COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00006 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6CP

Minute N° : 25/00308

JUGEMENT DU 27 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [P] [E]

née le 21 Juillet 1956 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Sonia DAUSSANT, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [N]

né le 04 Septembre 1987 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [X] [G]

née le 01 Juillet 1976 à [Localité 10] (THAILANDE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 1/4/25

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 20 juin 2018, Monsieur [N] [S] et Madame [G] [X] ont pris un bail à logement situé [Adresse 2], appartenant à Madame [E] [P], pour un loyer mensuel de 693 euros charges comprises, dont le loyer actuel a été actualisé, charges comprises, à hauteur de 772, 53 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [N] [S] et Madame [G] [X], un commandement de payer une somme de 12.399, 92 euros, correspondant aux loyers et charges impayés selon le décompte établi le 4 juin 2024.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, [E] [P] a fait assigner Monsieur [N] [S] et Madame [G] [X], devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon, par exploit du 30 décembre 2024, au visa principal de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts et griefs exclusifs des locataires pour défaut de paiement des loyers et charges. Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [N] et de Madame [X] [G] du logement sis [Adresse 8], ainsi que de tous les occupants de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique. Condamner solidairement Monsieur [N] et Madame [G] à lui payer au titre des loyers et charges impayés la somme de 14.716, 69 euros, somme arrêtée à la date du 30 septembre 2024, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation. Condamner solidairement Monsieur [N] et Madame [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges, soit 772, 53 euros, à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux, révisable annuellement. Condamner Monsieur [N] et Madame [G] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 mars 2025, au cours de laquelle Madame [E] [P] a comparu représentée. Elle a précisé que la dette locative, réactualisée, s’élevait désormais à la somme de 14.125 euros, deux virements de 3.000 euros étant intervenus depuis la première audience. Elle a ainsi indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire à l’issue de ceux-ci

Monsieur [N] [S] et Madame [G] [X] ont comparu en personne et ont indiqué ne pas contester le montant de la dette. Ils ont sollicité des délais de paiement pour pouvoir apurer celle-ci et rester dans le logement, à raison de versements de 588,50 euros par mois pendant 24 mois.

Un diagnostic social et financier en date du 24 février 2025 a été communiqué par la préfecture avant l’audience : il y est exposé que, suite à la crise sanitaire, Monsieur [N] et Madame [G] se sont séparés, Monsieur [N] demeurant seul dans le logement sans toutefois que Madame [G] n’ait signifié son départ auprès du bailleur. Contraint de quitter son emploi, ce dernier a rencontré des difficultés financières, à l’origine d’irrégularités dans le paiement des loyers à compter de l’année 2020. Il apparaît par ailleurs que, bien que Madame [E] ait initialement fait preuve de compréhension à l’égard de son locataire, mais n’est désormais plus en mesure d’en supporter les conséquences financières et rencontre, de grandes difficultés pour entrer en contact avec celui-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement susceptible d’appel, sur rendu contradictoirement en application de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties. Le jugement doit être motivé, il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 11] ce qui a été le cas en l’espèce par courrier électronique enregistré le 30 décembre 2024 soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre la bailleresse justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés locatifs le 10 juin 2024

La demande de résiliation du bail sera ainsi déclarée recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

L’article 1224 du Code civil que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En droit l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 rappelle l’obligation incombant au locataire de payer ses loyers et charges courantes.

De plus, l’article 1728 du Code civil dispose que le preneur à bail est tenu d’user paisiblement de la chose louée et de payer le prix du bail au terme convenu.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la résiliation du contrat de bail conclu au bénéfice de Monsieur [N] et de Madame [G] au vu d’un manquement grave de ces derniers à leur obligation de s’acquitter des loyers et charges inhérentes au bail.

Il ressort du contrat de bail signé entre les parties que Monsieur [N] et Madame [G] se sont obligés à verser à la bailleresse un loyer de 693 euros charges comprises. Ce loyer, après indexation, s’élève aujourd’hui, charges comprises, à la somme de 772,53 euros.

Faute de respect par les locataires de s’acquitter de cette obligation, la demanderesse a fait notifier aux défendeurs un commandement de payer les loyers en date du 7 juin 2024 démontrant une dette locative d’un montant de 12,630. 52 euros.

Malgré cette sommation, Monsieur [N] et Madame [G] ne se sont pas acquittés des sommes dues au titre de leur contrat de location, si bien que la dette a continué de croître, atteignant 14 716,69 euros à la date de l’assignation. Enfin, lors de la première audience, en date du 4 mars 2025, cette dette s’élevait à 19 352,87 euros.

Il est de jurisprudence constante que l’irrégularité dans le paiement des loyers et charges par le locataire est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail d’habitation.

Ainsi, et bien que les défendeurs aient commencé à s’acquitter de la dette locative, procédant à un apurement de leur dette à raison de récemment virements de 3000 euros, il y’a lieu, au vu de l’importance des manquements constatés, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif :

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, malgré le commandement de payer et l’assignation, la dette locative n’est pas parvenue à se résorber entièrement, et à l’audience du 1 er avril 2025, celle-ci s’élevait encore à 14.125, 40 euros, malgré un début d’apurement de la dette à raison de virements de 3000 euros en date du 1er mars et 1er avril 2025.

Les défendeurs, présents à l’audience ne contestent pas ce dernier décompte.

Ainsi, Monsieur [N] [S] et Madame [G] [X] seront condamnés solidairement, en raison de la clause de solidarité insérée au bail, à régler à Madame [E] [P] la somme de 14.125, 40 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 1er avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

*

En l’espèce, l’examen du dernier décompte produit lors de la dernière audience démontre que, bien que la dette de loyer soit très importante, deux versements ont été effectué en mars et avril 2025, d’un montant de 3.000 euros chacun.

Le bailleur a exprimé de ce fait qu’il ne s’opposait pas à des délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire. En l’espèce, il a été propose des échéances mensuelles de 588,50 euros sur 24 mois. Toutefois, au vu du montant du loyer et de la situation des défendeurs, il convient de leur allouer les délais les plus larges, sur 36 mois, rien ne les empêchant toutefois de régler des échéances plus importantes en plus de leur loyer courant si ils le peuvent.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Madame [G] et Monsieur [N] un délai de paiement de 36 mois par versements mensuels de 400 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation seront suspendus, comme sollicité par les défendeurs. Si les requis se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la résiliation sera réputée ne pas être acquise et ceux-ci ne seront pas expulsés.

En revanche, si Madame [G] et Monsieur [N] ne respectent pas les délais accordés ou s’ils ne règlent pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la résiliation judiciaire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, leur expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, ils seront condamnés solidairement à payer à la SA ERILIA, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixes tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[N] [S] et [G] [X] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens en ce compris le coût de commandent de payer.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue au dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des même considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande en l’espèce de condamner les défendeurs à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que Madame [E] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation formée par Madame[E] [P] concernant le logement à usage d’habitation situé : [Adresse 2] loué par Monsieur [N] [S] et Madame [G] [X] selon contrat de bail en date du 20 juin 2018;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail en date du 20 juin 2018 liant les parties aux torts et griefs exclusifs des locataires pour défaut de paiement des loyers et des charges, et ce, à compter du présent jugement;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [S] et Madame [G] [X] à payer à la Madame [E] [P] la somme de 14.125, 40 euros, décompte arrêté au 1 er avril 2025 et terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification de la présente décision;

AUTORISE Monsieur [N] [S] et Madame [G] [X] à se libérer de cette somme sur une durée de 36 mois par versements mensuels de 400 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers;

DIT que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement;

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la résiliation judiciaire sera réputée ne jamais avoir été prononcée;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, ou du loyer courant à sa date d’exigibilité :

• la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,

• la résiliation judiciaire du bail retrouvera son plein effet,

• dans ce cas, à défaut de départ volontaire de Monsieur [N] et Madame [G] des lieux, et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur.

• Monsieur [N] [S] et Madame [G] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture du [Localité 11].

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [S] et Madame [G] [X] à verser à Madame [E] [P] une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que cette dernière a pu exposer pour la présente procédure, ainsi que le commande l’équité.

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [S] et Madame [G] [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer,

REJETTE les autres demandes pour le surplus.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 aliéna 2 du code de procédure civile, le 27 mai 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier le Juge