Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01367 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756ZP

JUGEMENT

DU : 27 Février 2025

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[I] [W]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 27 Février 2025

Jugement rendu le 27 Février 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier lors des débats et de Lucie JOIGNEAUX, greffier lors de la mise à disposition;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [I] [W], demeurant [Adresse 5]

non comparante

DÉBATS : 05 Décembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01367 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756ZP et plaidée à l’audience publique du 05 Décembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 27 Février 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2023, la SCI TRANSFAIRE a donné à bail à Mme [I] [W] un logement situé [Adresse 6], à [Adresse 7] (62200) moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 585,00 euros, payable à terme échu le 10 du mois, outre 12,00 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé conclu le 2 juin 2023, la SCI TRANSFAIRE a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A10270425855 en garantie du paiement des loyers et des charges de Mme [I] [W].

Suite au non-paiement par la locataire des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par la SCI TRANSFAIRE, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice signifié le 16 janvier 2024, fait commandement à Mme [I] [W] d’avoir à lui payer la somme de 300,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 janvier 2024, outre 88,34 euros de frais en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux loués en se prévalant des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 17 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-sur-Mer aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation du bail, par constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

l’expulsion de Mme [I] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

sa condamnation à lui payer :

* la somme de 1166,56 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2024 sur la somme de 300,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiement seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

sa condamnation en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 11 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024 où elle a été retenue.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assignée à sa personne Mme [I] [W] n’a pas comparu.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur le droit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits des bailleurs

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité”.

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur”.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par la bailleresse et de la quittance subrogative versée aux débats, il y a lieu de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la SCI TRANSFAIRE.

2. Sur la demande de paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie en outre d’une quittances subrogative signée par la SCI TRANSFAIRE le 31 juillet 2024.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties, du contrat de cautionnement, du commandement de payer, de l’assignation, de la quittance subrogative du 31 juillet 2024 produits par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que Mme [I] [W] reste devoir la somme de 1166,56 euros au titre des indemnités d’occupation, loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2024.

Il convient par conséquent de condamner Mme [I] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1166,56 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2024 sur la somme de 300,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation du 10 septembre 2024.

3. Sur la demande de résiliation et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

→ Sur la résiliation du bail

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit concernant les impayés de loyer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2024 pour la somme en principal de 300,00 euros.

Or, il ressort du relevé de compte locataire et de la quittance subrogative depuis l’origine que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2024.

→ Sur les délais de paiement

Au vu des conclusions du diagnostic social et financier, de l’augmentation de la dette locative depuis la délivrance du commandement de payer et de l’absence de la défenderesse à l’audience, il convient de considérer que cette dernière n’est pas à même de régler sa dette dans les délais légaux.

En conséquence le tribunal ne lui accorde pas de délais de paiement qui, au demeurant n’ont pas été sollicités.

→ Sur l’indemnité d’occupation

Le contrat de cautionnement VISALE stipule que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle.

La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En cas de résiliation effective du bail, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation, dont il convient de fixer le montant par référence à la valeur locative du bien augmentée des charges.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I] [W] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Eu égard à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande de ce chef.

En application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la SCI TRANSFAIRE;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mai 2023 entre la SCI TRANSFAIRE, d’une part et Mme [I] [W], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 6], à Boulogne-sur-Mer (62200) sont réunies à la date du 17 mars 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

ORDONNE à Mme [I] [W] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique  ;

CONDAMNE Mme [I] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1166,56 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2024 sur la somme de 300,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation du 10 septembre 2024.

CONDAMNE Mme [I] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant contractuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de ce chef ;

CONDAMNE Mme [I] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection