Tribunal Judiciaire

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N° RG 26/00237 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76O66

JUGEMENT

DU : 23 Avril 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 2] [K]

C/

[F] [A]

[S] [W] épouse [A]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 23 Avril 2026

Jugement rendu le 23 Avril 2026 par Lisa CHANAVAT, juge, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] (représenté par son syndic, la SAS SOGES – AGENCE [V]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

ayant pour avocat M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e François WECXSTEEEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [Z] [A]

né le 05 Février 1957 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5]

non comparant

Mme [S] [W] épouse [A]

née le 02 Novembre 1958 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 6]

non comparante

DÉBATS : 05 Mars 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 26/00237 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76O66 et plaidée à l’audience publique du 05 Mars 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 23 Avril 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [S] [A] et Monsieur [F] [A] sont propriétaires d’un appartement (lot n°17) et d’un cellier (lot n°18) au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5].

Par lettres recommandées avec accusé de réception datées du 30 avril 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5], a mis en demeure Madame [S] [A] et Monsieur [F] [A] d’avoir à lui régler, sous un mois, la somme de 5 685,01 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS Soges – Agence [V], a assigné Madame [S] [A] et Monsieur [F] [A] devant le juge du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour demander, au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

condamner solidairement Madame [S] [A] et Monsieur [F] [A] au paiement de la somme de 5 837,47 euros selon décompte arrêté au 8 août 2025, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ; condamner solidairement Madame [S] [A] et Monsieur [F] [A] au paiement de la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice distinct causé au syndicat des propriétaires par le défaut de paiement ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; condamner solidairement Madame [S] [A] et Monsieur [F] [A] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement Madame [S] [A] et Monsieur [F] [A] aux entiers frais et dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 mars 2026, où elle a été retenue.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son conseil, maintient ses demandes formulées dans son acte introductif d’instance, valant conclusions.

Madame [S] [A] et Monsieur [F] [A], régulièrement cités à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de cette même loi énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] verse au débat :

un relevé de propriété ; un règlement de copropriété ; un procès-verbal d’assemblée générale du 13 septembre 2022 valant notamment approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2020 pour la somme de 64 525,70 euros, des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2021 pour un montant de 65 047,70 euros, du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 à hauteur de 90 000 euros, du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 pour un montant de 90 000 euros et fixation du fonds ALUR à 5% du budget prévisionnel ; le contrat de syndic prenant effet au 1er septembre 2022 pour une durée de trois ans et neuf mois, soit jusqu’au 1er juin 2026, et prévoyant les frais de recouvrement suivants : mise en demeure par LRAR : 30 euros HT ; relance après mise en demeure : 20 euros HT ; constitution et suivi d’un dossier transmis à l’avocat : 120 euros HT ; – les mises en demeure du 30 avril 2025 ;

des appels de fonds, des bordereaux d’apurement ; une situation de compte au 8 août 2025 ; un jugement d’adjudication ; demande de renseignements en date du 30 novembre 2023.

En l’espèce, l’article 5 du règlement de copropriété stipule « Les différents locaux du groupe d’immeubles comportent des parties divises et des parties communes générales et spéciales (…) selon qu’ils donnent lieu à l’exercice, à titre privatif ou à titre collectif, d’un droit de propriété ».

De plus, les articles 6 et 11 indiquent le nombre de tantième de chaque lot concernant les charges communes générales et les charges communes spéciales. Pour autant, la part de charges spéciales impartie aux lots de Madame [S] [A] et Monsieur [F] [A] n’est pas précisée.

En outre, il apparait dans les appels de fonds que des charges communes tant générales que spéciales sont facturées au copropriétaire.

Or, force est de constater que les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires ne font pas état de cette distinction entre charges communes générales et spéciales, de sorte qu’il est impossible de vérifier le montant des charges de copropriété réellement dû par les copropriétaires. Par voie de suite, le montant des frais de recouvrement ne peut être considéré comme justifié.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sera débouté de sa demande en paiement.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la capitalisation annuelle des intérêts.

Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur ne démontre pas l’existence d’un préjudice et n’apporte aucun élément pouvant caractériser la mauvaise foi du défendeur.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], partie perdante, sera donc condamné au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité de Boulogne-sur-Mer, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sise [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] de sa demande de condamnation de Madame [S] [A] et Monsieur [F] [A] au paiement solidaire de la somme de 5837,47 euros selon décompte arrêté au 8 août 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner la capitalisation annuelle des intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge,