REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00243 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HDNS

N° minute : 25/00413

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIDIA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean François BOGUE avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Manon VIALLE, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [S] [L] épouse [F]

née le 27 Avril 1971 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : M^me DIBANDJO LANGUE, Juge placée selon ordonnance du 04 novembre 2025 de la première présidente de la Cour d’Appel de [Localité 5]

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Novembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

copies délivrées le 17 DECEMBRE 2025 à :

S.A. LOGIDIA

Madame [S] [L] épouse [F]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 DECEMBRE 2025 à :

S.A. LOGIDIA

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 03 juin 2015, à effet au 09 juin 2015, la SA LOGIDIA a donné à bail à Madame [S] [F] née [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 324,43 euros hors charges.

La SA LOGIDIA a fait délivrer le 28 février 2025 à Madame [S] [F] née [L] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 695,54 euros, et de fournir les justificatifs de la souscription d’une assurance habitation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 28 février 2025, la SA LOGIDIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 6 juin 2025, la SA LOGIDIA a attrait Madame [S] [F] née [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, aux fins :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle ;d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [F] née [L] ;de condamner Madame [S] [F] née [L] au paiement des sommes suivantes :

2121,98 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;400 euros à titre de dommages et intérêts ;350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

La SA LOGIDIA a notifié l’assignation à la préfecture de l’Ain par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 12 juin 2025.

Une première audience s’est tenue le 04 septembre 2025 et le dossier a été renvoyé à l’audience du 02 octobre 2025 pour permettre à Madame [S] [F] née [L] de justifier de la reprise du paiement du loyer courant et de fournir les justificatifs de la souscription d’une assurance habitation.

Le dossier, appelé à l’audience du 02 octobre 2025, a de nouveau été renvoyé à l’audience du 06 novembre 2025, aux mêmes fins, outre actualisation de la dette.

Le dossier a été retenu à l’audience du 6 novembre 2025.

La SA LOGIDIA, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 5071,68 euros à la date du 30 septembre 2025, incluant le mois de septembre 2025. Son conseil a déposé son dossier de plaidoirie à l’audience et a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [S] [F] née [L], comparant en personne, n’a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :

la suspension des effets de la clause résolutoire ;d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 150 euros ou 200 euros par mois en plus du loyer courant.

Madame [S] [F] née [L] soutient notamment avoir transmis à la bailleresse une attestation d’assurance en cours. Elle explique toutefois s’agissant de l’attestation d’assurance pour la période antérieure qu’elle doit contacter le siège de la compagnie. Elle indique être désormais payée le 7 du mois et avoir repris le paiement des loyers courants par virement depuis 2 mois. Elle précise percevoir une rémunération de l’ordre de 1200 à 1300 euros par mois, outre la prime d’activité. Elle s’est engagée à régler le loyer du mois d’octobre en novembre. Elle indique ne pas contester le montant de la dette.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Les services de la préfecture ont indiqué que le locataire ne s’était pas présenté aux rendez-vous fixés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

Une note en délibéré a été accordée afin que Madame [S] [F] née [L] puisse justifier dûment du virement mentionné à l’audience s’agissant du loyer du mois d’octobre 2025 ainsi que de la souscription d’une assurance habitation pour la période antérieure.

Aucun document n’a été transmis en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 12 juin 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que la SA LOGIDIA a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX), deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail

Il sera relevé à titre liminaire que le bailleur fonde sa demande de constat de l’application de la clause résolutoire contractuelle à la fois sur le défaut d’assurance et sur les impayés de loyer, sans hiérarchie de ces moyens, de sorte que s’il est fait droit à l’un il n’y a pas lieu d’examiner l’autre.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 28 février 2025, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité, et laisse un délai de 2 mois à la locataire pour s’acquitter de sa dette locative, conformément au délai visé dans la clause résolutoire du bail, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [S] [F] née [L] le 28 février 2025 pour un arriéré de loyers de 1695,54 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Madame [S] [F] née [L] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 avril 2025, à l’expiration du délai de deux mois prévu dans le contrat de bail et visé dans le commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Madame [S] [F] née [L] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [F] née [L] et de dire que faute pour Madame [S] [F] née [L] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [S] [F] née [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA LOGIDIA qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [S] [F] née [L] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SA LOGIDIA verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5071,68 euros.

Il sera relevé que la production de deux récépissés d’une demande de virement par Madame [S] [F] née [L] n’est pas de nature à prouver que ces virements ont bien été effectués, de sorte que les montants mentionnés ne peuvent être déduits de la dette locative à ce stade.

Par ailleurs, l’article 4p de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient donc de déduire de la dette la somme de 576,14 euros au titre desdits frais (« frais d’huissier CDP » et « frais assignation »), portant la créance de la SA LOGIDIA à la somme de 4495,54 euros .

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA LOGIDIA est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [S] [F] née [L] à payer la somme de 4495,54 euros actualisée au 30 septembre 2025, incluant le mois de septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, outre les indemnités d’occupation postérieures.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Il doit être constaté que malgré deux revois et l’octroi au profit de Madame [S] [F] née [L] d’une note en délibéré, cette dernière n’a pas justifié dûment de la reprise du paiement des loyers courants.

Considérant l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Madame [S] [F] née [L], il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Madame [S] [F] née [L] n’est donc pas en situation de régler la dette locative. Il n’y a donc pas lieu, même d’office, d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée, ni par conséquent de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24-VII de ladite loi.

Sur la demande de dommages et intérêts

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une faute du preneur distincte du retard de paiement, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par le bailleur sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [F] née [L] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 février 2025.

Il convient de condamner Madame [S] [F] née [L] à payer à la SA LOGIDIA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA LOGIDIA ;

CONSTATE que le bail conclu le 03 juin 2015 entre la SA LOGIDIA et Madame [S] [F] née [L] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 29 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [S] [F] née [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [S] [F] née [L] à payer à la SA LOGIDIA :

la somme de 4495,54 euros actualisée au 30 septembre 2025, incluant le mois de septembre 2025, au titre de la dette locative correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur/à son mandataire ou l’expulsion ;

AUTORISE la SA LOGIDIA à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [F] née [L] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [S] [F] née [L] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de délais de paiement présentée par Madame [S] [F] née [L] ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par Madame [S] [F] née [L] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [F] née [L] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [S] [F] née [L] à payer à la SA LOGIDIA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE