Tribunal Judiciaire de Boulogne-sur-Mer, Bsm contentieux<10 000eur, 13 mai 2026, n° 25/00923

TJ Boulogne-sur-Mer 13 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Boulogne-sur-Mer, bsm cont.<10 000eur, 13 mai 2026, n° 25/00923
Numéro(s) :	25/00923
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	11 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Elodie ALTAZIN

Texte intégral

Tribunal Judiciaire

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

N° RG 25/00923 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76ISC

JUGEMENT

DU : 13 Mai 2026

[U] [D]

E.P.I.C. PAS DE [Localité 2] HABITAT

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 13 Mai 2026

Jugement rendu le 13 Mai 2026 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX greffière lors des débats et de Mathilde BLERVAQUE, greffier lors de la mise à disposition ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [U] [D]

né le 11 Décembre 1963 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Elodie ALTAZIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e William MAC KENNA, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 62160-2024-004054 du 17/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

ET :

DÉFENDEUR(S)

E.P.I.C. PAS DE [Localité 2] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Mme [O] [P], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

DÉBATS : 26 mars 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00923 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76ISC et plaidée à l’audience publique du 26 mars 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 13 Mai 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 février 2023, l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial (E.P.I.C) [Adresse 5], OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (O.P.H) (ci-après désigné « l’E.P.I.C ») a donné à bail à Monsieur [U] [D] une maison située [Adresse 6] ([Adresse 7]) à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 293, 79 euros et 28, 68 euros de provisions sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 15 février 2023 ainsi qu’un état des lieux de sortie le 7 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, Monsieur [U] [D] a fait assigner l’E.P.I.C devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins notamment de solliciter la nullité du contrat de bail.

A l’audience du 26 mars 2026, Monsieur [U] [D], représenté par son conseil, se réfère oralement à ses écritures et sollicite de :

Dire et juger Monsieur [U] [D] bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Prononcer la nullité du contrat de bail conclu entre l’E.P.I.C et Monsieur [U] [D] le 6 février 2023 ; Condamner l’E.P.I.C à restituer à Monsieur [U] [D] la somme de 3 149, 52 euros au titre des loyers et provisions sur charges perçues à tort entre le 10 février 2023 et le 31 janvier 2024 ;Condamner l’E.P.I.C à verser à Monsieur [U] [D] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner l’E.P.I.C au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Au soutien de sa demande en nullité du contrat de bail, Monsieur [U] [D] fait valoir, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1128, 1719 et 1178 du code civil, que le contrat de bail conclu entre les parties a un objet illicite dans la mesure où il porte sur un logement indécent et insalubre dans lequel il n’a jamais pu y résider. A cet égard, il précise que les désordres existaient au moment de la délivrance du logement et que des travaux de remise en état vont prochainement avoir lieu. En réponse à l’E.P.I.C, Monsieur [U] [D] précise que sa demande en nullité ne repose pas sur un vice du consentement mais bien sur l’illicéité de l’objet du contrat du bail.

Concernant sa demande de restitution des loyers et provisions sur charges, Monsieur [U] [D] explique, en se fondant sur l’alinéa 2 de l’article 1178 du code civil, que dans la mesure où le contrat de bail doit être annulé, les parties doivent être remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion du bail. Ainsi, il en conclut qu’il est en droit de solliciter la restitution des loyers et provisions sur charges perçus à tort par l’E.P.I.C du 10 février 2023 au 31 janvier 2024, date qui correspond à la restitution effective du logement.

A cette même audience, l’E.P.I.C, représenté, se réfère oralement à ses écritures et sollicite de :

In limine litis et avant toute défense au fond, débouter Monsieur [U] [D] de sa demande en nullité du contrat de bail conclu le 06 février 2023 ; Dire et juger que le logement n’était pas indécent lors de la prise à bail le 06 février 2023 ;Dire et juger que l’E.P.I.C n’a pas failli dans l’exécution de ses obligations ;Dire et juger que Monsieur [D] n’apporte pas la preuve de ses prétentions ;Débouter Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions à l’égard de l’E.P.I.C ; Débouter Monsieur [D] de sa demande de condamnation aux entiers frais et dépens de l’instance ;Condamner Monsieur [D] à indemniser l’E.P.I.C à hauteur de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant la demande de nullité du contrat, l’E.P.I.C fait valoir que l’objet du contrat de bail n’était pas illicite dans la mesure où Monsieur [D] a signé un contrat de bail portant sur la location d’un bien qu’il a visité et pour lequel il a accepté le règlement d’un loyer fixé à l’avance dont il a eu connaissance. Ainsi, il en conclut que l’objet même du contrat ne présentait pas d’objet illicite puisque son but n’était pas contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs. A cet égard, il précise en outre que l’indécence d’un logement, qu’il conteste, ne saurait être considérée comme rendant l’objet du contrat de bail illicite.

L’E.P.I.C précise en outre que le logement loué n’était pas indécent et que Monsieur [D], en adoptant un comportement attentiste, a largement contribué à la dégradation de ce dernier. S’agissant de la demande en restitution des loyers et provisions sur charges, l’E.P.I.C fait valoir qu’il ne saurait être fait droit à cette demande dans la mesure où l’objet du contrat était licite et le logement décent lors de la prise à bail.

Pour un plus ample exposé de la procédure et des prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures visées par le greffier.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger» ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

Sur la demande de nullité du contrat de bail

Il résulte de l’article 1128 du code civil que « Sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain ».

De plus, il résulte de l’alinéa 1 de l’article 1178 du même code qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul.

En outre, les deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée édictent que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » et que « les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage d’habitation principale ».

L’article 20-1 de ladite loi dispose en outre que : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. A défaut de mise en conformité effectuée dans les conditions précitées, le juge peut réduire le montant du loyer ».

En l’espèce, Monsieur [D] fonde sa demande de nullité sur le fait qu’en violation des dispositions légales définissant le logement décent, le logement qui lui a été loué par l’E.P.I.C aux termes du bail susvisé ne présentait pas les caractéristiques nécessaires pour être qualifié comme tel. Aussi, il sollicite le prononcé de la nullité sur le fondement de l’article 1178 du code civil.

Pour autant, il y a lieu souligner qu’il faut faire une distinction entre l’éventuelle méconnaissance d’une obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur, prévue par la loi de 1989 (sanctionnée par la mise en conformité des lieux loués ou encore la résolution judiciaire du contrat) et entre la violation de l’une des conditions essentielles à la formation de la convention, à savoir l’objet du bail, le logement (sanctionnée par la nullité du contrat).

Or, en l’espèce, l’objet du bail existe bien et n’en reste pas moins licite dans la mesure où il porte sur la location d’un logement. En outre, ni le consentement des parties ni leur capacité de contracter n’ont été remis en cause.

En conséquence, dans la mesure où il apparaît que l’ensemble des conditions liées à la validité du contrat sont remplies, la demande en nullité dudit contrat de bail, formée sur le fondement de l’objet illicite, doit être rejetée.

Sur la demande en restitution des loyers et provisions sur charges

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

En l’espèce, Monsieur [U] [D] fonde sa demande de restitution des loyers et provisions sur charges – non pas sur le caractère indécent du logement – mais sur la nullité du contrat de bail reposant sur l’illicéité de son objet.

Or, dans la mesure où la nullité dudit contrat de bail n’a pas été reconnue, la demande en restitution ne peut prospérer.

Par conséquent, Monsieur [U] [D] sera débouté de sa demande de restitution des loyers et provisions sur charges.

A titre surabondant, il sera souligné qu’vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, seule une mise en conformité de l’état du logement ou une réduction du loyer aurait pu être sollicitée par Monsieur [U] [D] au titre d’un logement indécent.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [U] [D], condamné aux dépens, devra payer à l’E.P.I.C, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros et sera débouté de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTE Monsieur [U] [D] de sa demande en nullité du contrat de bail en date du 06 février 2023 et portant sur un logement situé [Adresse 6] [Localité 6] à [Localité 5] ;

DEBOUTE Monsieur [U] [D] de sa demande en restitution des loyers et provisions sur charges perçus par l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial PAS DE [Localité 2] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT entre le 10 février 2023 et le 31 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [D] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [U] [D] à payer à l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial PAS DE [Localité 2] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [U] [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION