TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

12 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00915 – N° Portalis DB22-W-B7I-SE6L

Code NAC : 54G

AFFAIRE : Syndic. de copro. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] C/ S.A.S. SOGEPROM REALISATIONS

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la société GITE IMMO, SAS dont le nom commercial est WHITE BIRD, inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° 537.848.673 et dont le siège social est [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e Isabelle PORTET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 484, avocat postulant et M^e Ludivine VERWEYEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 756, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SOGEPROM REALISATIONS, Société par actions simplifiée au capital de 40 000,00 € immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n°444 562 029 dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Baudouin DE SANTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 522, avocat postulant et M^e Catherine MAULER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 548, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du : 31 Octobre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Béatrice CRENIER, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffier, lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 31 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] a fait assigner la S.A.S. SOGEPROM REALISATIONS en référé devant le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir lever, sous astreinte, 52 réserves non levées présentes dans les parties communes de la copropriété, voir ordonner une expertise judiciaire, voir condamner la défenderesse à lui payer la somme de 8.000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice, voir condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 31 octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3], représenté par son conseil, s’en rapporte oralement aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2024 dont il résulte que la livraison des parties communes de l’ensemble immobilier dénommé « DYPTIQUE » édifié par la S.A.S. SOGEPROM REALISATIONS, maître d’ouvrage, a été faite le 22 mai 2023 en présence du syndic de la copropriété, WHITE BIRD ; que 178 réserves ont été listées ; que toutes n’ont pas été levées et que d’autres ont été déclarées dans l’année de la livraison ; qu’au terme d’un rapport de la société EXBATIM du 21 mars 2024, 52 réserves restaient à lever. Le SDC demande une expertise judiciaire pour déterminer la liste des réserves qui restent à lever, soutenant qu’au regard des dispositions des article 1642-1 et suivants du code civil, la défenderesse est tenue de lever les désordres et vices de construction notifiés par l’acquéreur dans l’année de la livraison et que l’acquéreur dispose d’un délai d’un an et un mois à compter de la livraison pour demander l’exécution de cette obligation en justice. Il demande sous astreinte la levée de dix réserves qui lui semblent incontestables, rappelant que le vendeur d’immeuble à construire est tenu de livrer un bien exempt de défaut ou de vice de construction. Il ajoute, à l’appui de sa demande de provision, que l’ensemble des désordres et le refus de la société SOGEPROM de les prendre en considération constituent un préjudice pour le syndicat des copropriétaires qui a été contraint de faire appel à la société EXBATIM pour l’assister dans ses démarches pour voir lever les réserves.

La société par actions simplifiée SOGEPROM REALISATIONS, représentée par son conseil, a signifié des conclusions par RPVA le 30 octobre 2024 dans lesquelles elle formule protestations et réserves sur la demande d’expertise, conclut au rejet de la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte au regard des contestations sérieuses qu’elle émet, conclut au rejet de la demande de provision et demande la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Elle fait valoir, en substance, qu’elle a fait procéder à la reprise de la quasi-totalité des réserves qui lui ont été dénoncées, soulignant être en droit de contester le principe de l’existence de certaines quand bien même elle aurait signé le procès-verbal de livraison et s’oppose à la demande de condamnation à en lever certaines dès lors que l’expertise a vocation à examiner de manière contradictoire les griefs allégués en demande. Elle s’oppose à la demande de dommages et intérêts provisionnels, l’estimant prématurée, contestable en son principe et en son montant. Elle soutient avoir été diligente auprès des entreprises concernées pour voir lever les réserves qu’elle considère comme mineures et insusceptibles de générer un quelconque préjudice.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et leurs observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien. »

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer sa situation probatoire.

En l’espèce, la mesure demandée est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; la prétention du demandeur n’est pas manifestement vouée à l’échec ; le demandeur, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifie, notamment par le procès-verbal de livraison et les rapports de la société EXBATIM, expert livraison VEFA, visant à faire le point sur les réserves levées, du caractère légitime de sa demande.

En conséquence, l’expertise sera ordonnée dans les conditions détaillées au dispositif.

Sur la demande de reprise des réserves sous astreinte

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige ou lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la levée de 10 réserves sous astreinte, précisant que les autres, dont la société SOGEPROM REALISATIONS prétend qu’elles ont déjà été reprises, seront examinées par l’expert qui sera nommé. Il prétend que l’obligation de la société est incontestable dès lors qu’elle est tenue de livrer un immeuble exempt de vice.

La société SOGEPROM REALISATIONS fait valoir pour chacune d’elles : soit qu’il ne s’agit pas d’une réserve, soit que le libellé n’est pas suffisamment précis pour comprendre ce que le syndicat des copropriétaires attend exactement comme reprise, soit qu’elle a fait procéder à la reprise, soit que les travaux ont été sollicités auprès de l’entreprise concernée, soit qu’une déclaration de sinistre a été faite auprès de l’assureur dommages-ouvrage qui n’a pas contesté sa garantie.

Au regard des justificatifs versés à l’appui de ces allégations, l’obligation de la société SOGEPROM REALISATIONS, dont le fondement juridique reste à vérifier, est sujette à discussion, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande.

Sur la demande de provision

S’il est constant que le juge des référés peut accorder des sommes à titre provisionnel à valoir sur des dommages et intérêts, encore faut-il que les conditions d’indemnisation ne souffrent d’aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, il appartiendra au juge du fond, au regard des conclusions de l’expert, d’apprécier si la société SOGEPROM a commis une faute dans les suites de la livraison du bien construit, générant un préjudice de jouissance pour le syndicat des copropriétaires.

En l’état, aucun élément ne permet de l’affirmer de manière incontestable.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Au stade de l’expertise, aucune des parties n’est considérée comme succombante, il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge du demandeur, le Syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder

[E] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mèl : [Courriel 7]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Versailles, avec mission de :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux [Adresse 1] et [Adresse 3] et en faire la description,

* relever et décrire les réserves, désordres, malfaçons ou non-conformités affectant l’immeuble litigieux, allégués dans l’assignation et résultant des pièces produites,

* déterminer si les réserves sont toujours présentes,

* en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons ou non-conformités sont imputables, dans quelle proportion,

* indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons ou non-conformités quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

* évaluer, notamment au vu de devis communiqués par les parties, les solutions et travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres qu’aux dommages conséquents et en chiffrer le coût,

* préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons ou non-conformités et par les solutions possibles pour y remédier,

* en cas d’urgence ou de péril reconnu par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de son choix,

* donner son avis sur les comptes présentés par les parties,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

Fixons à 4.000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versée par le syndicat des copropriétaires, au plus tard le 1er mars 2025, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction,

Précisons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 8] ) ou soit par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire de Versailles, accompagné de la copie de la présente décision,

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, service du contrôle des expertises, dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle,

Disons que l’expert devra procéder personnellement à ses opérations mais qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien d’une spécialité distincte de la sienne,

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société SOGEPROM REALISATIONS sous astreinte à lever les réserves 16, 83, 113, 139, 197, 201, 212, 247, 253 et 254,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts provisionnels,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que les dépens seront à la charge du demandeur, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3],

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Virgine DUMINY Béatrice LE BIDEAU