TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Affaire : [E] [N]

[T] [B]

c/

[O] [K]

[X] [L] veuve [K]

N° RG 25/00223 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXYG

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP DUCHARME – 47Me Fanny XAVIER-BONNEAU – 114

ORDONNANCE DU : 10 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée lors des débats de Caroline BREDA, greffier et lors du prononcé de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS :

Mme [E] [N]

née le 12 Mars 1993 à [Localité 13] ([Localité 15])

[Adresse 3]

[Localité 7]

M. [T] [B]

né le 06 Juillet 1987 à [Localité 17] (HAUTE [Localité 21])

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés par M^e Fanny XAVIER-BONNEAU, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de Dijon

DEFENDEURS :

M. [O] [K]

né le 03 Juillet 1977 à [Localité 14] (COTE D’OR)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Mme [X] [L] veuve [K]

née le 09 Janvier 1941 à [Localité 18] (COTE D’OR)

[Adresse 20]

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentés par M^e François DUCHARME de la SCP DUCHARME, demeurant [Adresse 12], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 9 juillet 2025 et mise en délibéré au 3 septembre 2025, puis prorogé au 10 septembre 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon compromis de vente du 12 mai 2023, Mme [E] [N] et M. [T] [B] se sont porté acquéreurs auprès de Mme [X] [L] veuve [K] et M. [O] [K] d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] [Localité 19].

Par acte notarié du 10 août 2023, la vente a été réitérée.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, Mme [N] et M. [B] ont assigné les consorts [K] en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa des articles 143 et suivants, 489, 514, 699, 700 et 834 et suivant du code de procédure civile ainsi que des articles 1104 du code civil :

— Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent ;

— Ordonner une mesure d’expertise et désigner tel expert qu’il plaira avec la mission énoncée au dispositif de leur assignation ;

— Condamner in solidum les consorts [K] à leur verser la somme de 100 000 € à valoir sur l’indemnisation future de leurs préjudices, ou à défaut, ordonner la consignation sur le compte CARPA de leur avocat ;

— Condamner in solidum les consorts [K] à leur verser la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles ;

— Ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— Les condamner, à titre provisoire, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de consignation à l’expertise.

Mme [N] et M. [B] exposent que :

Dès le 14 août 2023, ils ont subi des infiltrations au niveau de leur garage. Ce désordre a nécessité un hydrocurage et une intervention de la société Mur Protect. Celle-ci a constaté l’obstruction de longue date des descentes de chéneau. Dès lors, un tuyau pour dévier les eaux pluviales a été mis en place ;

Aux termes d’un rapport d’expertise humidité amiable établi le 19 avril 2024, la société Lamy Expertise a conclu à l’existence de désordres anciens présentant un risque pour la structure du bâtiment consistant notamment en une pathologie d’humidité ;

Il est également apparu qu’en dépit de l’installation d’une déviation sur la canalisation obstruée, de l’humidité parvenait toujours au niveau du sous-sol. Parallèlement, les vendeurs ont été mis en demeure de s’expliquer sur ces désordres ;

Au cours de leurs échanges par courriel, M. [K] a reconnu qu’il avait connaissance antérieurement à la vente de ces désordres et qu’il s’était abstenu de les mentionner en pensant qu’il s’agissait d’inconvénients classiques inhérents aux vieilles maisons ;

Aux termes d’un second rapport d’expertise amiable établi le 9 mars 2025 par M. [W], d’autres désordres consistant en divers fissurations et la présence d’insectes détériorant les solives et planchers en bois ont été identifiés ;

Dès lors, plusieurs éléments constitutifs de vices cachés sont à déplorer et justifient la mise en œuvre d’une mesure d’expertise judiciaire ;

Ils justifient en outre de l’octroi d’une provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices au regard des preuves indiscutables versées aux débats et de la reconnaissance de M. [K] sur sa connaissance des désordres avant la vente.

À l’audience du 9 juillet 2025, Mme [N] et M. [B] ont maintenu leurs demandes.

Les consorts [K] demandent au juge des référés de :

— Ordonner une mesure d’expertise, en désignant tel expert qu’il plaira, sur la base des demandes des consorts [A], en précisant expressément que le périmètre des désordres à examiner sera exclusivement l’infiltration d’eau dans le garage ;

— Débouter les consorts [A] de leur demande de provision ;

— Réserver les droits des parties jusqu’en fin d’instance, notamment s’agissant des actions au fond ;

— Débouter les demandeurs de leur demande de condamnation in solidum aux frais irrépétibles ;

— Condamner les demandeurs in solidum à leur verser la somme de 2 500 € à titre de frais irrépétibles.

Les consorts [K] font valoir que :

Contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, M. [K] n’a jamais reconnu avoir eu connaissance d’une défaillance du système d’évacuation des eaux pluviales et d’infiltrations récurrentes avant la vente de l’immeuble. Il déplore ainsi une requalification erronée de ses propos tenus oralement ;

De plus, l’existence de ces désordres d’humidité n’a nullement été dissimulée aux acheteurs. Ceux-ci ont eu la possibilité d’en prendre connaissance lors des visites du bien organisées par l’agence immobilière avant la vente ; Il doit être rappelé que l’acte de vente stipulait une clause d’exonération de garantie des vices cachés ou apparents. Ainsi, seule la connaissance préalable de ces vices par les vendeurs est susceptible de les priver du bénéfice de cette clause, ce qui n’est pas démontré en l’état ;

Le principe d’une expertise judiciaire portant sur les problèmes d’humidité de la maison n’est pas contesté. Toutefois, les autres désordres allégués ne sauraient faire l’objet d’une telle mesure car toute action au fond apparaît manifestement vouée à l’échec à leur égard ;

En effet, les garanties invoquées ne pourront jouer quant à la présence d’insectes xylophages sur les solives et planchers. Ces désordres étaient invisibles aux vendeurs et sont relatifs à des travaux vieux de plus de 10 ans ;

L’état des menuiseries extérieures était quant à lui parfaitement visible aux yeux des acquéreurs lors de leurs visites et sont également le fruit de travaux âgés de plus de 10 ans ;

Il n’est pas démontré en l’état que les fissurations alléguées préexistaient à la vente de l’immeuble et aucune dissimulation des vendeurs n’est rapportée à leur égard ;

En ce qui concerne la demande de provision, celle-ci sera rejetée. En effet, les demandeurs ne peuvent se prévaloir uniquement d’expertises non contradictoires et de chiffrages privés pour justifier leur demande. Dès lors, leur créance demeure sérieusement contestable en l’état.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

Il en résulte que ne justifie pas d’un motif légitime le demandeur qui sollicite une expertise en vue de soutenir, lors d’un litige ultérieur, des prétentions manifestement irrecevables ou mal fondées.

En l’espèce, les consorts [A] versent notamment aux débats un diagnostic Mur Protect du 14 septembre 2023, un rapport d’expertise sur humidité de Lamy expertise du 19 avril 2024, un rapport d’expertise de M. [W] du 9 mars 2025.

Il en résulte que les consorts [A] justifient d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire en application de l’article 145 du code de procédure civile , à leurs frais avancés.

Si les consorts [K] ne s’opposent pas à cette demande d’expertise relative aux infiltrations alléguées dans le garage, ils s’opposent à ce que cette expertise porte sur les autres désordres relevés par les experts privés quant à des fissurations, à de l’humidité au sol et une fissuration de la dalle de la chambre du rez-de-chaussée, à la présence d’insectes dans les solives et plancher et quant aux menuiseries extérieures.

L’acte de vente comporte une clause selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit , notamment en raison des vices apparents et des vices cachés ; que s’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Pour autant, il ne peut être considéré, sans justement l’avis d’un expert, que toute action des acheteurs à l’encontre des vendeurs est manifestement vouée à l’échec dès lors que l’existence des désordres allégués doit être vérifiée, comme leur caractère apparent ou caché lors de la vente.

Il convient en conséquence de retenir que la mission portera sur l’ensemble des désordres allégués, le juge du fond éventuellement saisi appréciant alors la responsabilité éventuelle des vendeurs quant aux désordres allégués.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision , tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle , que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’état, compte tenu de la clause selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur et sans qu’un expert judiciaire ait donné son avis technique sur les désordres allégués, le principe de la créance des acheteurs à l’encontre des vendeurs et, qui plus est, son montant, qui ne reposent que sur des rapports et devis non contradictoires font l’objet de contestations sérieuses qui s’opposent à toute demande de provision à valoir sur les préjudices allégués par les consorts et de la même façon à toute consignation de sommes à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les consorts [K] étant défendeurs à une demande d’expertise, ne sauraient être considérés comme parties perdantes ; les dépens seront provisoirement laissés à la charge des demandeurs à la mesure d’expertise, les consorts [A].

Les consorts [A] sont déboutés pour le même motif de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors qu’il est fait droit à la demande d’expertise, les consorts [K] sont déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande d’exécution au seul vu de la minute

Il n’est pas justifié de faire droit à une demande d’exécution au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu l’article 835 al 2 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise confiée à :

M. [S] [H]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Mail : [Courriel 16]

expert inscrit sur la liste établie par la cour d’appel de [Localité 14], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre au domicile de Mme [E] [N] et M. [T] [B] situé [Adresse 4] ;

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct des éléments du litige ;

6. Examiner les lieux afin de déterminer l’existence des désordres allégués dans l’assignation et produire toutes photographies utiles ;

7. Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c’est à dire leur origine réelle et non leur découverte, notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

8. Préciser pour chaque vice invoqué et établi s’il provient d’une usure normale de la chose, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l’auteur, de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l’art, aux normes ou autres), d’une autre cause ;

9. Dire si une modification est intervenue depuis la vente dans l’usage du bien, ses composantes, d’éventuels travaux réalisés par les acquéreurs et les éléments d’équipement éventuellement adjoints et dire s’ils ont pu avoir une incidence ;

10. Donner les éléments techniques ou de fait permettant de dire si le ou les vices invoqués étaient visibles, lors de la vente, pour un acquéreur normalement diligent, voire connu de celui-ci ;

11. Donner les éléments techniques ou de fait permettant de dire, dans l’hypothèse où le vice aurait été caché pour l’acquéreur, si le vendeur en avait connaissance au moment de la vente ;

12. Donner les éléments techniques ou de faits permettant de dire si le vice invoqué est, ou a été, susceptible de rendre le bien vendu impropre à l’usage auquel il était destiné, ou en a diminué notablement l’usage ;

13. Décrire les travaux de remise en état nécessaires pour remédier définitivement aux désordres, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

14. Dans le cas d’impossibilité technique d’exécution desdits travaux, donner son avis sur la diminution consécutive de la valeur vénale de l’ouvrage ;

15. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la nature et le quantum des préjudices subis par la demanderesse ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 5 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [E] [N] et M. [T] [B] à la régie du tribunal au plus tard le 15 octobre 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 mars 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons Mme [E] [N] et M. [T] [B] de leur demande de provision ou de consignation ;

Déboutons les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement Mme [E] [N] et M. [T] [B] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provisoire et disons n’y avoir lieu à ordonner l’exécution au seul vu de la minute.

Le Greffier Le Président