Minute N° 25/00298

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 17 Septembre 2025

NUMEROS : N° RG 25/00212 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76IF2

JUGE DES REFERES : Gabrielle DELCROIX, Juge

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Laura BEUGNET

GREFFIER LORS DU DELIBERE : David QUENEHEN

Débats tenus à l’audience du : 27 Août 2025

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCCF PROPERTIES venant aux droits de la SAS EUROCAP, SCI au capital de 8 800 000,00 € immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 953 539 061, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yann LEUPE, avocat au barreau de DUNKERQUE substitué par M^e Virginie DASSONNEVILLE, avocat au barreau de SAINT-OMER

DEFENDERESSE

S.A.S. INFINI PLV, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Amélie DELATTRE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER (avocat postulant) et M^e Anne DARRAS, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 septembre 2014, la société Eurocap SAS a consenti à M. [H] [K], agissant au nom et pour le compte de la société INFINI PLV en cours de constitution, un bail commercial portant sur un local commercial situé à [Localité 2], Parc d’entreprises Eurocap dans le bâtiment E2, portant le n°201, pour une durée de neuf années à compter du 15 septembre 2014 jusqu’au 14 septembre 2023, moyennant un loyer annuel hors TVA de 26 186,88 euros en principal.

Ledit bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 17 juillet 2023, pour une durée de neuf années à compter du 15 septembre 2023, moyennant un loyer annuel HT et HC de 30 293 euros payable trimestriellement et d’avance.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, la SCI SCCF Properties a fait délivrer à la SAS Infini PLV un commandement de payer la somme en principal de 55 677,86 euros au titre des loyers et charges impayées, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail du 11 septembre 2014.

Invoquant l’absence de paiement des sommes dues dans le mois suivant ce commandement de payer, la SCI SCCF Properties a, par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, fait assigner en référé la SAS Infini PLV devant le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— juger acquise la clause résolutoire stipulée au bail en date du 11 septembre 2014 ayant fait l’objet d’un renouvellement en date du 17 juillet 2023 consenti par la SCI SCCF Properties à la société Infini PLV pour la cellule n°E201 d’une surface de 550m2 au sein d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 3] ;

— Constater, en conséquence, que le bail est résilié depuis le 10 août 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de la société Infini Plv et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard ;

— Juger que le commissaire de justice pourra obtenir le concours de la force publique et le cas échéant d’un serrurier pour procéder à l’expulsion ;

— Condamner provisionnellement la société Infini Plv à payer à la société SCCF Properties les sommes suivantes :

79 178,06 euros au titre des loyers et charges arrêtés au deuxième trimestre 2025 ;11 359,88 euros hors taxes correspondant au loyer trimestriel majoré de 50%, par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux ;- Condamner la société Infini Plv à lui payer une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Infini Plv aux entiers dépens.

A l’audience du 27 août 2025, elle sollicite le bénéfice de son assignation, sauf s’agissant de la demande en condamnation de la société Infini Plv au paiement provisionnel des loyers et charges, dont elle actualise le montant à la somme de 56 961,58 euros au titre des loyers et charges dus au jour de l’audience.

Au soutien de ses demandes formée sur le fondement de l’article L.145-41 du code de commerce, elle invoque la délivrance d’un commandement de payer le 10 juillet 2024 à la société Infini Plv visant la clause résolutoire et rappelant expressément le délai d’un mois pour payer, demeuré infructueux.

Elle précise à l’audience que la locataire n’a procédé qu’à un unique règlement et conteste les autres règlements invoqués par la défenderesse.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 août 2025, soutenues oralement lors de l’audience, la société Infini Plv demande au juge des référés de :

A titre principal :

— déclarer irrecevables et mal fondées l’ensemble des demandes formulées par la SCCF Properties sur le fondement de l’article L.145-41 du code de commerce ;

— débouter la SCCF Properties de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire :

— Lui accorder un délai de deux ans pour satisfaire aux causes du commandement délivré à la requête de la société SCCF Properties le 10 juillet 2024 ;

— Suspendre en conséquence la réalisation et les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement en cause ;

A titre infiniment subsidiaire :

— dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de la fixation d’une indemnité d’occupation égale à plus de trois fois le loyer mensuel actuel ;

— rejeter l’ensemble des demandes fins et prétentions de SCCF Properties ;

— Accorder à Infini Plv un délai de 8 mois pour libérer les lieux ;

— fixer une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel actuel soit 7 920,48 € HT ;

En tout état de cause :

— dire que SCCF Properties ne démontre pas la réalisation de la créance de 79 178,06 euros TTC invoquée ;

— rejeter la demande de la SCCF Properties visant à la condamnation de la société Infini Plv au paiement de la somme de 79 178,06 euros TTC, à défaut lui accorder un délai de deux ans pour régler la somme qui serait due par elle ;

— rejeter toutes autres demandes fins et prétentions de SCCF Properties ;

— Condamner la SCCF Properties à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCCF Properties aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de la SCCF Properties, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, qu’elles se heurtent à plusieurs contestations sérieuses ; qu’en application des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la validité d’un commandement de payer est soumise à plusieurs conditions ; qu’en l’espèce, le commandement est irrégulier aux motifs qu’il fait référence au bail commercial signé le 11 septembre 2014 qui n’est plus en vigueur ; qu’il mentionne deux délais différents, à savoir un délai d’un mois pour payer et la nécessité de payer immédiatement ; et enfin, qu’il mentionne successivement les articles L.145-41 et L145-17 du code de commerce, ce qui n’a pas permis à la locataire de connaître les intentions du bailleur. Elle ajoute que la demanderesse a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, en s’abstenant de prendre en compte plusieurs règlements effectués et en se fondant sur un commandement de payer mentionnant un bail commercial expiré, délivré plus d’un an auparavant et sans l’informer de la procédure.

Au soutien de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formées à titre subsidiaire, elle invoque sa bonne foi et explique qu’elle a rencontré des difficultés passagères de trésorerie ; qu’elle a mis en place des mesures lui permettant d’y faire face ; qu’elle a procédé au règlement de quatre trimestres en 6 mois, dont elle justifie en communiquant ses relevés bancaires.

Pour s’opposer à la demande de fixation d’une indemnité d’occupation supérieure à trois fois le montant du loyer actuel, elle invoque que ce montant n’est pas prévu contractuellement et que la clause du contrat prévoyant une indemnité d’occupation est assimilable à une clause pénale, susceptible d’être considérée comme manifestement excessive et de faire l’objet d’une réduction, de sorte que la demande de la SCCF Properties se heurte à une contestation sérieuse.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail :

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Si le juge des référés du tribunal judiciaire est compétent pour constater l’acquisition de plein droit d’une clause résolutoire, c’est à la condition qu’elle ne se heurte pas à une contestation sérieuse.

Il appartient au juge des référés d’apprécier si la contestation opposée par la locataire est susceptible de constituer une contestation sérieuse ou non au regard des éléments de fait.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer la somme de 55 677,86 euros au titre des loyers et charges impayées.

S’il n’est pas contesté que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement payées dans le délai d’un mois, la locataire oppose en revanche une contestation tenant à l’irrégularité du commandement de payer.

Il ressort des pièces produites aux débats qu’un premier bail, conclu le 11 septembre 2014 entre la société Eurocap SAS et M. [K] agissant au nom et pour le compte de la société INFINI PLV en cours de constitution, a expiré le 14 septembre 2023, et qu’un acte de renouvellement de bail a été conclu entre les mêmes parties le 17 juillet 2023.

Or, dans le commandement de payer du 10 juillet 2024 invoqué par la bailleresse, il est précisé que cette dernière agit en vertu des dispositions contractuelles du bail commercial sous seing privé du 11 septembre 2024, lequel était expiré à la date dudit commandement, étant également relevé que la bailleresse sollicite de la présente juridiction qu’elle juge acquise la clause résolutoire stipulée au bail du 11 septembre 2014. Le commandement comporte en outre la reproduction de la clause résolutoire énoncée à l’article 13 du bail expiré du 11 septembre 2024, alors qu’ainsi que le souligne la locataire, le nouveau bail conclu le 17 novembre 2023, contient une clause résolutoire énoncée à l’article 17.

Par ailleurs, la société Infini Plv soutient que le commandement est irrégulier au motif qu’il mentionne deux délais distincts, de nature à créer une confusion sur les intentions du bailleur.

Le commandement de payer comporte successivement une mention surlignée en gras, suivie des sommes réclamées, rédigée en ces termes : « Je vous fais commandement de payer immédiatement ENTRE MES MAINS les sommes ci-après énumérées (…) », puis au troisième paragraphe suivant, une mention non surlignée en gras indiquant « Je vous rappelle que dans le cadre du bail écrit, le requérant entend se prévaloir, sous réserve de dénonciation aux créanciers nantis sur le fonds et par application de l’article L. 143-2 du code de commerce, de la cause résolutoire insérée dans le bail prévoyant la résiliation de celui-ci en cas précis de non-paiement des loyers et charges à leur échéance normale et UN MOIS après un commandement de payer demeuré infructueux, la clause résolutoire du bail étant ainsi rédigée (…) ».

La mention, au sein du commandement de payer les loyers et charges, d’un bail expiré, la reproduction de la clause résolutoire d’un bail expiré, et l’indication de deux délais différents pour payer les sommes réclamées, constituent des contestations sérieuses en ce qu’elles sont susceptibles d’affecter la validité du commandement de payer, qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Ces contestations sérieuses font obstacle à la demande présentée par la SCCF Properties tendant à voir constater l’acquisition de la cause résolutoire et à ordonner l’expulsion de la locataire de sorte qu’il convient de dire n’y avoir lieu à référé de ces chefs.

Sur la demande de paiement provisionnel des loyers :

En vertu de l’article 1728 du même code, dans un contrat de bail, le preneur est tenu d’une obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, la SCCF Properties sollicite le paiement à titre provisionnel d’une somme de 56 961,58 euros au titre des loyers et charges dus, 3ème trimestre 2025 inclus.

Elle verse aux débats un décompte détaillé des sommes réclamées, sur lequel est inscrit, au crédit du compte de la locataire, un unique règlement réalisé le 14 août 2025 pour un montant de 10 887,90 euros.

Pour contester le montant de la somme réclamée, la locataire produit ses relevés bancaires, justifiant des règlements suivants :

—  11 328,58 euros le 14 mai 2025 (24/12/25)

—  11 748,27 euros le 21 novembre 2024 (24/09/028)

—  11 328,58 euros le 25 juin 2025 (25/02/022)

—  10 887,90 euros le 14 août 2025 (23/10/032)

Total : 45 293,34 euros

Les versements réalisés les 14 mai 2025, 21 novembre 2024 et 25 juin 2025, justifiés par la locataire et représentant un montant total de 34 405,43 euros, n’apparaissent pas sur le décompte produit par la bailleresse au crédit de la locataire.

Si la société SCCF Properties conteste la réalité de ces règlements, la locataire rapporte la preuve des règlements effectués au moyen de ses relevés bancaires, sans que la bailleresse n’apporte d’éléments démontrant que ces règlements ont été pris en compte dans le calcul des sommes réclamées.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le caractère non sérieusement contestable de la dette dont il est sollicité le paiement s’élève à 22 556,15 euros.

Par conséquent, la société Infini Plv sera condamnée à régler à la SCCF Properties, à titre provisionnel, la somme de 22 556,15 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 27 août 2025.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, la société Infini Plv justifiant de la réalisation de plusieurs règlements permettant de régler le loyer courant, et en l’absence d’éléments permettant d’apprécier les besoins du créancier, il convient d’autoriser la société Infini Plv à s’acquitter de la somme de 22 556,15 euros mise à sa charge par 12 mensualités égales, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 5 de chaque mois et la première mensualité étant due le mois suivant la date de la présente ordonnance, étant précisé que l’absence ou le retard de paiement d’une seule échéance entraînera l’exigibilité de la totalité de la somme restant due.

Sur les dépens :

Il convient de condamner la société Infini Plv aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il apparaît équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et par conséquent, de rejeter les demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par la SCCF Properties tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail ;

REJETTE en conséquence la demande tendant à voir ordonner l’expulsion de la société Infini Plv des lieux loués, ainsi que la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE à titre provisionnel la société Infini Plv à payer à la société SCCF Properties la somme de 22 556,15 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 27 août 2025 ;

ACCORDE à la société Infini Plv un délai de 12 mois pour s’acquitter de cette somme au moyen de douze mensualités égales, dues au plus tard le 5 de chaque mois, la première mensualité étant due le 5 du mois suivant la date de signification de la présente ordonnance ;

DIT que le défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que l’intégralité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;

CONDAMNE la société Infini Plv aux dépens de la présente instance ;

REJETTE les demandes formées par la SCCF Properties et par la société Infini Plv au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES