R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/05117 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75UAM

Le 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SARL FINEP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle OSMONT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et M^e Antoine ETCHEVERRY, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric BRUN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente désigné(e) en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

assisté de M. Kevin PAVY, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 14 octobre 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2022, la SARL FINEP a régularisé une promesse unilatérale de vente avec la SCI [Adresse 4] sur un immeuble sis [Adresse 2] moyennant un prix de 407.000 euros. Une indemnité d’immobilisation était fixée à 40.700 euros.

Par avenant en date du 29 novembre 2022, les parties ont reporté la date d’expiration de la promesse au 30 mars 2023 à 20 heures et fixé le prix à 357.000 euros. Elles ont par ailleurs convenu de soumettre la promesse de vente à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.

Par courriel du 4 mai 2023, la SCI Val de France a indiqué ne pas souhaiter proroger le délai du compromis.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, la société FINEP a fait assigner la SCI [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en indemnisation de son préjudice d’immobilisation.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2025, la SARL FINEP demande à la juridiction de :

Vu les articles 1103, 1304-3 du code civil,

— condamner la SCI [Adresse 4] à lui payer la somme de 40.700 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation

— condamner la SCI Val de France Centre à lui payer 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SARL FINEP soutient qu’il incombait à la SCI Val de France de justifier du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 1er décembre 2022, que cette dernière ne saurait lui opposer les défaillances de son maître d’œuvre en charge du dépôt d’un dossier, que les pièces complémentaires n’ont été adressées que le 20 mars 2023 de sorte que le permis n’a finalement été délivré que le 2 juin 2023 soit postérieurement à l’expiration du délai fixé par la promesse unilatérale de vente, qu’ainsi la défaillance de la condition est exclusivement imputable à la SCI [Adresse 4], professionnelle de l’immobilier, ayant adopté un comportement déloyal ou à tout le moins fait preuve d’une légèreté fautive, et non à l’état du bien, de sorte qu’elle est tenue au versement de l’indemnité d’occupation, que les différents avenants ont été consentis à seule fin de permettre à la SCI Val de France de déposer son dossier complet.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 11 avril 2025, la SCI [Adresse 4] demande à la juridiction de :

Vu les articles 1103 et 1304-3 du Code civil

Débouter la société FINEP de l’ensemble de ses demandes.

La condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Pour s’opposer aux prétentions adverses, la SCI [Adresse 4] fait valoir que la condition suspensive a été ajoutée par avenant du 29 novembre 2022 compte tenu de l’état dégradé du bien impliquant des travaux supplémentaires, que le dossier de demande de permis de construire a été déposé, par un cabinet d’architecte, dès le 22 novembre 2022, que les services de l’Etat ne se contentent pas des pièces limitativement énumérées au code de l’urbanisme mais ont sollicité des pièces complémentaires ; qu’elle a accompli les démarches avec sérieux et supporté des frais à ce titre.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture a été ordonnée à la date du 11 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 14 octobre 2025 et mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIF DE LA DECISION

L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » et l’article 1104 précise que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

Aux termes de l’article 1124 du code civil : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une partie, le promettant, s’engage à céder un bien déterminé dans les conditions fixées dans la promesse, si le cocontractant, bénéficiaire de la promesse, en manifeste ultérieurement la volonté.

S’il ne lève pas l’option dans les délais convenus, le bénéficiaire de la promesse est présumé avoir renoncé à son droit d’option, cette renonciation pouvant être expresse ou tacite, et le promettant n’est plus lié par les obligations souscrites, et recouvre sa liberté d’action avec des tiers. La promesse est alors frappée de caducité.

L’article 1304-3 du Code civil prévoit enfin que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 14 juin 2022 prévoyait un terme fixé au 30 décembre 2022 à vingt heures. Cette promesse ne comportait initialement aucune condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire.

Par avenant en date du 29 novembre 2022, les parties ont toutefois expressément reporté le terme de la promesse au 30 mars 2023 à vingt heures, ramené le prix de vente à la somme de 357.000 euros et convenu la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire par le bénéficiaire comme suit :

« le bénéficiaire déclare vouloir soumettre les présentes à la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire non purgé de tous recours avant le 23 mars 2023 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante :

Réhabilitation par démolition et reconstruction partielle et transformation d’un château en un établissement recevant du public d’hébergement et d’accueil de séminaire et formation.

Le permis a bien été déposé et le récépissé de dépôt est annexé.

Le délai d’instruction est de 4 mois.

Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire conforme à la législation, au plus tard le 1er décembre 2022, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition.

La présente condition vaut autorisation immédiate pour le bénéficiaire de déposer à ses frais la demande de permis de construire conformément aux dispositions applicables ».

Il sera observé que la date butoir mentionnée dans la condition pour le dépôt du permis de construire était fixée au 1er décembre 2022, soit 2 jours après la régularisation de la promesse, délai particulièrement réduit pour s’assurer du dépôt d’ un dossier complet auprès des services de la mairie et ce d’autant qu’à la date de régularisation de l’avenant ledit dossier avait d’ores et déjà été déposé.

En effet, il résulte du courrier de la Direction de l’aménagement de l’urbanisme et de l’habitat du 27 juillet 2023 que la SCI Val de France Centre a déposé sa demande de permis de construire dès le 22 novembre 2022 et que ce n’est que par courrier du 16 décembre 2023 que des pièces complémentaires ont été sollicitées.

Il s’évince en outre de ce courrier que :

— le 23 décembre 2022 le dossier accessibilité a été rejeté par la DDTM,

— le 27 décembre 2022, un avis des services techniques a été émis relevant des pièces manquantes,

des pièces complémentaires ont été réceptionnées en mairie le 24 janvier 2023,

— le 23 février 2023 a été réceptionné un avis favorable de la DDTM27 assorti de recommandations,

— le 9 mars 2023 un avis défavorable a été émis par les services techniques communautaires,

— le 20 mars 2023 les pièces nécessaires ont été réceptionnées de sorte que les services techniques communautaires ont émis un avis favorable,

— le 31 mai 2023 l’avis favorable du SDIS a été émis,

— le 2 juin 2023 le permis de construire a été délivré.

Par ailleurs, il est constant et non contesté que l’état du bien immobilier s’est dégradé suite à la régularisation de la promesse initiale, l’avenant du 29 novembre 2022 faisant état d’effondrement et de destruction d’éléments architecturaux. Cette dégradation a justifié une baisse du prix et l’ajout de la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire. La dégradation du bien était telle que l’avenant précisait que « compte tenu de l’état actuel de l’immeuble, le promettant ne peut plus garantir la sécurité de l’immeuble et son contenu ».

Enfin, et contrairement à ce que soutient la SARL FINEP aucun autre avenant n’a été régularisé entre les parties.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que si à la date du 1er décembre 2022, le dossier de demande de permis de construire déposé le 22 novembre 2022 était incomplet en ce que les différents services ont sollicité des pièces complémentaires, cette situation ne résulte pas du comportement fautif du bénéficiaire qui aurait empêché l’accomplissement de la condition mais de la nature complexe de l’opération immobilière consistant en une réhabilitation pour accueillir du public d’un immeuble en cours de dégradation importante.

Le permis de construire ayant été délivré postérieurement au 23 mars 2023, la demande de la SARL FINEP au titre de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL FINEP, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 4] les frais irrépétibles exposés afin de défendre ses intérêts. En conséquence, la SARL FINEP sera condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. De manière corrélative, la demande de la SARL FINEP au titre de ses frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL FINEP de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL FINEP à payer à la SCI Val de France la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL FINEP de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL FINEP aux dépens ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT