Tribunal Judiciaire

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Minute :

N° RG 25/00980 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76JCG

JUGEMENT DU : 09 Avril 2026

S.A.S. SAS IMMOBILIERE [H]

C/

[Q] [A]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

Jugement rendu le 09 Avril 2026 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. SAS IMMOBILIERE [H], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

M. [Q] [A], demeurant [Adresse 4]

Comparant

DÉBATS : 12 Février 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00980 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76JCG et plaidée à l’audience publique du 12 Février 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 09 Avril 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 23 septembre 2019 la Sas Immobilière [H] a donné à bail à compter du même jour à M. [Q] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 600,00 euros, payable entre le 1er et le 5 de chaque mois, outre 70,00 euros de provision sur charges.

En présence de loyers demeurés impayés, par acte de commissaire de justice notifié le 15 novembre 2024, la Sas Immobilière [H] a fait commandement au locataire d’avoir à lui payer la somme de 2413,99 euros au titre des loyers impayés au 1er novembre 2024 outre 141,70 euros de frais.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juillet 2025, la Sas Immobilière [H] a fait citer M. [Q] [A] devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 3], au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1732 du code civil, aux fins de l’entendre condamner à lui payer :

— la somme de 2413,99 euros en règlement des loyers et charges dus au 15 novembre 2024, date de sortie des lieux, avec intérêts de droit à compter de chacune des échéances impayées ;

— la somme de 16.620,82 euros, correspondant au coût de remise en état du logement, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— la somme de 2500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— tous les frais et dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

Elle expose que M. [Q] [A] a quitté les lieux le 15 novembre 2024 en laissant impayé un arriéré de loyers et en restituant un logement dans un état de saleté et de dégradations important, constaté par le constat d’état des lieux de sortie, dressé contradictoirement à cette même date.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 06 novembre 2025 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 12 février 2026 où elle a été retenue.

La Sas Immobilière [H], représentée par son conseil a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 4431,45 euros arrêtée au 15 novembre 2024.

Répondant aux moyens qui lui sont opposés par le défendeur, elle précise que le bailleur a la possibilité de justifier le calcul et le détail des charges locatives, à tout moment dans la limite du délai de prescription, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ce qu’elle fait aujourd’hui par la production des pièces qu’elle verse aux débats ; Qu’il résulte par ailleurs de l’état des lieux de sortie que le logement a été rendu dégradé, affecté d’un dégât des eaux qui ne lui a pas été déclaré et dont le locataire s’est reconnu responsable en informant par écrit sa bailleresse qu’il était dans l’impossibilité de remettre en état le logement et en l’invitant à lui transmettre la facture relative aux interventions nécessaires pour remédier aux désordres ; Qu’en outre M. [Q] [A] est de mauvaise foi en cherchant à occulter l’ensemble de ses manquements sur de prétendus dysfonctionnement de la chaudière, alors que celle-ci n’était pas vétuste et que l’origine du défaut d’eau chaude constaté se trouvait dans l’entartrage du flexible de douche ; Qu’enfin s’agissant de la présence alléguée de cafards et de nuisibles dans les parties communes, elle résulte des travaux réalisés dans la [Adresse 6] et qu’elle a immédiatement fait intervenir le service hygiène de la ville qui a procédé à une éradication de ces derniers.

M. [Q] [A] , comparant en personne, se référant oralement à ses écritures, demande au tribunal de :

— constater les manquements du bailleur à ses obligations légales ;

— dire et juger le logement non conforme aux critères de décence ;

— réduire ou écarter les sommes réclamées au titre des loyers et réparations ;

— ordonner une expertise judiciaire contradictoire ;

— accorder une réduction de loyer selon l’appréciation du tribunal ;

— rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— mettre les dépens à la charge du bailleur.

Il expose que le début des pannes affectant la chaudière en 2023 correspond aux premières apparitions des nuisibles dans son logement générant de nombreuses interventions du réparateur qui en fit état au bailleur ; que par ailleurs la porte d’entrée de l’immeuble était défectueuse permettant l’intrusion de squatteurs et qu’enfin il a été victime d’un dégât des eaux.

M. [Q] [A] soutient en conséquence que son logement ne répondait pas aux critères de décence ce qui constitue un manquement aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; que la chaudière étant vétuste et reconnue obsolète il a subi une absence prolongée d’eau chaude et de chauffage ; que l’état des lieux est incomplet et n’est pas contradictoire et que l’évaluation des dégradations est excessive ; que le tout justifie une réduction de son loyer en application de l’article 1721 du code civil.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens des parties aux écritures déposées par celles-ci.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail du 23 septembre 2019, le commandement de payer du 15 novembre 2024 comprenant un arrêté de compte à cette même date dont le montant n’est pas contesté par le preneur.

En conséquence M. [Q] [A] sera condamné au paiement de la somme de 2413,99 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 novembre 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande en paiement des dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

De manière pratique les dégradations seront établies par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu’il puisse se prévaloir de l’une des causes exonératoires précitées.

Par ailleurs la production de devis par le bailleur est suffisante pour justifier du cout des travaux de remise en état des lieux loués.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce au soutien de sa demande le bailleur produit un constat d’état des lieux d’entrée, sommaire, daté du 23 septembre 2019, signé de M. [Q] [A] , qui ne signale rien de particulier et un constat d’état des lieux de sortie, plus circonstancié, établi contradictoirement par acte de commissaire de justice le 15 novembre 2024, faisant état, comme dégradations :

— des grilles en partie supérieure des radiateurs de chauffage central, légèrement enfoncées ;

— la tapisserie murale de la pièce principale arrachée en plusieurs endroits avec de nombreuses traces de scellement ;

— des taches et des traces sur les murs en fibre de verre de la première chambre et dans une pièce servant de placard ;

— des taches et des traces sur les murs en fibre de verre de la deuxième chambre ;

— un sol sale et taché, les murs marqués et tachés en partie basse, sur la gauche, le linoléum fortement marqué avec des traces d’excrément de rongeur dans la troisième chambre ;

— d’importantes auréoles et traces noirâtres d’humidité et de moisissures sur le plafond de la salle de bains résultant d’un dégât des eaux, des éléments d’équipements piqués, une étagère arrachée et manquante ;

— le sol fortement marqué et taché dans les WC ;

— la pièce de la cuisine globalement sale, tachée et marquée dont les éléments d’équipement sont vieux, totalement défraichis et vétustes, les plaques de cuisson et la hotte aspirante très sales et crasseuses, avec également des excréments de souris ;

— la présence de divers mobiliers, une vielle cafetière et de vieux meubles de cuisine abandonnés.

Au titre du cout des réparations des dégradations locatives, le bailleur produit :

— un devis des Ets Grenier Nettoyage, de démontage des meubles se situant dans la cuisine et la salle de bains, le ramassage du reste des encombrants, la vérification derrière les radiateurs et la mise en déchetterie des meubles, pour un montant de 200,00 euros HT, soit 240,00 euros TTC.

Ce poste rendu nécessaire notamment par l’abandon de divers mobiliers appartenant à M. [Q] [A] dans le logement est validé.

— un devis des Ets Boulogne-Décoration-Revêtement-Peinture, de remise en état complète du logement d’un montant de 11.918,50 euros.

Cette remise en état complète du logement ne peut être laissée entièrement à la charge du locataire sortant. En effet elle comprend notamment la fourniture et la pose de 75m2 d’un revêtement PVC sans qu’il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie qu’un tel changement complet soit imputable à des dégradations locatives, d’autant qu’aucune des trois chambres du logement ne figurent dans l’état des lieux d’entrée. La même observation s’impose au titre de la réfection complète de toutes les pièces en ce compris celles ne figurant pas dans le premier constat.

En conséquence le tribunal laisse à la charge de chacune des parties la moitié ce poste de réclamation, lequel est en conséquence validé à hauteur de la somme de 5415,50 x 10% = 5907,05 euros TTC.

— un devis de la société Engie Home Services d’un montant de 3782,32 euros relatif au remplacement de la chaudière murale du logement.

A ce titre l’état des lieux d’entrée est totalement muet sur cet éléments d’équipement. L’état des lieux de sortie comprend une photographie d’un équipement manifestement vétuste, sans autre commentaire particulier qui soit distinct de l’aspect général des éléments de cuisine.

Il résulte par ailleurs des nombreux mails produits par le défendeur que depuis le 08 août 2023 la chaudière ne fonctionne plus ou mal et que se posait déjà la question de son remplacement.

Dans ce contexte le remplacement complet de cet élément d’équipement, vétuste, ne peut être imputé au locataire au bout de quatre années d’occupation.

En conséquence ce poste de réclamation est rejeté.

— un devis des Ets Iccsere Des Trois Pays d’un montant de 680,00 euros TTC relatif au démontage des éléments d’équipements de la cuisine, de la salle de bains et des WC.

Ce devis est validé au seul titre des éléments de cuisine, pour un montant de 250,00 euros, les autres postes relatifs aux équipements de la salle de bains et des WC n’étant pas justifiés au regard des observations reprises dans le constat d’état des lieux de sortie.

En conséquence, au titre des réparations locatives, M. [Q] [A] sera condamné au paiement de la somme de 240,00 + 5907,05 + 250 = 6397,05 euros.

Sur la réduction du taux du loyer pour logement ne répondant pas aux critères de décence :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa version applicable à la présente espèce, et qui doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…)

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois du logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. (…)

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. (…)

Les textes sur la « décence » des logements ont un caractère d’ordre public. L’obligation de décence s’impose au bailleur sans dérogation possible et l’absence de réserve lors de l’entrée dans les lieux n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent et de l’entretenir en état de servir à l’usage d’habitation.

En cas de violation de cette obligation, le bailleur peut être condamné à des dommages et intérêts sanctionnant les troubles de jouissance subis par le locataire (CA [Localité 4], 10 mars 2005) ou voir sa responsabilité engagée si le mauvais état du logement entraîne des répercussions sur son état de santé (Cass. 3e civ., 19 janv. 2005).

La décence du logement s’apprécie au moment de la délivrance de celui-ci.

Par ailleurs il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce M. [Q] [A] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu’au moment de la prise de possession du logement donné à bail celui-ci ne remplissait pas les critères de décence exigés par les textes précités.

Par ailleurs ce n’est qu’à l’occasion des travaux effectués sur la chaudière, en cours de bail que la présence de cafards a été détectée à l’intérieur de celle-ci au mois d’août 2023 tel que cela résulte du mail adressé par le réparateur au bailleur le 09 août 2023, produit par le défendeur.

Par un nouveau message électronique du 10 juin 2024, ce même technicien informait le bailleur que les nuisibles étaient toujours présents, ce dont s’étonnait la Sas Immobilière [H] auprès de son locataire, par mail du même jour, lui reprochant de ne pas l’en avoir informé.

Enfin l’état des lieux de sortie révèle la présence d’excréments de souris sur des éléments d’équipements de la cuisine, eux-mêmes sales et encrassés.

Il en résulte que non seulement aucun manquement aux critères de décence ne peut être imputé au bailleur au moment de l’entrée dans les lieux du locataire mais encore qu’aucune faute ne peut lui être reprochée pendant l’exécution du bail.

En conséquence la demande en réduction du taux du loyer formulée par M. [Q] [A] est rejetée.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [Q] [A] succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formulée par de ce chef par la Sas Immobilière [H] est en conséquence rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la Sas Immobilière [H] recevable en ses demandes ;

CONDAMNE M. [Q] [A] à payer à la Sas Immobilière [H] la somme de 2413,99 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 novembre 2024, avec intérêts légaux à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE M. [Q] [A] à payer à la Sas Immobilière [H] la somme de 6397,05 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts légaux à compter de la date du présent jugement ;

REJETTE la demande de M. [Q] [A] en réduction du taux du loyer pour logement ne répondant pas aux critères de décence et l’en déboute ;

CONDAMNE M. [Q] [A] aux dépens ;

REJETTE la demande en paiement de la Sas Immobilière [H] de la somme de 2500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,