clôture de la procédure est intervenue le 22 mai 2025.

MOTIFS

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires, qui entend poursuivre le recouvrement de charges de copropriété et des autres frais, de rapporter la preuve de sa créance et de prouver que le copropriétaire qu’il assigne est effectivement débiteur des sommes réclamées, en produisant tous les documents utiles pour justifier sa demande.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat de copropriétaire, verse aux débats :

* le relevé de propriété visant le lot 21 appartenant à la SCI Magnolia,

* un décompte actualisé faisant état de la dette de charges (au 1er octobre 2024),

* les appels de charges et travaux pour la période considérée,

* les procès-verbaux d’assemblée générale (novembre 2022 à juin 2024),

* attestation de non-recours sur le déroulement des assemblées générales,

* la mise en demeure du 27 mai 2024,

* un décompte actualisé au 17 mars 2025 outre l’appel de fonds créance [M], l’appel de fonds soldecoshop, appel de fonds 1er trimestre 2025, l’appel de fonds SARL Liane, l’appel de fonds travaux porte coupe feu,

* les procès-verbaux d’assemblée générale correspondant aux dernières sommes sollicitées au titre de dernier décompte actualisé,

* les convocations aux assemblées générales,

* le relevé général des dépenses de 2023.

L’ensemble des pièces versées aux débats est suffisant pour établir la réalité de la créance exigible invoquée par le demandeur.

Il n’apparaît pas que la SCI Magnolia ait contesté sur le fond les sommes sollicitées, sauf à indiquer qu’elle ne s’attendait pas à de telles sommes.

Partant, la demande en paiement au titre des charges impayées formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI Magnolia sera accueillie.

Il sera fait application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil relative à la capitalisation des intérêts dès lors que cette demande est de droit.

En revanche, le Syndicat de copropriétaire qui ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui indemnisé par les intérêts de retard se verra rejeté de sa demande fondée sur la résistance abusive de la SCI Magnolia.

La SCI Magnolia qui ne verse aucun élément sur sa situation financière verra sa demande de délais de paiement rejetée.

L’issue du litige implique de condamner la SCI Magnolia aux dépens de l’instance et à payer la somme de 1 800 euros à son adversaire au titre de l’article 700 du code procédure civile.

En application des articles 514 et suivant du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Magnolia à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 8] " sis [Adresse 3], représenté par le Syndic Cegis la somme de 50 997,84 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 17 mars 2025 ;

DIT qu’il sera fait application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par la SCI Magnolia ;

CONDAMNE la SCI Magnolia aux dépens ;

CONDAMNE la SCI Magnolia à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 8] " sis [Adresse 3], représenté par le Syndic Cegis la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT